2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Данный анализ производится в 2 этапа:

1. анализ земельного участка как свободного.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к жилой зоне.

Окружение составляют жилые дома.

Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму. На данной территории имеется отдельный въезд для автотранспорта, поэтому его оптимальное использование под административную или жилую застройку.

2. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

а) максимальная эффективность – местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения здания, по мнению оценщика, является благоприятным для использования в качестве жилого;

б) финансовая обоснованность – по мнению оценщика при использовании объекта оценки в качестве жилого помещения владельцем при сдачи объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий доход на капитал и возврат капитала;

в) физическая осуществимость – планировки типовые, размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений объекта в качестве жилых.

В соответствии с законодательством в настоящее время текущие улучшения не нарушают имеющиеся ограничения.

Выводы по анализу:

Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание месторасположение объекта, конструктивную схему, объектом выполненных работ на дату оценки можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого объекта возможно при эксплуатации его только как объекта жилого назначения.

Глава III оценка стоимости объекта недвижимости

3.1 Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным методом.

Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным методом основана на сравнительном анализе рыночных данных относительно продажи аналогичных объектов недвижимости, при этом разница между сравнительными объектами, которая связанна с их индивидуальными особенностями, согласуется путем проведения соответственной корректировке данных.

Данные о продаже соответствующих объектов недвижимости приведены в таблице № 6

Аналог	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
А1 А2 А3	Ц С/О у	68.5 70.0 65.3	Кирпич Панели Кирпич	Среднее Плохое Среднее

Табл. № 6 Данные о продаже соответствующих объектов недвижимости.

Где «Ц» - центральное; «С/О» - средней отдаленности; «У» - удаленное.

На основе сравнительного метода необходимо получить скорректированные цены, то есть 3 варианта стоимости объекта, которые оцениваются. Объект оценки отличается от аналогов, поэтому в цену аналогов должны быть включены поправки. Поправки вносятся таким образом, чтобы максимально приблизить характеристики аналога к характеристикам объекта.

Результаты полученных расчетов заносятся в таблицу № 7 с точностью до сотых.

Объект сравнения	Месторасположения	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещений	Цена, млн. руб	Цена*, млн. руб	Поправки в долях единиц				Скорректированные цены, млн. руб
							месторасположения	Материал стен	Состояние мещений
А1 А2 А3	Ц С/О У	68.5 70.0 65.3	К П К	Ср. Пл. Ср.	5.3 4.8 4.95	5.30 5.42 5.05	1 1,1 1,25	1,05 1 1	1 1,08 1	5.57 6.44 6.31 Ср 6.11

Табл. № 7 Расчет скорректированных цен объектов недвижимости.

Где «Ц» - цена продажи объекта недвижимости, которая сравнивается с объектом оценки и даны в соответствии с вариантом;

«Ц*» - цена продажи, которая приведена в соответствии с объектом оценки по площади, млн. рублей.

«К» - кирпич;

«П» - панели;

«Ср.» - среднее;

«ПЛ.» - плохое.