- •82. Показатели, характеризующие рентабельность деятельности и деловую активность
- •91. Анализ безубыточности деятельности предприятия на основе системы «директ-костинг»
- •111. Планирование аудита. Оценка составляющих аудиторского риска
- •Пример общего плана аудиторской проверки
- •129. Важнейшие показатели, характеризующие объемы, динамику производства и реализации продукции (работ, услуг)
- •147. Характеристика федеральных научно-технических программ. Структура источников финансирования инновационных программ
- •4.2. Структура источников финансирования инновационных программ.
- •152. Износ имущества, методы оценки износа, срок жизни объекта
- •158. Особенности оценки отдельных видов имущества
- •Здания.
152. Износ имущества, методы оценки износа, срок жизни объекта
Износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами, т. е. он проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначального значения. Следует различать износ как уменьшение рыночной стоимости и понятие бухгалтерского износа, учитываемого через нормы амортизационных отчислений, т. е. оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, в то время как бухгалтерский износ - нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости.
Различают три вида износа: физический, функциональный и внешний.
- Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени, он бывает двух типов; 1) возникает под воздействием эксплуатационных факторов, 2) проявляется под воздействием естественных и природных факторов.
- Функциональный износ уменьшает стоимость имущества ввиду его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности. Функциональный износ в отечественной практике называется моральным износом.
- Внешний (экономический) износ приводит к уменьшению стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими факторами. Причинами внешнего износа могут быть: упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, изменения на рынке занятости, образования.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми; внешний износ всегда носит неустранимый характер.
Износ называется устранимым, если расходы на его устранение будут меньше, чем последующее увеличение стоимости имущества. В противном случае износ считается неустранимым. Износ имущества по совокупности всех его типов зависит от срока жизни объекта недвижимости.
Методы оценки износа.
В отечественной практике определение физического износа зданий и сооружений всегда было и остается прерогативой БТИ(бюро технической инвентаризации). В своей работе оно руководствуется многочисленными отраслевыми и межотраслевыми инструкциями, положениями, постановлениями и т.д. В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструкторских элементов и, даже их количественная оценка.
Если цель оценки – определение восстановительной (инвентаризационной) стоимости здания, то:
общая величина износа (Q) равна сумме величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания (q) по доле ВС каждого из них в общей стоимости здания.
Достоинство данного метода – его результаты достаточно убедительны и их трудно перепроверить.
Недостатки:
Этот метод требует больших затрат времени, труда и, поэтому может проводиться лишь через значительные промежутки времени;
Его результаты безнадёжно устаревают к моменту проведения оценки;
Он не даёт разбивки по видам износа, т.е. не учитывает функциональный и внешний износ.
Т.о. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности.
Поэтому в общемировой практике износ определяется тремя классическими методами:
1.Метод сравнение продаж
- выявление рыночной оценки накопленного износа здания, путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.
(+) объективность его результатов, т.к. с его помощью выявляется реакция рынка на старение объекта и изменение окружающей среды. Чем достовернее информация и, чем больше количество объектов проанализируется, тем точнее будет полученный результат.
(-) не всегда возможно найти достаточную информационную базу и подобрать соответствующие объекты для оценки износа.
2. Метод эффективного возраста.
- гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка и основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезы о том, что эффективный возраст(ЭВ) так относится к типичному сроку ЭЖ(экономической жизни), как оплаченный износ к текущей ВС(восстановительной стоимости. Она берется по балансу предприятия или указывается в паспорте объекта).
(-) этот метод, как и сравнение продаж не даёт различий между видами и типами износа к срокам жизни отдельных конструкторских элементов.
Износ = ЭВ/ЭЖ*ВС
3. Метод разбиения.
Лишён недостатков первых двух методов и состоит в последовательной оценке всех видов износа, в связи, с чем они разбиваются на 5 подгрупп:
3.1. устранимый физический износ(устранимый физический износ. Здание разбивается на отдельные конструктивные элементы по срокам экономической жизни, при этом выделяют:
Короткоживущие элементы – оставшийся срок ЭЖ меньше оставшейся ЭЖ здания.
Долгоживущие элементы - оставшийся срок ЭЖ равен оставшемуся сроку ЭЖ здания.
Оценка начинается с выявления физического износа здания. Обычно называется плохой эксплуатацией или отлаженным ремонтом.
3.2. неустранимый физический износ=((полная восстановительная стоимость элемента-сумма его устранимого износа)*(фактический возраст/осн. износ физ. жизни элемента))*100%
3.3. устранимый функциональный износ оценивается по трём группам факторов:
Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Потребность в замене или модернизации элементов;
Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).
неустранимый функциональный износ Оценивается по двум группам факторов:
Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).
Внешний износ. Характеризует ущерб, нанесенной стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Для оценки этого вида износа применяется 2 подхода:
Капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;
Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий.
Улучшения
перестают давать вклад в стоимость
Снос объекта
Дата оценки
Фактический
возраст
Ввод объекта
Оставшийся
срок экономической жизни
Эффективный
возраст
Срок
физической жизни
Срок
экономической жизни