12.3. Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим, законодавством визначено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди, а саме:

• закінчення строку, на який його було укладено;

• приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря), а в разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

• знищення об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін він може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами їх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до статті 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця через подання позову в суд чи арбітражний суд можливе, якщо наймач:

• користується майном невідповідно до договору або призначення майна;

• навмисно або з необережності погіршує стан майна;

• не вносить плати упродовж трьох місяців після дня закінчення строку платежу;

• не робить капітальний ремонт, якщо за законом або договором він є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (стаття 270 Цивільного кодексу) можливе після подання позову до суду чи арбітражного суду:

• якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

• якщо майно внаслідок обставин, за які наймач не відпові­дає, виявиться в стані, непридатному для користування.

Договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, які с в державній власності та належать підпри­ємствам, установам та організаціям на праві повного господарсь­кого відання або оперативного управління, вважаються розірва­ними з моменту прийняття рішення Кабінетом Міністрів України про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Тема 13. Договори у господарсько-підприємницькій діяльності

13.1. Поняття договірних відносин у господарській діяльності

13.2. Зміст договору у господарській діяльності

13.3. Порядок укладання, зміни та розірвання договорів

13.1. Поняття договірних відносин у господарській діяльності

Договором визнається угода двох і більше осіб, яка спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних правовідносин.

Сьогодні особливо зросла роль договору як основної форми, в якій реалізуються товарно-грошові відносини в суспільстві.

Визначальним моментом договору є згода сторін.

Свобода договору передбачає вільний вибір контрагента Так, законодавець, захищаючи інтереси громадян "Положенням про порядок і умови проведення обов'язкового страхування цивільної відповідальності власників транспортних засобів" (від 28 вересня 1996 р.), зобов'язує власників автомобілів укласти договір-страхування цивільної відповідальності, але він не обмежує їх у праві вибору страхової компанії.

Сторони вільні у виборі виду договору. Вони можуть укласти як договір, який безпосередньо передбачений ЦК України чи іншим нормативним актом, так і договір, що поєднує ознаки кількох видів договорів, так званий змішаний договір. У сторін є можливість проявити своє бачення змісту договору. Вони можуть відмовитися від традиційних положень і перерозподілити обов'язки в договорі на свій розсуд.

Оскільки договір є різновидом угоди, то договори можуть класифікуватись за тими самими критеріями, що й угоди (консенсуальні й реальні, сплатні та безоплатні, абстрактні та каузальні тощо). Але договорам властиві й певні особливості, що зумовлюють їх поділ.

Так, за правилами формування змісту договори поділяються на іменні й безіменні. Іменні договори - це ті, які мають легальну назву, названі в ЦК України або в інших нормативних актах, що визначають їх поняття, коло прав та обов'язків сторін (Закон "Про лізинг", оренду державного та комунального майна). Безіменні договори безпосередньо законодавством не регулюються, але сторонами на практиці застосовуються (агентський договір, франчайзинг, інжиніринг тощо).

За ознакою розподілу прав та обов'язків між сторонами розрізняють односторонні та двосторонні договори. В односторонньому договорі одна сторона має лише суб'єктивні права, а інша лише суб'єктивні обов'язки (договір позики, дарування). У двосторонніх договорах права та обов'язки покладаються на обидві сторони (купівля - продаж, поставка).

Цивільному праву відомі договори на користь третьої особи Прикладом такого договору є договір змішаного страхування життя, за яким у разі смерті застрахованого страхова сума виплачується вигодонабувачеві - зазначеній у договорі третій особі.

Розрізняють також договори комутативні та алеаторні.

Комутативні договори - це договори, під час укладання яких сторонам відоме співвідношення та обсяг прав і обов'язків сторін. Так, укладаючи договір купівлі-продажу, покупець передбачає, що за передану продавцю конкретну суму грошей він стане власником передбаченої договором речі. А продавець відповідно розуміє, що замість майна, яке він втратить, він отримає певну суму грошей. Більшість договорів у цивільному праві - комутативні.

Алеаторні договори - це договори на ризик, тобто, укладаючи договір, сторони не можуть чітко визначити межі виконання своїх обов'язків, а збіднення чи збагачення однієї із сторін залежить від випадку. Скажімо, укладаючи договір довічного утримання, не можна визначитися, для кого він вигідний, оскільки смерть відчужувача може припинити договір через день, а може і через тридцять років. До алеаторних можна зарахувати і договір страхування, оскільки настання страхового випадку і, відповідно, сплата страхової суми від сторін не залежить.

У законодавстві, арбітражній практиці, в юридичній літературі широко застосовується термін "господарський договір". Цим поняттям традиційно охоплюється частина цивільно-правових договорів, які укладаються юридичними особами - суб'єктами господарської діяльності (договір поставки, договір підряду на капітальне будівництво, договір оренди).