2.1. Методы определения государственной кадастровой оценки земель
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования. Для земель различных категорий используют разные методические подходы.
1. Государственную кадастровую оценку земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки земель.
2. Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда осуществляют на основе капитализации расчетного рентного дохода.
3. Государственную кадастровую оценку иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляют на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения ценности их природного потенциала.
2.2. Метод капитализации расчетного рентного дохода:
Расчетный рентный доход вычисляют как сумму дифференциального и абсолютного рентного дохода.
Расчетный
рентный доход
=
Дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и месторасположения,
Абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в размере на 1 % стоимости валовой продукции, получаемой в среднем с 1 га сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и месторасположения для всех субъектов Российской Федерации.
Кадастровую стоимость (1 га объекта кадастровой оценки для сельскохозяйственных угодий) определяют умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка на срок капитализации, принятого равным 33 годам:
Н
Кадастровая
стоимость 1 га сельскохозяйственных
угодий
= расчетный рентный доход * 33 года
дифференциальный рентный доход +
абсолютный рентный доход
2.3. Государственная оценка земель в черте поселений
Земли в черте поселений составляют лишь 1,1% территории РФ, но на них формируется 85% всех собираемых земельных платежей и 97% направляемого в федеральный бюджет земельного налога.
Разработанная методика позволяет учитывать 16 видов функционального использования земель поселений, к которым относятся:
земельные участки, предназначенные для размещения
1. домов многоэтажной жилой застройки.
2. домов индивидуальной жилой застройки.
3. гаражей и автостоянок.
4. находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5 объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. гостиниц.
7. административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
8. объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
11. портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. для разработки полезных ископаемых, размещения ж/д путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. для сельскохозяйственного использования.
16. улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (Кадастровая стоимость не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.)
По каждому из 16 видов функционального использования земель поселений по кадастровым кварталам определяют кадастровые стоимости. В результате для каждого поселения создают 16 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.
Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется с помощью 5 методических подходов в зависимости от видов разрешенного использования земель:
1) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков (пункты 1-10);
2) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости (пункты 11-12);
3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования (пункт 13-14);
4) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
5) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.