4. Іпотечний та інвестиційний кредити, як елементи розвитку економіки.

Закон України “Про іпотеку” від 5 червня 2003 року № 898-IV

Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19 червня 2003 року № 979-IV

Закон України “Про іпотечні облігації” 22 грудня 2005 року № 3273-IV

Від­повідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», «іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і ко­ристуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодер­жатель має право в разі невиконання боржником за­безпеченого іпотекою зобов’язання одержати задово­лення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки пере­важно перед іншими кредиторами цього боржника».

Для іпотеки характерно: майно залишається в руках боржника; обов’язкова реєстрація застави в земельній книзі. Угода про іпотеку підлягає державній реєстрації. Вона здійс­нюється на підставі заяви заставодержателя з додатком до неї за­ставної. Відомості про державну реєстрацію іпотеки вносяться в заставну.

Іпотечне кредитування - правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.

Іпотечний кредит – довгострокова позика, яка надається банком під заставу нерухомості або землі, з обов’язковою державною реєстрацією застави у Земельній книзі. Такий кредит діє у промисловості (під заставу будівель та споруд), сільського господарства (під заставу землі і споруд); у житловому будівництві (під заставу збудованого житла).

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

• кредитори з іпотеки — іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

• позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки.

Суб’єкти іпотеки:

• іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

• майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

• іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;

• боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

Предметом іпотеки (заставою) є:

• нерухоме майно, зареєстроване у встановленому порядку, як окремий виділений у натурі об’єкт права власності;

• нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство;

• об’єкти незавершеного будівництва;

• нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець (позичальник) може документально підтвердити право на набуття у власність майна у майбутньому;

• частина нерухомого майна після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на об’єкт нерухомості;

• частина майна, яка не може бути виділена в натурі, але була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору.

У разі неповернення позики кредитор застосовує звернення – стягнення на предмет іпотеки, яке здійснюється шляхом продажу заставленого майна з публічних торгів спеціалізованими організаціями.

Переваги іпотеки:

• об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого періоду часу, що надає можливість отримання довгострокового кредиту;

• ціни на нерухомість у довгостроковій перспективі, як правило, зростають;

• при іпотеці забезпечується додатковий захист прав кредитора, шляхом державної реєстрації застави;

• відносна простота і доступність організації такого процесу та контролю за збереженням предмета застави.

Пільгові державні позики на будівництво та придбання житла.

Закон України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» від 05.02.1993 р. № 2998-ХІІ, Державна програма забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29.07.2002 р. № 1089, Указ Президента України від 29.03.2001 р. № 221 «Про додаткові заходи в реалізації молодіжної житлової політики» постанова Кабінету Міністрів України від 02.06.2000 р. № 885 «Про організацію житлового кредитування населення України», постанова Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 р. № 584 «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла».

Відповідно до Постанова КМУ „Про затвердження Положення про надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” від 29 травня 2001 р. № 584 (зі змінами) право на отримання кредиту мають:

• сім’я, в якій чоловік та дружина віком до 35 років включно;

• неповна сім’я, в якій мати або батько віком до 35 років мають неповнолітніх дітей;

• одиноким молодим громадянам віком до 28 років.

Кредит надається на термін до 30 років з дня укладення угоди під 3% річних.

Кредит надається за таких умов:

• перебування кандидата на обліку громадян, які потребують покращення житлових умов;

• підтвердження кандидатом своєї платоспроможності;

• внесення кандидатом авансу у розмірі 6% передбаченої вартості будівництва (реконструкції) чи експертної оцінки вартості придбання об'єкта кредитування на свій особистий рахунок, що відкривається регіональним відділенням Фонду (Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву) в банку-агенті.

Зазначену суму кандидат вносить двома частинами:

• на момент укладення кредитної угоди – не менш, ніж половину цієї суми, тобто 3%, а також кошти на страхування в період будівництва (реконструкції) житла;

• під час остаточних розрахунків протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта з урахування фактичної площі збудованого (реконструйованого) житла – решту коштів.

Розмір кредиту на будівництво визначається регіональним відділенням Фонду, виходячи з норми 21 кв. м загальної площі житла на одного члена сім'ї та додатково 20 кв. м на сім'ю.

Розмір кредиту, що надається позичальнику для будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень у сільській місцевості, може бути збільшений на 30% суми, обчисленої відповідно до нормативної площі.

Пільги при кредитуванні:

• позичальник, який має одну дитину, звільняється від сплати відсотків за користування кредитом;

• позичальникові, який має двох дітей, за рахунок бюджетних коштів погашається 25% суми зобов'язань за кредитом;

• позичальникові, який має трьох і більше дітей, - 50% суми зобов'язань за кредитом;

• якщо позичальник проживає у сільській місцевості, працює у галузі АПК, соціальній сфері села, за рахунок бюджетних коштів погашається 25% суми зобов'язань за кредитом.

Фінансування здійснюється у безготівковій формі. Кредит погашається щоквартально до 20 числа місяця, що настає за звітним кварталом. Кредит надається регіональним відділенням Фонду на підставі кредитної угоди, до якої додається розрахунок розміру кредиту з визначенням першого внеску позичальника та суми коштів на страхування в період будівництва (реконструкції) житла. За розпорядженням регіонального відділення Фонду органи Державного казначейства протягом 3-х банківських днів перераховують кошти з відповідного рахунка регіонального відділення Фонду на особистий рахунок позичальника у банку-агенті та повідомляють про це регіональне відділення Фонду.

Відповідно до Постанови КМУ „Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі” 05.10.1998; № 1597 (з змінами)

Кредитування фондами будівництва житла на селі є прямим, адресним (цільовим), зворотним і здійснюється у межах наявних кредитних ресурсів фондів. Право одержання кредиту відповідно до цих Правил надається індивідуальному забудовникові тільки один раз. Користувачами кредитів за рахунок кредитних ресурсів фондів можуть бути громадяни України, які постійно проживають, будують індивідуальне житло в сільській місцевості і працюють в органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях сільського господарства, інших господарських формуваннях, що функціонують у сільській місцевості, соціальній сфері села, а також у сфері АПК.

Кредит індивідуальному забудовнику надається на термін до 20 років з внесенням за користування ним плати у розмірі 3% річних. Позичальник, який на дату укладення кредитної угоди має трьох і більше неповнолітніх дітей, звільняється від сплати відсотків за користування кредитом. Кредит індивідуальному забудовнику надається за умови постійного проживання або переселення на постійне місце проживання у сільську місцевість, а також підтвердження ним своєї платоспроможності.

Сума кредиту визначається фондом з урахуванням платоспроможності позичальника і не може перевищувати кошторисної вартості індивідуального житлового будинку загальною площею не більш, ніж 125 кв. м та надвірних підсобних приміщень і граничного розміру кредиту у сумі 50 тис. грн. Сума кредиту може змінюватися відповідно до змін вартості будівництва, що виникли за період будівництва. У зв'язку з цим виконуються додаткові розрахунки та в установленому порядку вносяться зміни до кредитної угоди.

Надання кредиту здійснюється на підставі кредитної угоди, що укладається після підтвердження права позичальника на його одержання та визначення суми кредиту. Кредит може надаватися позичальникові матеріальними ресурсами, необхідними для житлового будівництва, або коштами у безготівковій формі залежно від умов кредитної угоди.

Кредитна угода укладається на всю суму кредиту, яка видається частинами, поетапно (4 етапи) згідно з графіком будівництва:

1 етап – земляні роботи, спорудження фундаменту та цокольної частини будинку, гідроізоляційні роботи;

2 етап – спорудження поверхів будівлі, придбання та встановлення віконних і дверних блоків, спорудження даху;

3 етап – внутрішні опоряджувальні роботи, облаштування внутрішніх систем інженерного забезпечення, спорудження господарських будівель;

4. етап – зовнішні опоряджувальні роботи, зовнішні інженерні мережі, спорудження під'їздів та підходів.

Інвестиційний кредит.

Банк може виступати учасником інвестиційного процесу за допомогою механізмів середньо- та довгострокового кредитування. Довгострокові кредити банку, як правило, є найпоширенішою формою такої участі. За допомогою довгострокового кредитування можливо впроваджувати прямі інвестиційні заходи, здійснювати витрати на придбання елементів основного капіталу. Джерелами ресурсів можуть виступати власні та залучені кошти банку, державні кошти.

Об'єктами довгострокового кредитування є: 1) будівництво нових підприємств; 2) реконструкція, технічне переозброєння та розширення підприємств; 3) організація випуску нової продукції; 4) придбання науково-технічної продукції, інтелектуальних цінностей та інших об'єктів власності; 5) здійснення екологічних заходів.

У процесі надання довгострокового кредиту потенційний позичальник, окрім стандартного пакета документів, подає за узгодженням з установою банку такі матеріали: 1) проектно-кошторисну документацію; 2) основні техніко-економічні показники проекту; 3) контракт на будівництво; 4) документи на право землекористування; 5) позитивне рішення екологічної експертизи.

На підставі поданих документів в установі банку проводиться комплексна оцінка кредитоспроможності позичальника. Спеціалісти банку вирішують проблему потреби у довгостроковому кредитуванні шляхом визначення повної вартості витрат на впровадження заходів за умови, що кредит є єдиним джерелом фінансування проекту, або ж встановлення різниці між вартістю цих витрат і власними коштами позичальника, якщо існують інші джерела фінансування проекту. Видача довгострокового кредиту може здійснюватися одночасно або поетапно (в міру виконання будівельно-монтажних робіт). Погоджуючись на видачу довгострокового кредиту на будівництво нових об'єктів, розширення діючих потужностей, їх реконструкцію або технічне переоснащення, банк вимагає від підприємства вкладення його власних коштів, як правило, в розмірі від 10 до 30% вартості проекту.

Кредитування витрат з будівництва, реконструкції або технічного переоснащення здійснюється відкриттям підприємству невідновлюваної кредитної лінії. Кредитування розпочинається лише після використання підприємством-позичальником власних коштів, передбачених на ці заходи.

Державне кредитування здійснюється шляхом надання бюджетних позик безпосередньо міністерствам, відомствам, іншим центральним органам державної виконавчої влади для фінансування через банківські установи пускових об'єктів; раніше розпочатих новобудов виробничого призначення; технічного переозброєння і реконструкції діючих підприємств незалежно від форм власності. Бюджетні позики надаються на таких умовах:

• обсяги бюджетних кредитів на відповідний рік доводяться до міністерств, відомств, інших центральних органів державної влади, які фінансуються Міністерством економіки, після затвердження Державної програми економічного й соціального розвитку України;

• перелік будов і об'єктів виробничого призначення, які фінансуються за рахунок коштів державного бюджету, визначає Міністерство економіки за погодженням з Міністерством фінансів і подає його на затвердження Кабінету Міністрів України у складі Державної програми економічного й соціального розвитку України на рік, що планується;

• терміни погашення бюджетних кредитів не перевищують 3-х років, а в окремих випадках – 5 років;

• погашення бюджетних кредитів починається через рік після закінчення будівництва, реконструкції або технічного переозброєння об'єкта кредитування і здійснюється щоквартально;

• погашення бюджетних кредитів, які використовуються на придбання обладнання, що не входить у систему будівель, починається у наступному за плановим році і здійснюється щоквартально протягом не більше, ніж 2-х років;

• за користування бюджетними позиками встановлюється відсоткова ставка, яка визначається Мінфіном України щорічно під час формування державного бюджету.

Організація роботи з обслуговування бюджетних кредитів, їх обліку і проведення розрахунків з позичальниками покладається на вповноважені комерційні банки України.

За користування бюджетним кредитом підприємства сплачують відсоток бюджету й банку в установлені терміни. Зокрема, кошти підприємств, які надходять у банк за користування бюджетною позикою, перераховуються в державний бюджет в обсязі 60%, а коли до позичальника застосовано штрафні санкції – 70% від загальної суми сплачених підприємством відсотків. Решта суми поступає в уповноважений банк для покриття витрат на обслуговування позики.

Оплата відсотків здійснюється за рахунок власних коштів підприємства. Контроль за цільовим і ефективним використанням бюджетних кредитів покладається безпосередньо на банки, що фінансують позичальника.

Позики під боргові зобов’язання виробничих компаній здійснюються в основному під випуск підприємствами облігацій і векселів, а також кредитування під заставу векселів та облігацій. Час від часу у підприємств для реалізації конкретних проектів або цілей виникає потреба в мобілізації додаткових коштів. Наприклад, підприємство бажає встановити нову технологічну лінію, яка допоможе йому випускати більш якісну продукцію і тому виникає потреба в додаткових коштах.

Якщо підприємству, товариству для певної мети необхідні кошти, то вони приймають рішення про випуск облігацій, тобто випуск грошових документів, які б підтверджували наявність боргових відносин між ними та тими, хто їх придбав. У наслідок такого випуску одержують необхідні тимчасово вільні кошти, що належать фізичним та/або юридичним особам, які виступають в ролі інвесторів. У такому разі підприємство є емітентом облігацій, який пропонує громадянам та іншим підприємства, організаціям, товариствам тощо надати йому певну суму грошей як позику для того, щоб він міг використати одержані кошти з конкретною метою. Законодавство України вимагає, щоб емітенти в обов’язковому порядку повідомляли при випусках облігацій про те, на які конкретні цілі будуть використані позикові кошти.

Практично випуск облігацій являє собою внесення пропозицій емітента щодо надання йому грошової позики на визначений період часу, під конкретну ціль або проект і на певних умовах, а також щодо встановлення позикових відносин між емітентом та інвестором.

Внесення грошей позикодавцем робить його власником облігацій та спричинює до виникнення в емітента низки зобов’язань по відношенню до власника:

1. Емітент зобов’язується повернути власнику облігації одержані в нього кошти за номінальною вартістю облігацій;

2. Він зобов’язується виконати цей обов’язок у конкретний строк (на який випущена облігація);

3. Як правило, обов’язковою умовою випуску облігацій є зобов’язання емітента сплатити власнику плату за користування його грошима.

Відсутність у клієнта банку достатніх ресурсів для розрахунків з постачальниками і в зв’язку з цим виникнення тимчасової нестачі оборотних коштів може бути покрито отриманням вексельного кредиту, завдяки якому здійснюється кредитування при відсутності грошових коштів, отримується прибуток, залучаються нові клієнти.

До вексельних кредитів комерційних банків належать операції з урахування та переврахування векселів, а також надання позик під забезпечення векселями.

Операція врахування (дисконту) векселів полягає у купівлі бан­ком векселя за іменним індосаментом у векселедержателя до на­стання строку платежу. При цьому банк стає повноправним власником векселя з усіма правами й обов'язками згідно з вексельним правом, а векселедержатель отримує суму векселя, зменшену на величину банківської процентної ставки, яка ще називається дис­контом, а також накладних витрат на здійснення операції. Цей кредит називається обліковим кредитом. Його особливістю є те, що повернення кредиту здійснює не позичальник, а зобов'язана за векселем особа.

Векселі, що перебувають у портфелі комерційного банку, є надійною і ліквідною статтею його активу. Це дає змогу направ­ляти на формування даних активів найбільш схильні до несподі­ваного вилучення зобов'язання банку, наприклад кошти на пото­чних рахунках клієнтів, і використовувати вексельний портфель як «вторинні резерви». У разі потреби у ліквідності банк може рефінансуватись в інших комерційних банках, а також у централь­ному банку у формі переврахування векселів, іншими словами — врахування уже врахованих банком векселів.

З метою здійснення вексельного кредитування комерційні ба­нки можуть не лише викупати векселі до настання строку їх по­гашення, а й приймати їх у вигляді забезпечення наданих позик.

Постанова Правління НБУ „Про затвердження Положення про порядок здійснення банками операцій з векселями в національній валюті на території України” 16.12.2002

З метою здійснення вексельного кредитування комерційні банки можуть не лише викуповувати векселі до настання строку їх погашення (обліковий кредит), а й приймати їх у вигляді забезпечення наданих позичок. При кредитуванні під заставу векселів позичальник не переуступає вексель банку (на відміну від облікового кредиту), а лише віддає його під заставу на певний строк, зберігаючи всі права векселедержателя. Ще одна відмінність між цими формами вексельного кредиту полягає в тому, що якщо при обліковому кредиті позичальник і той, хто повертає кошти, є різними особами, то при кредитуванні під заставу векселів погашення позички здійснюється самим позичальником. Особливістю цього виду кредитування є також порядок надання, зберігання та реалізації застави.

Кредити під заставу векселів можуть надаватися у вигляді:

• строкових кредитів, тобто позичок, дата погашення яких зафіксована за домовленістю з позичальником;

• кредитів до запитання, коли строк погашення не вказується або встановлюється термін до настання строку погашення векселів із застави.

Строкові позички під заставу векселів, як правило, є разовими. При здійсненні такої операції банк аналізує юридичну та економічну надійність векселя і в разі позитивного висновку з позичальником укладається кредитний договір і договір застави векселів. Строк погашення кредиту визначається, виходячи зі строку погашення векселів (строк погашення векселів повинен бути принаймні на 15 днів більше, ніж строк погашення кредиту). Сума можливого кредиту коливається від 60 до 90 % від суми векселів, які приймаються під заставу. Кредитна заборгованість при цьому обліковується на простому кредитному рахунку.

Кредити до запитання під заставу векселів видаються у разі, якщо позичальник має постійну потребу в обігових коштах. Облік такої кредитної заборгованості здійснюється на спеціальному позичковому рахунку, який є аналогом контокоренту.

Для отримання кредиту під заставу векселів зі спеціального позичкового рахунку клієнт подає в банк стандартний пакет документів, а також векселі, призначені для передачі в заставу, разом з реєстром цих векселів (щонайменше у двох примірниках). Банк проводить експертизу юридичної та економічної надійності векселів, викреслює з реєстру та повертає клієнту векселі, які не задовольняють вимоги банку, а по благонадійних векселях вираховується ліміт кредитування. Після цього між банком та клієнтом укладається кредитна угода, в якій міститься ряд обов'язкових для позичальника умов:

1) ліміт кредиту;

2) граничне співвідношення між вартістю забезпечення та можливою сумою кредиту;

3) розмір відсотків за кредит і комісії на користь банку;

4) право банку підвищувати на свій розсуд, але з попередженням клієнта, розмір відсотків і комісії;

5) право банку закрити рахунок і в будь-який час вимагати повного або часткового погашення заборгованості або надання додаткового забезпечення тощо.

Векселі, які використовуються як застава, передаються на зберігання банку.

Погашення кредиту під заставу векселів може здійснюватись шляхом перерахування коштів за розпорядженням позичальника з його поточного рахунку (після цього йому повертаються векселі) або зарахуванням безпосередньо на спеціальний позичковий рахунок платежів, які надійшли від векселедавців за векселями, що були передані в заставу.