- •Необходимость, объекты и цели оценки стоимости недвижимости
- •2. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества
- •3. Международные стандарты оценки
- •4. Регулирование оценочной деятельности в рф
- •5. Основные принципы оценки стоимости недвижимости
- •1. Принципы, с позиции потенциального собственника;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •6. Основные этапы оценки недвижимости
- •7. Информационное обеспечение при оценке недвижимости
- •8. Подготовка информации при оценке недвижимости, осмотр и описание объекта
- •9. Понятие денежного потока
- •10. Временная оценка денежных потоков
- •11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
- •13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
- •14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
- •16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж
- •17. Валовой рентный мультипликатор
- •18. Общий коэффициент капитализации
- •19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета
- •23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода
- •24. Коэффициент капитализации и методы его расчета (см 23 вопрос)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (1 вариант)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ( 2 вариант)
- •26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
- •27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода
- •28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.
- •30. Виды износа объекта недвижимости
- •31. Определение физического износа объекта недвижимости (из лекции)
- •33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)
- •34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)
- •35.Способы расчета итоговой величины стоимости недвижимого имущества.
- •36. Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, его форма и содержание (Интернет)
- •37. Характеристика основных разделов отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (Интернет)
- •38. Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента
- •Возможные варианты анализа:
- •39. Инструменты оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •40. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного российского рынка
9. Понятие денежного потока
Денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности. Обычный денежный поток – это поток, в котором все суммы различаются по величине. Аннуитет – это поток, в котором все сумы одинаковы. Понятие денежного потока используется в рамках временной оценки денежных потоков и дисконтирования денежных потоков.
10. Временная оценка денежных потоков
Принятие решения о вложении капитала определяется величиной дохода, которую инвестор планирует получить в будущем. Соответствующее вложение капитала выгодно, если предполагаемые поступления превысят вложенные средства. Проблема оценки состоит в том, что данные потоки платежей не совпадают по времени и следовательно несопоставимы. Временная теория стоимости денег исходит из положения, что деньги со временем меняют свою стоимость, причем, как правило, в сторону обесценения. Основными причинами этого является: инфляция, риски и способность денег приносить доход. Приведение разных временных денежных сумм к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.
Она основывается на использовании 6 функций сложного процента (сложный процент это начисление % на первоначально вложенную сумму и начисленные в прошлые периоды %)
1.Будущая стоимость единицы
2.Будущая стоимость аннуитета (=накопления единицы за период)
3.Периодический взнос в фонд накопления (=фактор фонда возмещения)
4.Дисконтироавние (текущая стоимость единицы)
5. Текущая стоимость аннуитета
6.Периодический взнос в погашение кредита(взнос за амортизацию единицы)
Денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности. Обычный денежный поток – это поток, в котором все суммы различаются по величине. Аннуитет – это поток, в котором все сумы одинаковы.
1)-Будущая стоимость единицы. Функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент.
F=P(1+α)T
-
Будущая стоимость аннуитета (=накопления единицы за период). Функция позволяет рассчитать величину накопленных равновесных взносов.
F=P*((1+α)n-1)/α)
-
Периодический взнос на накопление фонда. Функция позволяет определить величину периодически депонированной суммы, необходимой для накопления нужной стоимости.
P=F(α/(1+α)n-1)
-
Дисконтирование, текущая стоимость единицы. Функция позволяет определить настоящую стоимость будущей суммы.
P=F/(1+α)T
-
Текущая стоимость аннуитета. Функция позволяет определить текущую стоимость взноса, позволяющую получить в будущем заданные равновесные поступления.
P=F*(1-(1+α)-n)/α
-
Периодический взнос на погашение кредита, позволяет рассчитать величину аннуитета при известной его текущей стоимости.
F=P*α/(1-(1+α)-n)
11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
Доходный подход рассматривает стоимость объекта недвижимости как совокупность будущих доходов от его использования, приведенных к настоящему моменту времени, с учетом всех рисков, характерных для данного объекта.
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках на рынке недвижимости и сравнении объекта оценки с аналогами.
Применение сравнительного подхода становится целесообразным при наличии в стране развитого рынка недвижимости. При этом объект оценки не должен обладать какими-либо исключительными свойствами, и объект оценки должен иметь достаточное кол-во аналогов.
Затратный подход – это определение стоимости объекта исходя из величины затрат необходимо для его воссоздания в условиях сложившихся на дату оценки с учетом корректировки на уровень износа объекта.