Розрахунок вартості за методом прямої капіталізації

Метод капіталізації прибутку базується на визначальному принципі дохідного підходу оцінки об`єктів нерухомості,що виявляється в такому: вартість об`єкта нерухомості, підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які формує ця власність. Метод капіталізації прибутку також, як і метод інвестиції, визначає вартість об`єкта нерухомості на основі використання алгоритму капіталізації прибутку відповідного орендного бізнесу власника. Принциповою позицією в методі капіталізації прибутку є способи визначення вартості оренди, яка формує відповідні обсяги чистого доходу(прибутку).

Підсумкова операція визначення вартості об`єкта нерухомості методом капіталізації прибутку подає технічно не складні розрахунки. Складність використання методу капіталізації прибутку пов`язана із розрахунками чистого доходу орендного бізнесу та обґрунтування норм капіталізації прибутку.

Після визначення обсягів чистого доходу від експлуатації об`єкта нерухомості на подальших етапах розрахунків необхідно обґрунтувати значення коефіцієнта капіталізації прибутку.

Із математичної точки зору, коефіцієнт капіталізації – це дільник, який використовується для перетворення розміру прибутку чи грошового потоку за відповідний період часу в показник вартості об`єкта нерухомості.

Обгрунтування значення коефіцієнта капіталізації прибутку є складною і відповідальною операцією визначення вартості є об`єкта нерухомості методом капіталізації прибутку. Найбільш надійним є спосіб визначення значень коефіцієнта капіталізації прибутку на основі даних порівняльних продажів аналогічних об`єктів нерухомості.

Практичне застосування методу капіталізації прибутку передбачає проведення таких етапів:

1. Збір і аналіз даних попередніх продажів подібних об`єктів нерухомості.

2. Визначення розміру чистого доходу від експлуатації об`єкта нерухомості.

3. Обгрунтування норми капіталізації прибутку.

4. Визначення попередньої вартості об`єкта нерухомості.

5. Коригування вартості об`єкта нерухомості і обґрунтування її підсумкового розміру.

[В.І. Пазинич ст220-229]

Розрахунок вартості за методом прямої капіталізації здійснено у декілька етапів:

І. Визначення коефіцієнта капіталізації.

ІІ. Визначення потенційного валового річного доходу.

ІІІ. Визначення чистого операційного доходу.

IV. Визначення вартості об’єкта дослідження.

І. Визначення коефіцієнта капіталізації:

Найменші ризики слід очікувати на тих фінансових ринках, на яких пропозиція по залученню стороннього капіталу найбільша, а умови залучення відносно стабільні і найменше підвернені коливанню. Нині таким ринком в Україні можна вважати тільки ринок валютних депозитів. Ставки по депозитах у національній валюті постійно змінюються, що робить їх досить нестабільними порівняно з валютними. За рік вони збільшились у різних банках України вдвічі, що в першу чергу було спричинено змінами ставки рефінансування НБУ. Таким чином, застосування в якості безризикових ставок депозитів у національній валюті на час цієї оцінки є некоректним. Для визначення обґрунтованої безризикової ставки виконано аналіз валютних депозитних ставок українських банків. Результати аналізу наведено у таблиця 4

Таблиця 4

Аналіз базової безризикової ставки

№ п/п	Назва	Відсоток по вкладу				Умови виплати
		1 місяць	3 місяці	6 місяців	12 місяців
1	Авто ЗАЗ банк КФ	6	8	9	10		Щомісяця
2	Брокбізнесбанк	-	5	6	6,5		Щомісяця
3	Київська Русь	6	7	8	9		Щомісяця
4	Кредит Банк Україна	3	4	5	6		Щомісяця
5	Кредит Банк Україна КФ	3	4	5	6		Щомісяця
6	Легбанк	-	6	7	8,5		Щомісяця
7	МФБ	-	4	5	6		Щомісяця
8	Пекао (Україна)	1	2	2,5	3,5		Щомісяця
9	Перший Інвестиційний	7	8	9	9		Щомісяця
10	Петрокомерц-Україна	5	7,5	9	10,5		Щомісяця
11	Промфінбанк	4	4	6	7		Щомісяця
12	Синтез	-	7,7	9,7	10,7		Щомісяця
13	Синтез	-	8	10	11		У кінці строку
14	Снорас	1,25	1,9	2,1	2,75		Щомісяця
15	Стоїк	6	7	8	9		Щомісяця
16	ТАС-ІНВЕСТБАНК	6	6,4	7,5	9,5		Щомісяця
17	ІНВЕСТБАНК	6	6,4	7,7	10,5		У кінці строку
18	Укрінбанк	4	8,5	9	10		Щомісяця
	Мінімальний	1,00	1,90	2,10	2,75
	Максимальний	7,00	8,50	10,00	11,00
	Середній	4,48	5,86	6,97	8,08

Розрахунок коефіцієнта капіталізації наведено у табл. 5.

Таблиця 5

Визначення коефіцієнта капіталізації

Назва складового компоненту ставки капіталізації	Розмір ставки, %
1	2
Базова ставка (прийнята по середній конкурентній ставці у комерційних банках для юридичних осіб)	8,00
Компенсація ризику базової ставки (враховує ризик пониження відсотка по депозитних вкладах)	4,00
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (на відміну від банківських вкладів, об’єкт, що оцінюється не може бути швидко перетворений у готівкові кошти; враховуючи специфіку об’єкта оцінки. Експерт визнає даний вид ризику достатньо високим)	3,00
Компенсація відмінностей в умовах вкладень (термін вкладення грошей у нерухомість великий, порівняно із банківським вкладом; відповідно й відсотковий ризик вкладень буде більший)	2,00
Компенсація специфічних ризиків галузі (вкладення в підприємста різних галузей у поєднані зі специфічними ризиками; враховуючи специфіку оцінюваних об’єктів складсько-виробничого напрямку, цей ризик відносно високий)	2,00
Компенсація за місцерозташування (враховує можливості експлуатації оцінюваного об’єкта залежно від місцерозташування)	2,00
Компенсація необхідності у компетенотному управлінні (встановлює наявність або відсутність компетентного управління об’єктами, що оцінюються)	2,00
Сумарна ставка капіталізації	20,00

22