1. Нормативно-методична база експертної грошової оцінки.Выделяют следующий ряд нормативно-правовых документов: Методика экспертной денежной оценки земельных участков (Постановление КМУ); Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков (Приказ Госкомзема); Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» (Постановление КМУ); Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества» (Постановление КМУ); Международные нормы оценочной деятельности (Комитет МСО 2000); Нормы профессиональной деятельности оценщика (Совет УОО 1999); Лицензионные условия осуществления хозяйственной деятельности в области землеустроительных и землеоценочных работ (Приказ Госкомзем)

2. Цілі та завдання експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета (статья 1 Закона «Об оценке земель»)

Экспертная денежная оценка предусматривает определение рыночной (возможной цены продажи на рынке) или другого вида стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т.п.), за которую он может быть продан (приобретен) или иным образом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями сделки (ч. 3 „Методики экспертной денежной оценки земельных участков”)

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами (ст.5 Закона «Об оценке земель»)

3. Сферы применения результатов экспертной денежной оценки

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами (ст.5 Закона «Об оценке земель»)

Экспертная денежная оценка земельных участков обязательно проводится в случае (Ст. 13 Закона „Об оценке земель”):

1. Отчуждения и страхования земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности;

2. Залога земельного участка в соответствии с законом;

3. Определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

4. Определения стоимости земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставной фонд хозяйственного общества;

5. Определения стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, которое является собственником земельного участка;

6. Выделения или определения части государства или территориальной общины в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;

7. Отображения стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии законодательством Украины;

8. Определения убытков собственников или землепользователей в случаях, установленных законом или договором;

9. Решения суда.

Во всех других случаях денежная оценка земельных участков может проводиться по согласию сторон и в случаях, определенных этим и другими законами Украины (Статья 13 Закона „Об оценке земель”)

4. Информационная база для проведения экспертной ден оценки

Из пункта 4 Методики экспертной денежной оценки земельных участков (Постановление КМУ)следует :

• сведения государственного земельного кадастра: местонахождение, количественные и качественные характеристики земельного участка, правовой режим, функциональное использование;

• проект отвода земельного участка, разработанный и утвержденный в установленном порядке,

• материалы нормативной денежной оценки о затратах на освоение и обустройство территории населенного пункта на начало года и экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта, которые в установленном порядке утверждены решением местного совета;

• сведения об природных, экономических, историко-культурных, экологических и градостроительных особенностях местонахождения земельного участка, которые утверждены решением местного совета;

• данные об инженерном обустройстве земельного участка и объектов недвижимого имущества, которые должны предоставляться землепользователем;

• данные о ценах продажи (аренды) подобных земельных участков, которые сложились на рынке на момент оценки, с ссылкой на источники информации;

• отчетные данные об ежегодных затратах на эксплуатацию и удержание зданий и сооружений, которые должны предоставляться землепользователем;

• данные статистической отчетности.

5. Фактори, що впливають на вартість нерухомості.

Земля является уникальным товаром, относительно стоимости которой всегда существует разногласие: между собственником земли и местными органами власти — когда речь идет о налогообложение; между покупателем и продавцом — когда осуществляются имущественные операции; между местными органами власти и землепользователем — когда определяется размер компенсации и т.п.. Элементы формирующие ст-ть земли: 1. Полезность (способность удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности на протяжении достаточно длительного периода).2. Дефицитность (пространственная ограниченность и невоспроизводимость) 3. Спрос (количество потенциальных покупателей на рынке) 4. Отчуждаемость (возможность обмена). Факторы влияющие на ст-ть земли: 1. Первый уровень – страна (регион): социальные, экономические, физические и политические факторы 2. Второй уровень – город (район города): местоположение, физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования 3. Третий уровень – характеристики объекта недвижимости: архитектура, конструкции, планировка и размещение, финансово-эксплуатационные показатели. Так, при оценке, мы должны учитывать: правовой режим земельного участка; целевое назначение и функциональное использование земельного участка; условия продажи; дата продажи; местонахождение; физические характеристики; использование прилежащей территории.

6. Понятие принципов оценки. Основные принципы экспертной денежной оценки земельных участков

Принципы оценки:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание)

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями (продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина и экономическое разделение )

3. Принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение)

7. Принципы экспертной денежной оценки земли и недвижимого имущества, основанные на представлениях пользователя

Принципы оценки:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание)

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями (продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина и экономическое разделение )

3. Принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение)

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

Принцип полезности: имущество имеет стоимость только при условии полезности его (способности имущества удовлетворять потребности владельца или пользователя на протяжении определенного времени) для потенциального собственника или пользователя.

Принцип замещения: за приобретение имущества не платится сумма, больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.

Принцип ожидания: стоимость объекта оценки определяется размером экономических удобств, которые ожидаются от владения, пользование, распоряжение им.

8. Принципы экспертной денежной оценки земли и недвижимого имущества, связанные с землей, зданиями и сооружениями

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой начинается замедление.

Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость приносящей доход недвижимости.

Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями при данном местоположении

Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два и более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта недвижимости

9. Принципы экспертной денежной оценки земли и недвижимого имущества, связанные с рыночной средой

Зависимость. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на величину стоимости других объектов недвижимости в районе его расположения.

Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Предложение и спрос. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. Спрос - это количество объектов недвижимости, желаемых по определенным ценам.

Конкуренция. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Изменение. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени

10 Принцип наиболее эффективного использования и факторы, которые его определяют

Рыночная стоимость земельного участка определяется его наиболее

эффективным использованием.

Наиболее эффективное использование - разумно оправданное вероятное использование, которое является:

- законодательно разрешенным

- физически возможным

- экономически целесообразным (финансово осуществим)

- в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной по сравнению со стоимостью, которая может быть получена на основании других возможных вариантов его использования.

Критериями выбора среди альтернативных вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выступают следующих четыре критерия:

- Юридическая дозволенность. Каждое из разумных и возможных использований надо, прежде всего, проверить на предмет того, разрешено ли оно на данном земельном участке.

- Физическая пригодность участка. Использование земельного участка должно быть физически возможным. Варианты использования земельного участка могут ограничиваться такими его характеристиками как:

• размер (достаточность размера земельного участка для определенного варианта использования),

• протяжность фронтальной границы,

• конфигурация (наиболее приемлемая прямоугольная форма земельного участка, другая форма, как правило, приводит к осложнению его использования),

• инженерно-геологического условия (склон поверхности, качество почв, залегания грунтовых вод, заболоченность, наличие таких опасных геологических процессов, как сдвиги, карст, овражная эрозия и других опасных естественных явлений).

- Экономическая целесообразность. При анализе альтернативных вариантов использования во внимание принимается спрос на каждый из вариантов и наличие других земельных участков, удобных для подобного использования, которые и формируют предложение.

- Наибольшая прибыльность. Четвертым критерием является проверка на максимум прибыли. На этом этапе среди всех юридическое разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования (освоения и застройки) выбирается тот, который приносит максимум прибыли собственнику, а соответственно и определяет максимальную стоимость самого земельного участка, который оценивается.

11. Разновидности базы оценки. Понятие рыночной и нерыночной базы оценки

В процессе определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав одним из самых первых решений, которое необходимо принять оценщику, связано с определением вида стоимости, который обусловлен целью оценки и сферой применения ее результатов. Оценщики, как правило, не применяют не конкретизированный термин "стоимость", а уточняют, какая именно стоимость определяется:

• рыночная

• рыночная при существующем использовании

• инвестиционная

• ликвидационная

• страховая

• налоговая

• потребительская

• специальная.

Чаще всего при оценке земли применяется рыночная база оценки, которая включает два первых вида стоимости, а именно: рыночную и рыночную при существующем использовании. Другие виды стоимости относятся к нерыночным базам оценки земли.

База оценки – комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые соответствуют определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов (п. 3, НС №1)

Оценка проводится с использованием базы, которая соответствует рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости.

Выбор базы зависит от:

Цели оценки имущества

Его особенностей

Нормативных требований

Рыночная стоимость (рыночная база оценки)

Наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан:

• на открытом конкурентном рынке

• в момент, который совпадает с датой оценки,

• при наличии всех признаков честного соглашения

• и при отсутствии нетипичных условий финансирования

• с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длинным

Нерыночная база оценки (другие виды стоимости)

• Инвестиционная стоимость — это стоимость собственности для конкретного инвестора (группы инвесторов), определенная исходя из конкретных условий и цели инвестирования

• Ликвидационная стоимость - денежная сумма, которая может быть получена в случае необходимости продажи объекта на рынке в течении срока, который значительно короче средне рыночного срока экспозиции объектов такого типа, или при условии вынужденной продажи, которая не отвечает определению рыночной стоимости

• Страховая стоимость - стоимость собственности, которая определяется соответственно условиям договора страхование (полису).

• Налоговая стоимость - стоимость, рассчитанная в порядке, определенном законодательством о налогообложение земли

• Специальная стоимость - фактически сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется благодаря физической, функциональной или экономической связи земельного участка с другими земельными участками, которую может заплатить потенциальный покупатель с особым интересом к указанному объекту

14. Загальна характеристика методичних підходів, що застосовуються для експертної грошової оцінки земельніх ділянок

1 Методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

На основе методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значения полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, которые влияют на их стоимость, достаточной мерой совпадают с участком, который оценивается.