24. Социально-демографические предпосылки жилых зданий.

Многоэтажный жилой дом при-сущ большому городу, а многоэтаж¬ная застройка создает среду обитания людей. Большие размеры города, раз-общенность его частей, обязательное присутствие транспорта и многолюдие накладывают определенный отпечаток на психологический тип горожанина. Этому способствует также преимущест¬венный характер «городских» профес¬сий, развлечений, досуга и, наконец, определенные особенности жизни и бы¬та в многоэтажном доме. Эти условия обитания сказываются и на социологи-ческих особенностях населения боль-шого города. Высокий уровень обра-зования, культуры и приобщение к тех-ническому прогрессу побуждают город¬ского жителя к активному образу жизни, что, в свою очередь, влияет на организацию его жилища. Необходи-мое условие комфорта жилища — его соответствие социально-демографичес-кой структуре и образу жизни, уста-новившемуся в обществе.

Социологические исследования по-казывают, что различные по уровню образования и профессиональной за-нятости группы населения предъяв¬ляют различные требования к жилищу. Поэтому важно знать профессиональ-ный и образовательный ценз жителей проектируемого дома и предпочтитель-ный образ жизни его жителей.

На выбор типа многоэтажного жи-лого дома влияют демографические требования, значительно отличающие-ся не только в различных республиках Советского Союза, но и в городах раз-ной величины, разного «возраста» и даже в районах города. Так, например, в районах новостроек возрастной ценз жителей ниже, чем в центральных районах города, так же как и в новых городах, где преобладают молодые семьи с двумя детьми и более. В боль¬ших городах преобладают малые семьи.

Планировочные особенности неко-торых типов многоэтажных жилых до-мов не полностью удовлетворяют всем требованиям демографии, но, применяя определенные сочетания типов жилых домов, возможно приблизиться к за-данной демографии.

Целесообразность размещения квартир различной вместимости в до¬мах разных типов зависит от их плани-ровочных особенностей. Так, в секци-онных домах небольшие одно-двухком-натные квартиры получают односто-роннее расположение, а трех—пяти-комнатные ориентированы на две сто-роны горизонта. В коридорных и гале- рейных домах возможно размещение малых квартир в коридорном этаже в одном уровне, больших — в двух уро-внях. Однако при некоторых вариан¬тах расположения коридоров, через два или три этажа, возможна плани¬ровка квартир среднего размера.

Расчет демографического состава семей разной численности следует проводить на начальной стадии проек-тирования.

25. Классность жилья.

Раньше все дома делились на, так называемые, «хрущевки», «брежневки», или еще проще - на панельные и кирпичные. Сегодня диапазон предлагаемых новых квартир гораздо шире.

Основными критериями отнесения объектов-новостроек к той или иной категории классности являются:

1. Месторасположение. Близость или удаленность от центра, отличительные особенности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.

2. Архитектурно-планировочное решение. Количество подъездов, количество квартир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, расположение квартиры в секции - угловая, внутренняя.

3. Качество строительства, конструктивные особенности жилого дома. Технологии строительства -фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья - черновая, чистовая.

4. Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир. Особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования, наличие системы «умный дом» и пр.

5. Наличие инфраструктуры. Магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).

6. Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого дома. Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.

7. Сложившаяся репутация. Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (комплекса).

Исходя из перечисленных критериев, самыми существенными из которых являются месторасположение, архитектурно-планировочные решения, конструктивные особенности жилого дома и качество инженерии, все объекты - жилые дома-новостройки можно разделить на три основных класса:

• «А» - жилые дома элит-класса

• «В» - жилые дома бизнес-класса

• «С» - жилые дома эконом-класса

Границы между ними сегодня расплывчаты. Точнее, у каждого продавца жилья - свои.

Границы между категориями классности жилья сегодня расплывчаты. Точнее, у каждого продавца жилья - свои.

С определением "эконом-класса", или "типового жилья" дело еще обстоит проще . Это, как правило, панельные серийные дома в непрестижных районах. Дома "эконом - класса" - это, как правило, высотное жилье, в котором имеется больше 60-100 квартир.

Разница между жильем "эконом-класса" и жильем "бизнес-класса" зачастую определяется только месторасположением дома. Как уверяют эксперты, монолитный дом даже без охраняемой территории в хорошем месте вполне попадает в бизнес-класс. Но такой же дом где-нибудь на окраинах города в состоянии претендовать только на "эконом".

К жилью "бизнес-класса" относятся высотные дома, где квартиры в отличие от жилья эконом-класса разнятся большой долей нежилых площадей: с просторными прихожими, ванными комнатами, кухнями, гардеробными.

К бизнес-классу могут относиться как современные многоквартирные монолитно-кирпичные, так и "сталинские" дома. По времени постройки и уровню комфортности они, безусловно, разные, однако их трудно отнести к элитному жилью или жилью эконом-класса.

На сегодняшний день критериев "элитности" на рынке жилья во многих городах пока не существует. Есть некоторые условия, которые лишь в совокупности могли бы позволить считать жилье действительно элитным.

Обязательный для элитного жилья критерий - нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. Дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите.

Особое значение при выборе элитной квартиры имеет техническое оснащение здания. Совершенная система кондиционирования и вентиляции обязательна. Бесшумные лифты должны спускаться в подземный гараж. Спутниковое телевидение, Интернет - само собой разумеется.

Сегодня в элитном доме должно предусматривается наличие автономного инженерного оборудования. Необходим индивидуальный тепловой пункт; а также собственный источник электроснабжения, гарантирующий подачу энергии при сбоях городской электростанции. И конечно же, огороженная охраняемая и благоустроенная территория, наличие консьержа в подъезде.