77. Роль и место недвижимости в экономической деятельности

Недвижимое имущество занимает центральное место .Выполняет одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга  и т.п.

Основной, базовый, объект недвижимости- земля - занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности. Она представляет собой особую ценность , поскольку является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

К экономическим интересам недвижимости относят:

• налогообложение;

• лицензирование;

• ипотечное кредитование;

• приватизация;

• национализация;

• страхование;

• ценообразование;

• инвестирование;

• информация;

• источник доходов.

К общественным интересам недвижимости относят:

• принудительный выкуп;

• возврат бесхозных объектов;

• целевое назначение;

• зонирование;

• бремя собственности.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

78. Особенности функционирования рынка недвижимости

рынок недвижимости имеет и свои особенности.

1. Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций. Н сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору.

Например, сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2. Необходимость в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности

3. Неоднородность недвижимости. Разность в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Н в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

6. Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются следствием последних сделок с ценными бумагами, Ценообразование же на рынке Н - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

7. Сохранность инвестируемых средств. Н предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима. Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится:

1. его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

2. Неповторимость, уникальность, разнородность. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

3. долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

4. длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.

5. Недвижимость - Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

79.Уровни риска на рынке недвижимости

Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывает в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого рис к а, т ем выше должн а бы т ь требуема я с т а в к а дохода на инвестированный капитал. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли. При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано

на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней

ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого

риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным

как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости

вследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной и достоверной

информации о состоянии рынка недвижимости.