Варианты заданий по (рыночный подход)
Варианты |
Цена аналога, руб. |
Время продажи аналога, (месяц, год) |
Поправка на передаваемое право собственности, % |
Поправка на условия финансирования, % |
Поправка на изменение экономических условий, % |
Поправка на местоположение, % |
Поправка на износ, % |
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная), руб. |
Поправка на масштаб (денежная), руб. |
|
|
875000 |
02.02 |
2 |
2 |
-6 |
10 |
-10 |
-10 |
87000 |
|
|
903000 |
04.02 |
-3 |
3 |
-5 |
-6 |
-6 |
- |
120000 |
|
|
1340000 |
10.01 |
4 |
4 |
-3 |
8 |
6 |
-140000 |
68000 |
|
|
1560000 |
08.01 |
-1 |
-1 |
6 |
10 |
4 |
420000 |
- |
|
|
1220000 |
09.01 |
-2 |
-3 |
4 |
7 |
10 |
360000 |
140000 |
|
|
1580000 |
01.01 |
3 |
1 |
-2 |
6 |
10 |
210000 |
85000 |
|
|
1750000 |
12.01 |
-4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
- |
120000 |
|
|
1930000 |
01.02 |
-2 |
2 |
-6 |
8 |
-2 |
350000 |
- |
|
|
1685000 |
03.02 |
3 |
3 |
-4 |
4 |
8 |
200000 |
-45000 |
|
|
1870000 |
04.02 |
5 |
5 |
-3 |
-4 |
10 |
- |
100000 |
|
|
2120000 |
06.02 |
-2 |
3 |
-6 |
6 |
4 |
- |
56000 |
|
|
895000 |
07.02 |
4 |
-2 |
4 |
-5 |
3 |
190000 |
- |
|
|
673000 |
01.02 |
3 |
-3 |
6 |
-3 |
10 |
210000 |
62000 |
|
|
948000 |
05.02 |
2 |
-5 |
3 |
8 |
-4 |
-300000 |
160000 |
|
|
2200000 |
06.02 |
-3 |
2 |
-4 |
7 |
8 |
-480000 |
-72000 |
|
|
2340000 |
08.02 |
-2 |
4 |
-5 |
4 |
4 |
- |
250000 |
|
|
2630000 |
06.01 |
3 |
-4 |
-6 |
8 |
6 |
420000 |
-180000 |
|
|
2800000 |
08.01 |
-2 |
5 |
6 |
6 |
-5 |
-280000 |
- |
|
|
2870000 |
09.01 |
1 |
-3 |
5 |
4 |
8 |
-600000 |
120000 |
|
|
2920000 |
10.01 |
-3 |
3 |
4 |
-3 |
10 |
290000 |
68000 |
|
|
2973000 |
11.01 |
2 |
-5 |
3 |
3 |
5 |
420000 |
- |
|
|
3060000 |
12.01 |
4 |
-2 |
-5 |
8 |
-2 |
-460000 |
-28000 |
|
|
3185000 |
05.01 |
3 |
-4 |
6 |
5 |
-4 |
328000 |
69000 |
|
|
3220000 |
04.01 |
-2 |
3 |
4 |
-4 |
5 |
600000 |
- |
|
|
3362000 |
01.02 |
-4 |
3 |
-2 |
6 |
8 |
-480000 |
180000 |
|
|
3451000 |
03.02 |
-5 |
2 |
3 |
4 |
-2 |
520000 |
100000 |
|
|
3680000 |
05.02 |
3 |
-2 |
4 |
8 |
6 |
460000 |
- |
3.3. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как сумму текущих стоимостей будущих денежных потоков. При этом учитываются все виды дохода, которые объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Расчет ставки капитализации может быть осуществлен следующими методами:
- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- методом связанных инвестиций;
- методом прямой капитализации.
Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат определяется на основе ставки доходности капитала и нормы возврата капитала.
Ставка доходности (ставка дисконтирования) является по существу стоимостью капитала, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в рассматриваемый объект недвижимости. Наиболее часто ставка доходности СД определяется методом кумулятивного построения:
СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ,
где СДбр – безрисковая ставка доходности, %;
УПР – уровень премии за риск, %;
УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;
УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.
Безрисковая ставка доходности – это ставка процента на безрисковые вложения средств в высоколиквидные активы. Эта ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями рассматриваемой недвижимости. В качестве безрисковой ставки чаще всего используется доходность по ОФЗ.
Премия за риск учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта недвижимости и премия может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время продажи подобных оцениваемому объектов на рынке.
Премия за инвестиционный менеджмент учитывает квалификацию менеджеров, управляющих инвестициями в недвижимость.
Норма возврата капитала учитывает погашение суммы первоначальных вложений применительно к изнашиваемой части объекта недвижимости, т.е. она рассчитывается только при изменении суммы капитала, вложенного в недвижимость. При этом для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой рекапитализации.
Метод связанных инвестиций используется в случае, когда объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала. При этом ставка капитализации для всего капитала определяется как средневзвешенное значение ставки доходности собственного и заемного капитала:
R = УВзк · СДзк + (1 – УВзк) · СДск ,
где СДзк и СДск - ставка доходности (капитализации) для заемного и собственного капитала, %;
УВзк - удельный вес заемного капитала в общем объеме инвестируемого в недвижимость капитала (коэффициент ипотечной задолженности).
Метод прямой капитализации основывается на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода аналогичных объектов недвижимости. При этом ставка капитализации определяется по следующей формуле:
где ЧОД i - чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Цпр, i - цена продажи i-го объекта-аналога.
Задание 1. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных (таблица 9).
Таблица 9
Показатели по объектам-аналогам
Объекты-аналоги |
Чистый операционный доход |
Продажные цены |
Ставка капитализации |
Среднее значение ставки капитализации |
1 |
72000 |
600000 |
|
|
2 |
82500 |
750000 |
|
|
3 |
47250 |
450000 |
|
Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитайте как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет (таблица 10).
Таблица 10
Годовые чистые операционные доходы для оцениваемого объекта
Варианты |
Годы |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
60000 |
64000 |
64500 |
66000 |
65000 |
2 |
59000 |
63000 |
63500 |
65000 |
64000 |
3 |
58000 |
62000 |
62500 |
64000 |
63000 |
4 |
57000 |
61000 |
61500 |
63000 |
62000 |
5 |
56000 |
60000 |
60500 |
62000 |
61000 |
6 |
55000 |
59000 |
59500 |
61000 |
60000 |
7 |
54000 |
58000 |
58500 |
60000 |
59000 |
8 |
53000 |
57000 |
57500 |
59000 |
58000 |
9 |
52000 |
56000 |
56500 |
58000 |
57000 |
10 |
51000 |
55000 |
55500 |
57000 |
56000 |
11 |
50000 |
54000 |
54500 |
56000 |
55000 |
12 |
49000 |
53000 |
53500 |
55000 |
54000 |
13 |
48000 |
52000 |
52500 |
54000 |
53000 |
14 |
47000 |
51000 |
51500 |
53000 |
52000 |
15 |
46000 |
50000 |
50500 |
52000 |
51000 |
16 |
45000 |
49000 |
49500 |
51000 |
50000 |
17 |
44000 |
48000 |
48500 |
50000 |
49000 |
18 |
43000 |
47000 |
47500 |
49000 |
48000 |
19 |
42000 |
46000 |
46500 |
48000 |
47000 |
20 |
41000 |
45000 |
45500 |
47000 |
46000 |
21 |
40000 |
44000 |
44500 |
46000 |
45000 |
22 |
39000 |
43000 |
43500 |
45000 |
44000 |
23 |
38000 |
42000 |
42500 |
44000 |
43000 |
24 |
37000 |
41000 |
41500 |
43000 |
42000 |
25 |
36000 |
40000 |
40500 |
42000 |
41000 |
26 |
35000 |
39000 |
39500 |
41000 |
40000 |
27 |
34000 |
38000 |
38500 |
40000 |
39000 |
28 |
33000 |
37000 |
37500 |
39000 |
38000 |
29 |
32000 |
36000 |
36500 |
38000 |
37000 |
30 |
31000 |
35000 |
35500 |
37000 |
36000 |