5. Сценарий процесса сдачи в аренду недвижимого имущества зао «Тандер»

Объектом исследования в моей работе является отдел управления имуществом, прямой обязанностью которого является своевременный учет и документирование всех моментов, связанных с учетом имущества компании..

Предметом исследования в моей работе являются процессы начисления платы и пени по договорам аренды, выполняемые сотрудниками отдела.

Задачей исследования в моей работе является поиск узких мест в процессах начисления платы и пени по договорам аренды и их устранение.

Определение договора аренды содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним понимается гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование , а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст.606 ГК РФ). [1]

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю – оно может быть как денежным, так и в иной натуральной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. [1]

Указанными формами не исчерпываются возможные варианты расчета арендатора с арендодателем.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков , может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК) [1].

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614

В собственности предприятия имеется несколько торговых помещений, разбитых на площади для сдачи в аренду (далее «арендоместа»). Для каждого из арендомест существует собственный паспорт, в котором указана площадь в кв.м., цена за 1 кв.м., «брокер», то есть ответственное за сделки по данному объекту лицо, закрепленный за этой площадью. Арендаторы могут осуществлять несколько видов деятельности на вышеописанных площадях. При заключении договора с арендатором в договоре фиксируются следующие условия:

• срок договора;

• паспортные данные арендоместа;

• информация об арендаторе;

• процент пени в день (в случае просрочки арендной платы);

• страховой платеж;

• возможность досрочного погашения;

• краткая характеристика деятельности арендатора;

• число месяца, до которого должен быть осуществлен платеж.

Схема бизнес-процесса, соответствующего факту заключения договора аренды, представлена на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2 – Схема бизнес-процесса заключения договора аренды

ЗАО «Тандер» ежемесячно начисляет арендную плату в соответствии с условиями каждого договора аренды. Сумма арендной платы определяется пропорционально количеству дней в месяце, попадающих под действие договора аренды. Эта сумма должна быть внесена арендатором не позднее определенного в договоре дня месяца. ЗАО «Тандер» использует предоплату услуг по аренде.

В случае, когда арендатор несвоевременно осуществляет оплату аренды, ЗАО «Тандер» начисляет пени. Сумма пени рассчитывается по следующей формуле:

Сумма пени = Сумма долга × Количество дней просрочки × Процент пени,

где:

• Сумма долга – задолженность арендатора по оплате аренды;

• Количество дней просрочки – количество дней, на которое была просрочена оплата аренды;

• Процент пени – процент от суммы арендной платы, указанный в договоре аренды.

После определения сумм арендной платы (пени в случае несвоевременной оплаты) ЗАО «Тандер» необходимо сформировать счет на оплату арендатору и начислить арендную плату (пени). Схема бизнес-процесса, отражающего начисление арендных платежей (пени) по договорам аренды, представлена на рисунке 1.3

Рисунок 1.3 – Схема бизнес-процесса начисления арендных платежей (пени)