Процедура оцінки

Незалежна оцінка нерухомого майна проводиться у такий спосіб:

1. Укладання договору на проведення оцінки.

2. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

3. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних із ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

4. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур та їх застосувань.

5. Узгодження результатів оцінки.

6. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки.

7. Допрацювання звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату.

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозиції стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

На першій стадії підготовчого етапу проводиться безпосереднє обстеження об’єкта нерухомості. Обстеження нерухомості з метою її оцінки складається з:

1. Підготовчих робіт – визначення об’єкта оцінки та майнових прав, що оцінюються, огляд нерухомого майна та його ідентифікацію, збір і аналіз документальних матеріалів.

2. Технічного обстеження нерухомого майна , метою якого є збір інформації про технічний стан та будівельні характеристики нерухомості.

3. Аналізу та оформлення результатів обстеження. За результатами обстеження та аналізу технічної документації складається «технічний висновок про обстеження».

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

1. Зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформація про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібного майна.

2. Проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання.

3. Зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та ставки дисконту.

4. Визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об’єкта оцінки.

5. Обгрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур , у разі потреби – застосування спеціальних методів оцінки.

[Пазинич В.І. ст.123-126]

1.2.Методика та етапи проведення оцінки

Метою представленої роботи є визначення вартості об’єкта оцінки, в основу якої покладено засади Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» і «Методики оцінки об’єктів оренди», затверджено постановою КМУ від 10.08.1995 р. №629 (у редакції постанови КМУ від 17.12.2003 р. №1960).

У випадку оцінки об’єкта нерухомості для визначення вартості приміщення застосовується база оцінки, що відповідає ринковій вартості.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою , укладеною між покупцем та продавцем,після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. Ринкова вартість майна визначається при його найбільш ефективному використанні.

Оцінка майна виконується із застосуванням загальновідомих у світовій практиці методичних підходів, зокрема:

• Дохідного;

• Витратного;

• Порівняльного.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Порівняльний підхід заснований на припущенні, що на відкритому конкретному ринку в умовах стабільності об’єкт буде проданий за ту ж приблизну ціну що й аналогічне йому майно. Цей підхід передбачає аналіз цін продажу (пропонування) подібного його майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Витратний підхід передбачає, що покупець не заплатить за об’єкт суму істотно більшу, ніж сума, необхідна для створення його адекватної заміни.

Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх трьох методичних підходів.

Можливість та доцільність використання певного методичного підходу визначається на основі дослідження найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

З урахуванням розташування об’єкта оцінки в надземних поверхах будівлі, його технічних параметрів (добре природне освітлення, хороші пропорції, задовільний технічний стан) та наявності в будинку всіх систем благоустрою, найбільш прийнятним, економічно виправданим шляхом його використання, який би задовольняв всім вимогам законодавства і одночасно забезпечував максимальну прибутковість, є використання його як залу відпочинку та буфету.

Такий варіант використання оцінюваного приміщення відповідає його ринковому оточенню.

При визначенні методичних підходів, за використанням яких буде проведено визначення вартості об’єкта оцінки, можна вийти з наступних міркувань:

• Ціль оцінки вимагає визначення ринкової вартості при найбільш ефективному використанні об’єкта оцінки.

• Місце розташування об’єкта оцінки, його найбільш ефективне використання визначають об’єкт оцінки як неспеціалізовану доходну нерухомість.

• Вибрана база оцінки припускає застосування трьох загальноприйнятих підходів до оцінки майна: витратного, доходного та порівняльного.

• Витратний підхід , який досліджує можливість заміщення даного об’єкта функціональним аналогом, відповідаючи на питання про можливості і вартість заміщення шляхом нового будівництва, не вирішує проблему економічної доцільності такого заміщень. Згідно положень Національного Стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», витратний підхід доцільно застосувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна.

• Застосування алгоритму дохідного підходу полягає в моделюванні бізнесу, ному на заснованому на найбільш ефективному використанні об’єкта оцінки- здачі оцінюваних площ в оренду, з обов’язкови урахуванням фізичного стану та рівня орендних платежів. В рамках доходного підходу використовується метод прямої капіталізації.

• Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Таким чином, з урахуванням викладеного вище, визначення вартості об’єкта оцінки виконується в рамках дохідного та порівняльного підходів.