71.Методы оценки недвижимости

Доходный подход, методы: 1.Метод прямой капитализации. Он закл в использовании формулы С=ЧОД/объем нед. В данном случае доход от эксплуатации (использования недв)считается как доход, который будет получен при условии использования 100%-ого объекта недвиж. Величина действ валового дохода определяется как плановый валовый доход(ПВД)-недооплаты за исп-ие объекта недв-ти+прочие расходы и оплата. Расчет издержек по обслуживанию недв опред за исключением амортизационных отчислений. Все расходы или издержки по эксплуатации объекта недвиж-ти делятся на 3 вида:1. Операционные издержки, т.е издержки, связанные с текущим обслуживанием и экспл зд-ий и соор-ий 2.Резервные расходы-это издержки на замещение оборудования, устан-ого либо обслуж-ие здания и соор-ия 3.Фиксированные издержки –изд-ки связанные с обслуж кредита, разл налоги на недв-ть, амортизация, вознаграждение управляющим либо расходы, связанные с управлением недвижимостью. ЧОД= ДВД(действ валов доход)-эксплуат расходы. I_НЕД-ЭТО ОТНОШЕНИЕ М/У ЦЕНОЙНА ДАННЫЙ он И ДЕЙТСВ ЦЕНОЙ=Д/Ц.В этом случае опр-ют индекс ст-ти недв-ти.

Метод коммуникативного построения (метод сложения)-При данном методе индекс нед-ти опр-ют через ставку капитал-ии недв-ти,который опр-ся путем расчета проц ставки по недв-ти и прибавлением к ней ставки возмещ капитала.I_НЕД =I_%нед+N_{возм.кап}. Проц ставка по недв-ти подразд-ся на: -ставку дохода по безрисковым вложениям;-ставка за доп.риск вложений в недв-ть;-надбавка за низкую ликв-ю ст-ть ОН;-компенсация за эф-ое упр-ие недв-ью. При этом ставка возмещения рассчит-ся 2 методами:а)по сроку службы здания N_{возмещ капитала}=1/Т_{службы зд-я(ср сл)}б)по норме текущ дохода от нед-ти N_в.к.=I/(I+1)^Т-1.

Метод связанных инвестиций: I_нед=(i_нед*С_к)+( i_нед*З_к).

Метод связанных инвестиций по технолог группе-данный метод рассм-ет объект нед-ти как зем комплекс (зем уч-ок +ОН) при этом учит-ся вложения в зем уч-ок и вложен в здание,а так же дома зем уч-к и доли здания в комплексе. Метод прямой капитализации прим-ся для ОН со стабильными доходами если доходы от нед-ти сущ-нно отлич-ся в период исп-ия ,то прим-ся метод дисконтир денежных потоков.

2. Метод дохода от перепродаж-Исп-ся в том случае когда доходы от исп-ия ОН нестабильны,те различ-ся в раз-е периоды ее исп-ия.Осн.этапы:1.Сравнение продаж (анализ рынка продаж)2.Сравнение соотношений рын объектов к нашему объекту (посик аналогов)3.Предполагаемый доход. 2вар-та: реализация и развитие.В общем виде расч-ся рыночн ст-ть нед-ти ,опр-ся по формуле: Ср=Ц_i+К_i, Ц_i-цена продаж I-ого сравниваемого объекта нед-ти. К_i-величина корректировки цены продажи i-ого сравниваемого объекта нед-ти. Сравнительный) подход — сов-ть методов оценки ст-ти ОН, основ-ных на сравн-ии объекта оценки с аналог-ми объектами недв-ти, в отн-ии кот-х имеется инф-ия о ценах сделок с ними.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусм-ет построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статист-ой обр-ки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

Метод сравн-ого анализа сделок опир-ся на анализ цен небольш числа рын-ых сделок с объектами ср-ия, отобр-ыми по признаку наиб-ей близ-ти к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рын-го ценообр), но и величинами хар-ик ценообразующих факторов. При этом объекты сравн-ия наз-ся также объектами-аналогами и отбир-ся для анализа из числа объектов, имеющих функц-ое назн-е, аналогичное назн-ию объекта оценки и соотв-ее принципу наил-го и НЭИ данного типа ОН.

Индивидуальная оценка объектов недви – оценка конкретного объекта на опред дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недв в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц.

Массовая оценка недв – специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например,квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта опред соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.