16. Особенности купли-продажи недвижимости.

Одними из основных особенностей договоров купли-продажи недвижимости являются ниже приведенные пункты.Практически все объекты недвижимости тесно связаны с земельными участками, на которых они располагаются.В силу высоких денежных сумм в договорах купли-продажи недвижимости особенно стоит уделить внимание условиям, которые удовлетворяли и защищали интересы, как продавца, так и покупателя.Существует целый перечень объектов, представляющих социальную, историческую или целевую значимость для Российской Федерации. Такие объекты либо исключаются из гражданского оборота, либо имеют определенные ограничения, связанные с куплей-продажей.Недвижимость по большей своей части является вещью незаменимой и индивидуально-определенной, это накладывает достаточно сильный отпечаток на регулирование отношений в сфере недвижимости.Также есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание. Для продавца и покупателя договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента подписания, для государства же покупатель становиться собственником только после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

17. Договор купли-продажи недвижимости.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.Стороны в договоре купли продажи недвижимости.Сторонами договора купли продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Т.к. объекты недвижимости неразрывно связанны с землёй, то владение и пользование такими объектами со стороны продавца предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится недвижимость. Покупатель согласно любому юридически проработанному образцу договору купли продажи недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.Существенные условия договора купли продажи недвижимости:условия о предмете договора и о ценепродаваемого объекта недвижимости, которое обязательно должно присутствовать в тексте образца договора купли продажи. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). При отсутствии в образце договора купли продажи недвижимости согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.Момент вступления в силу договора купли продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 ГК РФ и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания образца договора купли продажи недвижимости продавцом и покупателем.Исключение составляет лишь договор купли продажи жилых помещений. Договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).Договор купли продажи недвижимости заключают в письменной форме. Регистрировать договор или нет — зависит от вида недвижимого имущества. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и договора купли продажи предприятия (ст.560 ГК РФ).Государственной регистрации подлежит не сам договор купли продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже жилого помещения или предприятия совершают два регистрационных действия (регистрация договора купли продажи недвижимости и регистрация перехода права), а при купле-продаже нежилого помещения — только одно (регистрация перехода права к покупателю).Договор купли продажи недвижимости содержит приложения: График платежей; Кадастровый паспорт здания; Кадастровый паспорт земельного участка; Свидетельство о государственной регистрации права; Правоустанавливающие документы на земельный участок. Договор купли продажи недвижимости содержит сопутствующие документы: Акт приема-передачи недвижимости; Дополнительное соглашение; Протокол разногласий; Протокол согласования разногласий.