2.3. Риски на рынке недвижимости

В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результа­тов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале. В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы — юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические. Соответственно можно выделить следующие виды рисков по их природе:

♦ юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, неыявленных обременении объекта и пр.);

• технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т. д.).

Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок.

Градостроительные и технологические риски, как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости, слабостью технической экспертизы объектов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Петербурге их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Встречались и случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировки помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводили к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что подчас приводило их в аварийное состояние.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти, — налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т. д. Поэтому очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию или перепланировку добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

Сложность процессов, происходящих на рынке недвижимости, требует особого внимания к изучению состояния, тенденций и перспектив развития рынка. Недо­статочность такого внимания способна существенно увеличить вероятность риска, в частности по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным;

• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном украинском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости в частности. Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом: уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски, которые могут быть разделены на несколько групп:

• риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;

• риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансиро­вания деятельности, уровнем проработки финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплату процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;

• риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, — например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или приведет к несостоятельности проекта в целом.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту. пГак, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие эко­номического и финансового планирования может повлечь гораздо более серьезные |§оследетвия, чем в ситуации его стабильности или тем более роста. Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном й втор!§||1ом рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее. В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок на первичном и вторичном рынках. Если на первичном рынке в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами, то на вторичном рынке, где основные субъекты — физические лица, юридические просчеты возможны в наибольшей степени.

Задание: Различия в характере рисков характерны и для разных типов сделок. Подумайте, в чем отличие рисков при сделках купли-продажи и аренды.

Исключить полностью риски невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне существенно снизить степень риска поможет следующая схема управления рисками, включающая в себя:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с не­движимостью;

• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, т. е. этапов операций или сделок, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском. По сути через анализ рисков снимается неопределенность, выступающая в качестве первоосновы риска: риск превращается в «нериск»);

• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения (можно говорить в этом смысле об управлении риском «в узком значении»: мы делаем выбор между разными вариантами — принять риск, разделить риск, переложить риск и пр.);

• осуществление мероприятий, позволяющих предо твратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

• контроль за проведением необходимых мероприятий, внесение изменений в их содержание и механизмы реализации.