- •Необходимость, объекты и цели оценки стоимости недвижимости
- •2. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества
- •3. Международные стандарты оценки
- •4. Регулирование оценочной деятельности в рф
- •5. Основные принципы оценки стоимости недвижимости
- •1. Принципы, с позиции потенциального собственника;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •6. Основные этапы оценки недвижимости
- •7. Информационное обеспечение при оценке недвижимости
- •8. Подготовка информации при оценке недвижимости, осмотр и описание объекта
- •9. Понятие денежного потока
- •10. Временная оценка денежных потоков
- •11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
- •13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
- •14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
- •16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж
- •17. Валовой рентный мультипликатор
- •18. Общий коэффициент капитализации
- •19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета
- •23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода
- •24. Коэффициент капитализации и методы его расчета (см 23 вопрос)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (1 вариант)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ( 2 вариант)
- •26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
- •27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода
- •28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.
- •30. Виды износа объекта недвижимости
- •31. Определение физического износа объекта недвижимости (из лекции)
- •33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)
- •34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)
- •35.Способы расчета итоговой величины стоимости недвижимого имущества.
- •36. Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, его форма и содержание (Интернет)
- •37. Характеристика основных разделов отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (Интернет)
- •38. Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента
- •Возможные варианты анализа:
- •39. Инструменты оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •40. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного российского рынка
24. Коэффициент капитализации и методы его расчета (см 23 вопрос)
Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:
· информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной Репрезентативная выборка - выборка имеющая такое же распределение относительных характеристик, что и генеральная совокупность выборки по сопоставимым объектам;
· источники и условия финансирования сделок;
· возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Методы анализа рыночных аналогов - основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.
Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей
25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (1 вариант)
Термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент капитализации» часто приводятся в финансовой прессе, учебниках и беседах между финансовыми аналитиками в двойственном, нечетком определении. Из-за такой двусмысленности многие деловые люди считают эти термины идентичными и взаимозаменяемыми. Между тем, хотя они действительно тесно связаны, это далеко не одно и то же. Чтобы понять оба эти термина и их взаимоотношения, необходимо, прежде всего, определить ставку дисконтирования.
В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования компании не используется непосредственно как делитель или множитель для определения стоимости компании. Напротив, ставка дисконтирования используется для приведения к настоящему моменту времени доходов (расходов) будущего периода. Оценочный метод, который применяет ставку дисконтирования, более подходит тогда, когда ожидается, что будущая деятельность компании будет существенно отличаться от сегодняшней или прошлой. Поэтому чтобы рассчитывать для определенной ставки дисконтирования коэффициенты приведения доходов (расходов) будущего периода к настоящему моменту времени, необходимо подготовить прогноз будущей деятельности компании, включая терминальный год расчета (который часто является первым годом после достижения стабильного темпа роста в прогнозный период)
25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ( 2 вариант)
Для более четкого различия двух методик оценки предприятий, составляющих группу доходного подхода - методики капитализации и методики дисконтирования - необходимо помнить: в первом случае капитализируется стабильный поток дохода, равный, как правило, чистой прибыли или чистому доходу или потенциальным или фактическим дивидендам; во втором случае дисконтируются различные виды денежного потока. Надо также учитывать соотношение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (ставки капитализации).
Капитализация - это превращение потока дохода в показатель стоимости путем деления (или умножения) определенного некоторым образом стабильного потока дохода на параметр, называемый коэффициентом капитализации (или мультипликатором).
Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это делитель, используемый для перевода потока дохода в расчетную стоимость.
Коэффициент капитализации (и методика капитализации) применяется, как правило, для оценки предприятий со стабильным ежегодным чистым доходом. В методике капитализации дохода определяется величина чистого дохода (чистой прибыли плюс амортизационные начисления потенциальных или фактических дивидендов) за первый прогнозный (после даты оценки) год. Предполагается, что данная величина чистого дохода сохранится во все будущие годы функционирования предприятия. Эта величина чистого дохода с помощью коэффициента капитализации превращается в стоимость оцениваемого предприятия.
Ставка дисконтирования (ставка дисконта) - это ставка дохода, используемая для перевода серии сумм будущих доходов в текущую стоимость.
Для экспертов-оценщиков важно различать термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент дисконтирования» (или коэффициент текущей стоимости).
Вернемся к рассмотрению соотношения коэффициента капитализации (ставки капитализации) и ставки дисконтирования.
Если поток чистого дохода (или другого показателя дохода, например, денежного потока) остается постоянным в течение неограниченного периода времени, коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.
Если поток чистого дохода (или другого показателя дохода) имеет стабильный рост (т.е. увеличивается с постоянными темпами роста) на неограниченном временном периоде (пока функционирует предприятие), то соотношение между ставкой дисконтирования (Кд) и коэффициентом капитализации (Кк) определяются следующими формулами:
Знание соотношения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (ставки капитализации) позволит экспертам-оценщикам лучше понять сущность методик оценки предприятий, основанных на доходном подходе.