16

Лабораторная работа № 4 Комплексная оценка объектов недвижимости

1. . Затратный подход

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего.

При затратном подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земельного участка. При этом для определения рыночной стоимости используется следующая формула:

где С_затр – рыночная стоимость по затратному подходу;

С_з.у – стоимость земельного участка;

С_зд – стоимость здания (сооружения);

И – накопленный износ.

Стоимость здания (строительства здания) можно определить следующими методами: количественного обследования; оценки по составным частям (разбивки по компонентам); сравнительной единицы.

Метод количественного обследования предусматривает детализацию здания по элементам, определение стоимости каждого элемента и, в конечном итоге, определяется стоимость замещения. Иными словами составляется полная смета затрат на строительство здания.

Метод разбивки по компонентам заключается в определении стоимости всего здания суммированием стоимостей его отдельных строительных элементов: фундаментов, стен, перекрытий, проемов и т.д.

,

где С_зд – стоимость строительства здания;

Vj – объем j-го элемента;

Сj – стоимость единицы объема элемента j;

n – количество выделенных элементов здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства 1 кв. м (1 куб. м) аналогичного здания.

Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (материалы, оборудование, планировка и др.). Затем определяется площадь здания, либо строительный объем и полученная скорректированная удельная стоимость умножается на количество единиц сравнения (метров, кубических метров).

При оценке зданий методом сравнительной единицы используются следующие виды нормативных показателей:

- УПСС – укрупненные показатели сметной стоимости;

- УСН – укрупненные сметные нормы;

- ПРЭС – прейскуранты на строительство зданий и сооружений;

- УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Формулу определения восстановительной стоимости (стоимости строительства) с использованием сборников УПВС можно представить в следующем виде:

где С_зд – восстановительная стоимость (стоимость строительства) здания;

В – восстановительная стоимость 1 м³ (1 м², 1 м) объекта в базисном уровне цен;

О – строительный объем здания, м³;

К_i - поправочный коэффициент, учитывающий условия рассматриваемого климатического района [25];

И₁ – индекс перехода от цен базисного года к ценам;

И₂ – индекс перехода к текущим ценам;

К_ки – дополнительные косвенные издержки, не учитываемые нормативами;

К_пп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя, определяется в результате анализа рынка недвижимости;

К_ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяется умножением площади здания на его высоту.

Площадь здания определяется площадью горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя.

Высота здания измеряется от уровня чистого пола первого этажа до верха чердачного перекрытия.

Общий строительный объем здания с подвалом определяется как сумма объемов надземной части здания и подвала.

Индексы И₁ и И₂ можно найти в бюллетенях «Ко-инвест» и «Индексы цен в строительстве» или в разработках регионального центра по ценообразованию при институте «Гражданпроект», выпускаемых ежеквартально.

При оценке стоимости зданий, находящихся в эксплуатации, необходимо учитывать накопленный износ. Износ характеризуется снижением стоимости объекта под воздействием различных факторов. Износ (И) измеряется в процентах или в денежном выражении. Существуют три вида накопленного износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ – это постепенная утрата заложенных при строительстве технико-эксплуатационных характеристик объектов под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ – это несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам.

Внешний (экономический) износ – это обесценивание объекта под влиянием внешних факторов – изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений, рыночной ситуации и др.

Существует несколько методов определения физического износа:

- нормативный метод определения износа

где И_зд - физический износ здания, %;

И_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

y_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта, доли единицы;

n – количество конструктивных элементов объекта.

- стоимостной метод определения износа заключается в определении затрат, необходимых для устранения физического износа;

- метод срока жизни в определении физического износа:

где И - износ в процентах;

ЭВ – эффективный возраст, определяется экспертным путем;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ в денежном выражении определяется как стоимость отложенного ремонта. Неустранимый физический износ представляет собой затраты на восстановление или замену изношенных конструктивных элементов.

Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ вызывается недостатками, требующими добавления элементов и замены или модернизации элементов, а также сверхулучшениями. Неустранимый функциональный износ появляется из-за устаревания объемно-планировочных и конструктивных характеристик по сравнению с современными аналогами. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться как капитализированными потерями арендной платы, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, которые сопоставляются с аналогами.

Величина внешнего износа определяется путем сопоставления потерь в арендной плате; по методу парных продаж и по методу срока экономической жизни.

Пример расчета

Оценить рыночную стоимость здания магазина с использованием затратного подхода.

Исходные данные. Здание расположено в г. Зима, кирпичное, одноэтажное, без подвала, введено в эксплуатацию в 1982 г.

Фундаменты – бетонные, ленточные; стены и перегородки – кирпичные; перекрытия – железобетонные плиты; крыша из асбоцементных листов по деревянной обрешетке; полы цементные, покрытые керамической плиткой, линолеумом; окна и двери – деревянные. Здание имеет центральное отопление, водопровод, канализацию, электроснабжение.

Площадь здания – 220 м², высота – 3,6 м.

Решение. Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы. При этом рыночную стоимость здания определяем путем реализации следующих этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

1 этап. Определяем восстановительную стоимость. Используя сборник УПВС № 33 [25, табл. 14] для четвертого территориального пояса, определяем восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема здания магазина в базисном уровне цен на 01.01.69 г. В = 33,2/м³ руб.

Объем здания в соответствии с исходными данными:

О = 220·3,6 = 792 м³.

По сборнику УПВС №33 определяем коэффициент K_i. Для 1-го климатического района (Красноярск) K_i = 1,09 [УПВС № 3, стр. 4].

Рассчитываем восстановительную стоимость здания магазина в базовых ценах (на 01.01.69 г.).

С_зд = 33,2·792·1,09 = 28660,9 руб.

Согласно данных бюллетеня «Индексы цен в строительстве» определяем индексы роста цен: И₁ = 1,18; И₂ = 33,2.

Тогда восстановительная стоимость здания на дату оценки будет равна:

С_зд = 28660,9·1,18·33,2 = 1122819 руб.

2 этап. Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (К_ки), прибыли предпринимателя (К_пп) и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (К_ндс).

К_ки и К_пп определяется по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым. Если получение рыночных данных затруднено, то прибыль предпринимателя принимается на уровне плановых накоплений для строительных организаций (12%), а косвенные издержки – 3%.

Рыночные показатели косвенных издержек и прибыли по Иркутской области находятся в пределах соответственно 2,5÷4% и 18 ÷ 35%.

Для расчета полной восстановительной стоимости здания магазина принимаем: К_ки = 1,03; К_пп = 1,25; К_ндс = 1,2.

Тогда полная восстановительная стоимость здания будет равна:

С_вос = 1122819,4 · 1,03 · 1,25 · 1,2 = 1734756 руб.

3 этап. Определяем накопленный износ.

В данном примере используем нормативный метод определения накопленного физического износа.

Необходимые данные для расчета износа:

- удельный вес каждого конструктивного элемента в общей стоимости здания принимаем по УПВС № 33 [25, табл. 14 а];

- величина износа (в %) каждого конструктивного элемента здания определяется экспертным путем при непосредственном обследовании оцениваемого объекта.

Полученные данные сводим в таблицу 4.

Таблица 4

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента (Уi)	Износ конструктивного элемента (Иi), %	Произведение (Уi·Иi), %
1. Фундаменты	0,08	20	1,6
2. Стены, перегородки	0,32	30	9,6
3. Крыша	0,11	40	4,4
4. Перекрытие	0,09	20	1,8
5. Полы	0,10	40	4,0
6. Проемы (окна, двери)	0,08	30	2,4
7. Отделочные работы	0,13	40	5,2
8. Санитарно-технические и электротехнические работы	0,07	40	2,8
9. Прочие работы	0,02	30	0,6
Итого	1,00	-	32,4

Определение функционального износа.

Здание магазина, введенное в эксплуатацию в 1982 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

• здание магазина не оборудовано холодильными установками для скоропортящихся продуктов питания;

• необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;

• необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения.

Затраты на модернизацию представлены в таблице 5.

Таблица 5

Пример расчета функционального износа

Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, руб.
1. Затраты на приобретение и монтаж двух холодильных камер	142000,0
2. Модернизация системы кондиционирования	40800,0
3. Наружная реклама	36500,0
4. Установка охранной системы видеонаблюдения	91000,0
5. Восстановительная стоимость	1734756
Итого функциональный износ	310300,0
	18,0 %

И_общ = И_физ + И_функ = 32,4 + 18,0 = 50,4 %

4 этап. Определяем рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом:

С_затр = С_вос (1 - И_общ),

где С_затр – рыночная стоимость по затратному подходу, руб.;

С_вос – полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

И_общ – суммарный накопленный износ.

С_затр = 1734756ּ(1 - 0,504) = 874317 руб.

Задание. Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания. Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности 1. В таблице 6 приведены варианты исходных данных.

Таблица 6