3.Ценообразование на рынке недвижимости

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка – это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости. Её цель – определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка – необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение недвижимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сдача её в аренду, в любом случае мы встаём перед проблемой: какую цену необходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Всё это разновидности одной и той же проблемы – сколько же стоит недвижимость?

Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынка.

Таким образом, оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта.

В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки с учётом складывающихся условий.

В целом факторы, влияющие на стоимость недвижимости можно разделить на две группы:

- Объективные факторы – характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки.

- Субъективные факторы – связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомлённость, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи и т. д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формируется средний уровень цен сделок и подразделяются на

- макроэкономические – налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д.

- микроэкономические – факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки: местоположение, состояние объекта оценки, экологические факторы и др.

Среди различных видов цен, действующих на рынке недвижимости Республики Беларусь, наибольшее распространение получили:

1. Цены на готовые объекты:

• договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательно налогов и отчислений;

• цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров);

• аукционерные цены, которые формируются в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства;

• цены на жильё с учётом его потребительских качеств (этажности, наличия совмещённого санузла, проходных комнат, отсутствия балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений, качества жилой среды конкретного участка поселения населённого пункта и других), а так же на коттеджи, гаражи, дачи;

• арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учётом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, сдаваемой в аренду площади, расходов по содержанию и эксплуатации помещения;

• удельные цена на потребительную единицу (стоимость одного квадратного метра жилой или полезной площади, одного квадратного метра шоссейной дороги и т. д.).

2. В связи с длительностью процесса воздействия строительного объекта кроме цен на готовые объекты недвижимости, могут определяться также цены на отдельные виды работ, конструктивные элементы, объекты, этапы, комплексы.

Появление и рост числа объектов недвижимости различных форм собственности, создали предпосылки для формирования реального сектора рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Данное обстоятельство послужило причиной формирования нового вида деятельности – оценочной.