5. Содержание договора строительного подряда

Под содержанием договора строительного подряда понимается совокупность условий, на которых он заключен (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с положениями параграфа третьего главы 702 ГК РФ основными условиями договора строительного подряда являются:

1) условие о предмете договора, которое в силу ст. 432, 740 ГК РФ является существенным условием договора подряда. В договоре подряда сторонами должны быть согласованы данные, позволяющие четко установить вид, характер и назначение выполняемых работ, и предполагаемый их результат.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ предметом строительного подряда могут являться работы по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы. Правила о строительном подряде могут применяться к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором

Отличительной особенностью договора строительного подряда является то, что перечень работ, их объем и иные требования определяются в технической документации (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 743 ГК РФ договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

2) условие о цене договора (ст. 743, 746 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ.

Условие о цене договора строительного подряда является существенным условием договора, поскольку в силу требований п. 3 ст. 709 ГК РФ в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Отсюда вытекает, что в ситуации определения цены договора строительного подряда посредством подготовки подрядчиком сметы, условие о цене в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ приобретает характер существенного, поэтому несогласование заказчиком сметы может повлечь признание договора незаключенным.

В соответствии со ст. 743-744 ГК РФ возможно изменение цены договора строительного подряда. Так, подрядчик вправе требовать увеличения сметной стоимости строительства в случаях:

а) обнаружения в ходе строительства не учтенных в технической документации работ и в связи с этим необходимостью проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства (п. 3 ст. 743 ГК РФ).

В этой ситуации подрядчик обязан сообщить заказчику об обнаруженном факте. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик, не выполнивший указанной обязанности лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

б) превышения стоимости работ сметы не менее чем на десять процентов по причинам, не зависящим от подрядчика (п. 3 ст. 744 ГК РФ). В этой ситуации изменение сметы производится в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

3) условие о сроке выполнения работ по договору (ст. 708, 740 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Арбитражная практика признает условие о сроке начала и окончания работ по договору строительного подряда существенным условием договора, несогласование которого влечет признание договора незаключенным (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» от 24.01.2000г. №51).