Глава 6.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Виды доходов и методы их расчета

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворение личных потребностей владельца.

Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в произ-водственно-коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов. В их число входят:

• наличие потока денежных средств (текущие денежные поступления);

• экономия на налогах;

• будущие доходы от арендной платы;

• доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

• снижение ипотечного долга.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости оценщики выделяют несколько уровней доходов и расходов. Источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах.

Первый уровень – это потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, получаемый от использования недвижимости каким-либо другим способом.

Второй уровень – действительный (эффективный) валовой доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от незагруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь.

Третий уровень – чистый операционный доход N01 (net operating income). Это величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых затрат (затрат по обслуживанию долга).

Четвертый уровень – поступившие денежные средства до уплаты налогов.

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

6.2. Метод валовой ренты

Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (GRM – gross rent multiplier), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

ПРИМЕР. Объект недвижимости продан за 1 000 000 руб., а величина действительного валового дохода составляет 125 000 руб. Следовательно, величина мультипликатора будет равна: 1 000 000/125 000 = 8,0.

Ставка валовой доходности, рассчитанная по этим данным, составит:

125 000/1 000 000 = 0,125.

Ставка валовой доходности и мультипликатор рентных платежей являются взаимообратными величинами (1/8 =-0,125).

В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. при этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности, о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то, используя эти данные, можно приближенно произвести оценку объекта, выставленного на продажу.

ПРИМЕР. На продажу выставлен объект недвижимости, действительный валовой доход которого составляет 225 000 руб. По ранее совершенным сделкам с недвижимостью получены следующие данные (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Информация по совершенным сделкам с недвижимостью

Объект	Цена продажи, руб.	Действительный валовой доход, руб.	Валовая ставка дохода
1 2 3	2 200 000 2 118 000 1 826 000	275 000 305 000 210 000	0,125 0,144 0,115

Оценщик может рассчитать среднюю рыночную ставку дохода следующим образом:

Сравнив все качественные параметры и местоположение объектов, оценщик принял решение, что наилучшее значение валовой ставки дохода – 13%. В этом случае стоимость продаваемого объекта будет равна:

Эту же величину можно получить, если для оценки применяется значение мультипликатора валовых рентных платежей:

Стоимость продаваемого объекта недвижимости

225 000 · 7,692307 = 1 730 769 руб.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.