- •Санкт-Петербургский колледж управления и экономики «Александровский лицей» курсовая работа
- •080114 «Земельно-имущественные отношения»
- •Работа выполнена с оценкой
- •Последовательность процедуры оценки
- •Декларация оценщика
- •Квалификация оценщика
- •Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Обзор подходов
- •Основание для оценки
- •1. Предмет договора
- •2. Права и обязанности сторон
- •3. Стоимость работ и порядок расчетов
- •4. Сроки выполнения и порядок сдачи работы
- •5. Особые условия
- •6. Заключительные положения
- •7. Приложения к договору
- •8. Реквизиты сторон
- •Оценка стоимости объекта доходным подходом
Оценка стоимости объекта доходным подходом
|
№ |
Этап расчета |
Сумма (руб.) |
|
I |
Потенциальный валовой доход, в том числе: |
65 029 000 |
|
1 |
Контрактная годовая арендная плата |
35 340 000 |
|
2 |
Скользящий доход |
7 453 000 |
|
3 |
Рыночная годовая арендная плата |
22 236 000 |
|
II |
Действительный валовой доход |
33 659 300 |
|
5 |
Потери |
43 182 000 |
|
5.1 |
Потери от недозагрузки |
8 636 400 |
|
5.2 |
Потери от недоплаты |
34 545 600 |
|
6 |
Прочие доходы |
11 812 300 |
|
III |
Чистый годовой доход |
11 648 055 |
|
7 |
Текущие операционные расходы, в том числе: |
22 011 245 |
|
7.1 |
Условно-постоянные |
2 658 080 |
|
7.2 |
Условно-переменные |
16 682 965 |
|
7.3 |
Резерв на замещение |
2 670 200 |
|
Вид риска |
Категория |
Ранг риска |
|||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
D |
|
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
D |
|
● |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
D |
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
|
|
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
C |
|
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
C |
|
● |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Недополучение арендной платы |
D |
|
|
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
D |
|
|
|
|
|
|
● |
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
D |
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
D |
|
|
● |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
D |
|
|
|
|
|
● |
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
|
- |
2 |
1 |
2 |
2 |
2 |
1 |
- |
- |
- |
|
Взвешенный итог |
|
- |
4 |
3 |
8 |
10 |
12 |
7 |
- |
- |
- |
|
Сумма |
|
44 |
|||||||||
|
Количество факторов |
|
10 |
|||||||||
|
Средневзвешенное значение балла |
|
4,4 |
|||||||||
|
Величина поправки на риск |
|
4,4% |
|||||||||
Коэффициент капитализации = 17,31%
Стоимость объекта = 67 290 901 руб.