- •Необходимость, объекты и цели оценки стоимости недвижимости
- •2. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества
- •3. Международные стандарты оценки
- •4. Регулирование оценочной деятельности в рф
- •5. Основные принципы оценки стоимости недвижимости
- •1. Принципы, с позиции потенциального собственника;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •6. Основные этапы оценки недвижимости
- •7. Информационное обеспечение при оценке недвижимости
- •8. Подготовка информации при оценке недвижимости, осмотр и описание объекта
- •9. Понятие денежного потока
- •10. Временная оценка денежных потоков
- •11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
- •13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
- •14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
- •16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж
- •17. Валовой рентный мультипликатор
- •18. Общий коэффициент капитализации
- •19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета
- •23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода
- •24. Коэффициент капитализации и методы его расчета (см 23 вопрос)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (1 вариант)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ( 2 вариант)
- •26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
- •27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода
- •28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.
- •30. Виды износа объекта недвижимости
- •31. Определение физического износа объекта недвижимости (из лекции)
- •33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)
- •34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)
- •35.Способы расчета итоговой величины стоимости недвижимого имущества.
- •36. Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, его форма и содержание (Интернет)
- •37. Характеристика основных разделов отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (Интернет)
- •38. Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента
- •Возможные варианты анализа:
- •39. Инструменты оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •40. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного российского рынка
14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.
Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.
ОН сравнительным подходом обычно проводится в 3 этапа:
1-выбор аналогов
2-внесение поправок
3-согласование результатов
На 1-м этапе происходит поиск объектов недвиж-ти, сходных с объектом и проданных либо выставленных на продажу в относительно недавнее время. Выбор таких объектов осуществляется по следующим критериям:
-
срок окупаемости
-
инвестиционная мотивация
-
независимость субъектов сделки
-
срок экспозиции
-
передаваемые имущественные права
-
условия и время продажи
-
местоположение
-
физические характеристики
После отбора похожих объектов происходит более детальное изучение информации и выбираются от 3 до 5 объектов, наиболее близких по своим характеристикам к объекту оценки.
На 2 этапе все необходимые данные о 3х-5ти выбранных объектов-аналогов и объекте-оценке заносятся в расчетную таблицу, после чего выявляются различия и вносятся поправки, учитывающие эти различия.
Все корректировки вносятся только в цены аналогов. Эти операции позволяют привести стоимость аналога к такой стоимости, какой он обладал бы, имея в точности такие же характеристики как у объекта оценки.
Поправки делятся на процентные и стоимостные.
Процентные вносятся путем умножения цены аналога на поправочный коэффициент.
Стоимостные поправки изменяют цену аналога на определенную сумму.
Существуют 3 метода расчета и внесения поправок:
1)метод парных продаж
2)экспертный метод
3)статистический метод
1)-это анализ данных о продаже двух объектов недвижимости, являющихся точной копией друг друга, за исключением только одного параметра.
Оценщик предполагает, что объекты имеют разницу в цене, объяснимую именно этим параметром.
2)-основан на субъективном мнении эксперта-оценщика о том, хуже или лучше объект оценки объекта-аналога. Составив такое мнение, оценщик вносит корректировку в цену аналога.
3)-основан на выявлении зависимости между ценой объекта и каким-либо еще параметром (статистический метод)
На 3-ем этапе проводится согласование скорректированных стоимостей аналогов путем расчета средней арифметической или средней взвешенной величины.
Расчет сред арифметической величины оправдан, если кол-во вносимых поправок минимально, а скорректированные цены достаточно близки.
Весовой коэффициент для каждого аналога имеет формулу:
К=(S-M)/((N-1) x S)
М-кол-во поправок, внесенных к конкретному объекту-аналогу
N- кол-во аналогов
15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
На 1-м этапе происходит поиск объектов недвиж-ти, сходных с объектом и проданных либо выставленных на продажу в относительно недавнее время. Выбор таких объектов осуществляется по следующим критериям:
-
срок окупаемости
-
инвестиционная мотивация
-
независимость субъектов сделки
-
срок экспозиции
-
передаваемые имущественные права
-
условия и время продажи
-
местоположение
-
физические характеристики
После отбора похожих объектов происходит более детальное изучение информации и выбираются от 3 до 5 объектов, наиболее близких по своим характеристикам к объекту оценки.