- •1. Общие положения
- •2. Задания на контрольную работу (реферат)
- •2.1. Перечень тем для выполнения теоретической части контрольной работы (реферата)
- •2.2. Задание на выполнение расчетно-практической части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)
- •2.2.1. Общие условия решения сквозной расчетной задачи
- •2.2.2. Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •2.2.3. Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •2.2.4. Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •3. Методические рекомендации по выполнению контрольной работы
- •3.1. Методические рекомендации по выполнению теоретической части контрольной работы
- •3.2. Методические рекомендации по выполнению расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)
- •3.2.1. Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом
- •3.2.2. Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
- •3.2.3. Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •3.2.4. Методические по рекомендации по определению согласованной стоимости объекта недвижимости (согласованию частных результатов оценки).
- •4. Оформление контрольной работы (реферата)
- •Приложение а Образец титульного листа контрольной работы (реферата)
- •Контрольная работа (реферат) по дисциплине «Экономика недвижимости»
- •Приложение б Примеры оформления списка использованной литературы
2.2.2. Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.
По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.
Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).
Таблица 2.2.2
|
Вид и наименование риска |
Степень риска, баллы |
|||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.