Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
рынок недвижимости.doc
Скачиваний:
1
Добавлен:
30.04.2019
Размер:
124.42 Кб
Скачать

2.4. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие

Первичный рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок — это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.

Являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что прежде всего проявляется в области ценообразования.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельней' является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цепа такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.

Однако цены вторичного рынка могут значительно изменяться при определенных условиях. На рынке недвижимости предложение привязано к вполне определенному региону, городу иЩже микрорайону. В этих условиях представление на вторичный рынок дополнительного предложения, например в связи с неблагоприятной экологической обстановкой или межнациональными конфликтами, довольно быстро приводит к снижению цен на вторичном рынке. Очевидно, что это не может не повлиять и на ситуацию на первичном рынке.

Очевидно, что снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных ус­ловиях является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток предложения на рынке вторичном. В свою очередь это может привести к потере части инвестированных средств для ирям&вс инвесторов, невозвратам кредитов кредитным инвесторам, падению спроса на подрядиьр работ!

Вторичный рынок недвижимости в свою очередь исвЩщЬает на себе влияние пер­вичного рынка. Если растут затраты на строительство, то очевидно, что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь ведет при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке. Графически это может быть изображено следующим образом (см. рис. 2.2):

о

РиС. 2.2. Влияние роста затрат на строительство на цены на вторичном рынке жилья Р — цена; 0 — количество продаж; §, О — предложение и спрос на первичном рым Ас; Я *, В * - предложение и спрос на вторичном рынке.

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения влево (81 — 82), соответственно этому выросла, цена на новое жилье (Р1—Рг). В связи с этим кривая спроса на аналогичное жилье на вторичном рынке сдвинулась вправо (О]*-— Эг*) и выросли цены на этом сегменте рынка (Р1*—Рг*).

И в том и в ином случае мы имеем дело с проявлением одного из фундаментальных принципов взаимодействия спроса, предложения и цен на взаимозаменяемые товары.

«спрос—цена—предложение» — здесь оказывается недостаточно эффективным для приведения рынка в состояние равновесия.

Мировой опыт показывает, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости явление почти исключительное. Напротив, неравновесное состояние рынка является здесь почти правилом.

Неравновесие спроса и предложения на рынке недвижимости, недостаточность ценового механизма как информационной системы являются важнейшими причинами, ведущими к появлению профессиональной деятельности на рынке недвижимости. С макроэкономической точки зрения одно из главных направлений этой деятельности — приведение в соответствие спроса и предложения на рынке, с микроэкономической — обеспечение принятия участниками рынка экономически рациональных решений. Сбор, обработка и анализ информации о состоянии и динамике спроса, предложения, цен на рынке недвижимости, а главное, факторов, оказывающих на них влияние, -— необходимые условия повышения эффективности рынка недвижимости и в то же время — важнейшие факторы, определяющие успех в бизнесе на этом рынке.