Глава 23 нк рф не определяет понятие "жилой дом". Значит, согласно п. 1 ст. 11 нк рф это определение нужно поискать в других отраслях законодательства.

В ст. 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном строении.

По мнению налогоплательщика, в НК РФ не предусмотрено наличие какой-либо - временной или постоянной - регистрации налогоплательщика в том жилом помещении, в отношении которого он намерен получить имущественный вычет.

Однако если налогоплательщик просмотрел комбинацию на два хода вперед, то чиновники смогли рассчитать ее на целых три.

Согласно ст. 16 ЖК РФ жилой дом относится к жилым помещениям.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В настоящее время порядок признания помещения жилым регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Признание помещения жилым, пригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией. По окончании работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании помещения пригодным или непригодным для постоянного проживания.

Между тем в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" владелец дачного земельного участка имеет право возведения на нем:

или жилого строения без права регистрации проживания в нем;

или жилого дома с правом регистрации в нем.

Итак, очевидно, финансисты пришли к выводу, что имущественный вычет в данном случае невозможен, потому что "жилой дом" и "жилое строение" - это разные вещи. Но сказать об этом прямо не решились.

Ответ Минфина России был закончен следующими словами: "если дачный дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса".

Этот ответ требует серьезного пояснения.

Существует п. 5 Постановления КС РФ от 14.04.2008 N 7-П. В нем сказано, что, если жилое строение (например, дачный дом) будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом, отказ в имущественном вычете будет неправомерен.

Короче говоря, гражданину нужно добиваться того, чтобы его жилое строение на даче признали жилым домом. Если удастся этого добиться, он получит налоговый вычет, а если не удастся этого добиться, налогоплательщик не получит вычет.

В Письме Минфина России от 29.10.2010 N 03-04-05/7-652 рассмотрена аналогичная ситуация.

В 2009 г. физическим лицом был приобретен земельный участок из категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения" с садовым домом. В свидетельстве о государственной регистрации права в разделе "Объект права" указано: "жилое строение: садовый дом, общая площадь..., в том числе жилая..., индивидуальный номер..., адрес объекта:...". В кадастровом паспорте в разделе "Назначение объекта" указано: "жилое помещение".

Может ли гражданин претендовать на имущественный налоговый вычет? Да, отвечают в Минфине России. Если это жилое строение будет признано жилым домом.

Однако позднее по позициям чиновников был нанесен поистине "ядерный" удар.

Абзац 2 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ был признан не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 30.06.2011 N 13-П в той части, в какой им исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

В настоящее время чиновники сошлись на следующем.

Если гражданин построил на дачном земельном участке или приобрел жилой дом с правом регистрации в нем, вопросов с получением имущественного вычета вообще нет. Об этом можно узнать, например, из Письма Минфина России от 18.04.2014 N 03-04-05/17989.

Если имеет место жилое строение без права регистрации в нем, на вычет рассчитывать нельзя - см., например, Письма ФНС России от 19.07.2013 N ЕД-4-3/13167 и Минфина России от 28.06.2013 N 03-04-07/24748 и от 29.04.2013 N 03-04-05/4-412.

Правда, если налогоплательщику удастся добиться признания такого строения жилым домом - с помощью межведомственной комиссии или суда, право на имущественный вычет появится - см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 17.08.2011 N 20-14/4/080706@.

Тонкости русского языка

Текст НК РФ изобилует словами в скобках, которые означают или то же самое слово, но во множественном числе, или его синоним, или "и (или)", или еще что-нибудь подобное. Обычно это считается формальностью и во многих комментариях на этих деталях не акцентируются - когда они действительно не важны.

Тем не менее эти слова в скобках совсем не лишние. Иногда они приобретают решающее значение. Как, например, в Письме Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1401.

Ситуация такова.

Налогоплательщик приобрел по договорам купли-продажи у трех физических лиц доли в праве собственности на жилой дом, на которые были получены три свидетельства о государственной регистрации права собственности. В результате он стал владельцем 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, которая соответствует одному изолированному жилому помещению. При этом в дальнейшем налогоплательщик перерегистрировал свое право на 1/3 доли в жилом доме.

Для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ налогоплательщик представил налоговикам одно свидетельство о государственной регистрации 1/3 доли в праве собственности на жилой дом и три договора купли-продажи долей.

Инспекция подтвердила право налогоплательщика на получение имущественного вычета по НДФЛ по расходам на приобретение только одной доли, то есть только по одному договору.

Но почему? При этом Минфин России полностью поддержал налоговиков.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 млн руб., в частности на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Имущественный вычет предоставляется при приобретении одного из объектов жилых помещений, перечисленных в указанном подпункте. В данном случае такими объектами являются доли в праве собственности на жилой дом, которые первоначально и были зарегистрированы в качестве объектов собственности.

Так как 1/3 доли в праве собственности на жилой дом как самостоятельный объект налогоплательщиком не приобреталась, он вправе получить имущественный вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов только на приобретение какой-либо одной из приобретенных долей в праве собственности на жилой дом по своему выбору. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного вычета, предусмотренного указанным подпунктом, не допускается.

Извините, но мы никак не можем согласиться с таким мнением. Если довести рассуждение Минфина России до логического конца, то получается, что налогоплательщик имеет право на вычет по одной доле в жилом доме. А в законе прямо говорится о возможности получить вычет по нескольким долям!

Мы категорически не согласны с тем, что объектами жилых помещений финансисты считают доли в них. Так как в самом НК РФ нет определения жилого помещения, обратимся к п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Поэтому как минимум доля в комнате никак не может быть изолированным помещением.

Нам представляется, что налогоплательщик вообще имеет право на налоговый вычет по приобретаемым долям жилого дома, квартиры или комнаты до тех пор, пока весь этот объект не перейдет в собственность налогоплательщика. А ограничителем злоупотреблений является лимит вычета в размере 2 млн руб.

К счастью, после 1 января 2014 г. ситуация стала, по нашему мнению, неактуальной. Согласно новой редакции пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, если при приобретении одного объекта недвижимости налогоплательщик не использовал всю сумму вычета в размере 2 млн руб., он вправе получить остаток в случае покупки или строительства другого жилья.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации имущественный вычет должен был бы последовательно предоставляться по каждой из выкупленных долей.

А как вообще должен решаться вопрос о вычете в связи с приобретением помещения в жилом строении?

Об этом рассказали, например, налоговики в Письме УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 N 20-14/4/095968@.

Они подчеркнули, что в гл. 23 НК РФ нет понятия "помещение в жилом строении". Значит, нужно использовать правило п. 1 ст. 11 НК РФ.

В ст. 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие "жилое помещение", к которому в том числе относятся квартира и комната (что признается жилым помещением, мы сказали выше).

Поэтому, по мнению московских налоговиков, для получения имущественного вычета по расходам на приобретение помещений в жилом строении такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или комнату, пригодную для постоянного проживания граждан.

Как мы уже говорили, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Там установлено, что комиссия на основании заявления собственника помещения или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания.

Кроме того, признание помещений в жилом строении пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции.

Если гражданин выполнит эти процедуры, он может претендовать на получение налогового вычета.

Неожиданно строго контролирующие органы отнеслись к приобретению доли в жилом доме. Это выяснилось, например, из Письма ФНС России от 24.10.2007 N 04-2-03/003055.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ жилой дом, часть жилого дома или квартиры могут являться предметом договора купли-продажи, который считается заключенным с момента государственной регистрации.

Для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении доли в жилом доме налогоплательщик обязан представить налоговикам документы, подтверждающие его право собственности на часть жилого дома или долю в нем.

Такими документами являются договор о приобретении части жилого дома или доли в нем, прошедший государственную регистрацию, а также план бюро технической инвентаризации (БТИ), подтверждающий, что приобретенная доля или часть дома является отдельным жилым помещением. Иначе говоря, в него имеется отдельный вход.

Получается, что если в приобретенную часть дома нет отдельного входа, то нет и права на вычет?

Да нет, пугаться не стоит: ситуация уже изменилась.

Во-первых, поменяли свою позицию сами чиновники. Так, из Писем Минфина России от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1401 и ФНС России от 24.06.2009 N 3-5-04/871@ следует, что, приобретая долю в праве собственности на жилой дом, налогоплательщик может заявить имущественный вычет.

Во-вторых, есть Определение ВС РФ от 18.01.2012 N 1-В11-9, где сказано, что, если объектом договора купли-продажи является доля в праве общей долевой собственности на жилые помещения, налогоплательщики при ее приобретении вправе получить имущественный вычет независимо от того, можно выделить такую долю в натуре или нет.

Земельные участки

Благодаря ст. 1 Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ с 2010 г. наряду с жилым домом, квартирой, комнатой или долей в них имущественный вычет начал применяться и в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли в них.

Однако согласно абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз и в отношении одного объекта.

Разумеется, что налоговики сделали из этого нового положения в совокупности с указанным выше абзацем свои собственные выводы. Это было видно из Писем УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@ и от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@. Они полагали, что, если, например, дом приобретается вместе с земельным участком, вычет может быть предоставлен только по одному из этих двух объектов, а не в общей сумме расходов. Каких-либо иных положений, которые бы прямо позволяли применить вычет одновременно по жилым домам и земельным участкам, в НК РФ нет.

Финансисты в Письме от 14.09.2009 N 03-04-05-01/687 посчитали иначе. Они указали, что вычет на новое строительство или приобретение жилья с 2010 г. распространен и на земельные участки.

В абз. 5 и 23 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) указано на следующее.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

- при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю в нем, и подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем.

Так что нетрудно предположить, что при приобретении жилого дома вместе с земельным участком вычет предоставляется по каждому объекту, но в общей сумме.

К счастью, не потребовалось даже судебного вмешательства. Появилось Письмо ФНС России от 13.04.2012 N ЕД-4-3/6240@, доведенное до всех рядовых налоговиков как руководство к действию. В нем сказано, что в целях устранения неоднозначных толкований положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) в отношении предоставления имущественного вычета в части расходов, связанных с приобретением земельного участка и строительством на нем жилого дома, следует считать, что возникновение у налогоплательщика права на рассматриваемый налоговый вычет поставлено в зависимость от момента государственной регистрации права на расположенный на участке жилой дом без предъявления требований к дате получения указанным гражданином свидетельства о праве собственности на такой участок.

Позже Минфин России подтвердил свою позицию в Письме от 24.07.2013 N 03-04-05/29216.

Сейчас эта тема практически потеряла актуальность. Напомним, что с 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (в новой редакции). Право на вычет действует до того момента, когда сумма вычета достигнет в общей сложности по всем приобретенным объектам 2 млн руб.

Это означает, что, например, приобретая жилой дом с земельным участком, налогоплательщик вправе заявить вычет по расходам на приобретение каждого из этих объектов. Право на вычет он утратит, когда общая сумма заявленного им вычета достигнет 2 млн руб. В частности, если стоимость самого земельного участка превышает 2 млн руб., возможности вычета в отношении построенного дома просто не останется.

Без срока давности

Письмо Минфина России от 06.02.2012 N 03-04-05/5-121 может помочь налогоплательщикам, если им придется противостоять налоговой инспекции по поводу получения имущественного вычета задним числом. И, хотя в Письме дан не вполне тот ответ, на который, возможно, рассчитывал гражданин, задавший вопрос, все равно оно очень благоприятное.

Итак. Супруги построили дом, строительство которого началось еще в далеком 2001 г., а ввод в эксплуатацию произошел в декабре 2006 г.

Право собственности было оформлено на супругу в апреле 2007 г.

Воспользоваться правом на получение налогового имущественного вычета супруг решился только в сентябре 2011 г.

Правда, вычет он решил получить за период 2008 - 2010 гг., подав соответствующие налоговые декларации по НДФЛ.

В налоговой инспекции к его желанию отнеслись отрицательно.

Во-первых, сообщили, что налоговые декларации должна представлять супруга, так как она является собственником дома.

Во-вторых, что с момента ввода в эксплуатацию прошло более трех лет и права на указанный вычет уже нет.

И если первая причина - чисто техническая заминка, то вторая более серьезна.

Финансисты подсказали, как разобраться с технической заминкой.

Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Так как семья выступает здесь как единое целое, каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет независимо от того, на имя кого из супругов оформлены право собственности на жилой дом, платежные документы, а также кем из них вносились деньги при его строительстве.

Однако, прежде чем претендовать на вычет, супруги по старым правилам, действовавшим до 2014 г., должны были решить, как они распределят между собой размер имущественного налогового вычета, и дать налоговикам соответствующее письменное заявление.

Распределение вычета состояло в том, чтобы супруги выбрали между собой процентное соотношение общего вычета: например, 90/10, 80/20 и т.д. Вплоть до 100/0. (См., например, Письмо Минфина России от 03.06.2009 N 03-04-05-01/417.)

Изменить решение, которое содержалось в указанном заявлении, было уже невозможно. Оно не пересматривалось (об этом сказано, например, в Письме Минфина России от 06.08.2010 N 03-04-05/7-437). Ни переписать, ни изменить, ни аннулировать заявление было нельзя.

Без такого заявления, подписанного обоими супругами, вычет налогоплательщику, не поименованному в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, действительно, до 2014 г. предоставлен быть не мог.

Таким образом, подав в налоговую инспекцию указанное выше заявление, налогоплательщик преодолевал первую претензию налоговиков.

Однако это дело прошлое. Нас теперь гораздо больше интересует преодоление второго препятствия.

И, к счастью, Минфин России не согласился с налоговиками. Он указал, что в ст. 220 НК РФ (в старой редакции) не установлено ограничение по времени, в течение которого налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет.

Однако и за период 2008 - 2010 гг. налогоплательщик получить вычет не может.

Дело в том, что в соответствии с п. 7 ст. 78 НК РФ срок обращения за возвратом суммы излишне уплаченного в соответствующем году налога ограничен тремя годами.

Тем не менее это отнюдь не означает, что право на вычет потеряно вообще. Просто в рассматриваемой ситуации налогоплательщик вправе обратиться за получением имущественного налогового вычета, представив налоговые декларации за 2009 - 2011 гг.

Более того, если посмотреть Письма Минфина России от 21.12.2011 N 03-04-05/5-1087 и от 24.11.2011 N 03-04-05/7-938, выясняется, что можно получить вычет за три последних года, даже если имущество было приобретено в 1999 и даже в 1994 гг.!

По мнению автора, даже после изменений в ст. 220 НК РФ указанное мнение чиновников не потеряло своей актуальности.