Под системой регистрации прав на недвижимость подразумевают в целом две части реестра: первая — это карта, на которой нанесены границы всех участков и по каждому из них дан уникальный идентификатор участка; вторая — это текст, регистрирующий подробные сведения о правах на недвижимость и их ограничениях. При простой передаче прав собственности изменяют только зарегистрированное имя владельца. При делении земельного участка или изменении границ необходимы внесение изменений в план и выдача новых документов или свидетельств. Официальная запись регистрации прав на недвижимость является определяющей (TJNECE, 1996).

В перспективе каждая страна должна иметь единую и многофункциональную унифицированную систему. Например, в Финляндии и Швеции кадастр и регистрация прав на землю, включая периодическую оценку стоимости земли и недвижимого имущества, картирование земель и их налогообложение, объединены в единую базовую кадастровую систему. Последнюю эффективно используют для содействия развитию всей экономики страны и управления различными ее секторами, такими как сельское хозяйство, охрана окружающей среды, рыбное хозяйство, лесное хозяйство, жилищное строительство, территориальное зонирование, коммунальные услуги, транспорт и др.

12.2. ОСОБЕННОСТИ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

В И с п а н и и под кадастром понимают «совокупность данных о недвижимости в городах и сельской местности с указанием площади, границ, выращиваемых культур или иного использования земли, оценки стоимости, а также других физических, экономических и юридических сведений»1.

Исходя из этого кадастр содержит информацию, характеризующую недвижимость по следующим признакам:

сведения о собственнике, включающие данные о случаях передачи недвижимости, происходящей в результате различных действий, совершаемых собственником с недвижимостью;

данные о каждом отдельном земельном участке, в том числе его физические и экономические характеристики, включая оценку земель и целевое использование;

данные по налогообложению недвижимости, включая цену, ставку налога, размер и изменение налога.

Основная задача кадастра в Испании — обеспечение налоговой политики для объектов недвижимости, поэтому он находится в ведении Министерства экономики и имущества, которое отвечает за сбор нало-

1 Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт)/ Под ред. С. Н. Волкова и В. С. Кислова. — М.: Технология ЦФ, 2003. — С. 113.

511

гов. Учетом недвижимости в Испании занимается Государственный секретариат по имуществу, которому подчиняется Главное управление кадастром, созданное в 1978 г. для руководства всеми земельно-кадаст- ровыми работами.

Кадастр как система информации складывается из следующих подсистем.

1.Подсистема базовой информации. Представляет собой совокупность информации, связанной с физическими характеристиками недвижимого имущества: парцеллы, субпарцеллы, включая земельные участки под застройку, сооружения, а также характеристики почв и выращиваемых культур. Дополняют ее необходимой географической информацией, включенной в базовую.

2.Подсистема географической кадастровой информации. Включает

âсебя банк географических данных, соединенный с семантико-цифро- вым банком данных, на которых основаны остальные подсистемы.

3.Подсистема оценки. Содержит стоимостные показатели, которые определяют согласно действующим правилам о технических нормативах кадастровой оценки и постоянно обновляемым расчетным таблицам стоимостей.

4.Подсистема налогообложения. На основе информации, подсистемы оценки, подсистемы базовой информации, данных физических и экономических характеристик имущества устанавливают соотношение кадастровой стоимостью к объектам налогообложения и налогоплательщикам.

Реестр прав на недвижимость в Испании существует параллельно с кадастром. Исторически его возникновению способствовало принятие

â1861 г. первого испанского закона об ипотеках. Регистрационная деятельность регламентируется законом 1946 г., согласно которому реестр прав находится в ведении Министерства юстиции. Нормативы данного ведомства являются основополагающими для деятельности Службы реестра (регистратуры).

Реестр прав на недвижимость в Испании имеет следующие особенности:

ведется по единицам недвижимости; придает действиям с недвижимостью законную юридическую силу и

гарантирует действительность документа купли-продажи; удостоверяет и документирует юридическое состояние каждой еди-

ницы недвижимости. Такие документы называют отчетами об истории единицы недвижимости, и они имеют важное значение при всех последующих действиях с ней, хотя и не исключают риска при совершении купли-продажи, так как действительной признают первую по очередности регистрацию права и, следовательно, первое по очередности приобретение собственности. Каждый желающий совершить сделку с недвижимостью имеет право получить отчет об истории единицы недвижимости, содержащий сведения о цене продажи, об имеющейся сумме залогов по данной единице недвижимости и т. д. Отчеты составляют юристы, гражданская ответственность которых, как правило, застрахована на значительные суммы.

512

Регистрацию прав в Испании ведут как в бумажном виде, так и в электронном виде с использованием компьютеров. Имеющаяся компьютерная система дает возможность по имени собственника получить данные обо всех единицах недвижимости данного лица. Для бумажной регистрации используют следующие книги:

дневник регистрации, где хронологически регистрируют все поступившие документы;

книгу записей, содержащую всю необходимую информацию об объектах недвижимости (историю данной недвижимости).

Кадастровая и регистрационная системы Испании — развитые сложившиеся системы, которые в значительной степени автоматизированы. Они содержат практически все сведения о недвижимости, используемые для различных целей, в том числе для налоговых, имеют отработанные связи между организациями, поддерживающими систему, характеризуются исторической преемственностью ведения записей в кадастре и реестре недвижимости. Кроме того, системы имеют в нали- чии кадастровые карты соответствующих масштабов для большей части территории страны, при создании которых используют современные технологии.

Вместе с тем система земельной регистрации Испании имеет и некоторые недостатки: параллельное существование кадастра и реестра, связь между которыми не всегда достаточно тесная, а также различная ведомственная подчиненность двух составляющих систем регистрации недвижимости. Кроме того, в отдельных провинциях страны качество исходного материала, используемого для создания карт, неодинаково, что потребует последующей большой работы для обеспечения сопоставимости данных. Различный подход отдельных территорий к созданию современного кадастра и неодинаковый уровень готовности к компьютеризации также вносят некоторые сложности в создание единой информационной системы страны.

Ведение кадастра и Поземельной книги в А в с т р и и находится в федеральной компетенции. Кадастровые работы регулируются Законом о топографической съемке местности, которая впервые была проведена на обширной территории Австрии в 1718 г., исторически имела налоговое назначение и входила в компетенцию государства. Ее рассматривают как вид публичного права и поэтому вменяют в обязанность Федеральному ведомству по эталонам и топографической съемке (BEV), которое, в свою очередь, подчиняется Министерству экономики и труда. Ведение Поземельной книги с подтверждением существующего правового статуса соответствующих земельных участков (собственность, обременения, сервитуты и т. д.) находится в компетенции судебного органа (суда Поземельной книги).

До использования методов цифровой картографии в Австрии кадастр и Поземельную книгу вели как вспомогательные справочники. Так, топографическая служба использовала Поземельную книгу как источник дополнительной информации. С внедрением Единой земельноинформационной системы страны по земельным участкам (GDB) кадастр и Поземельную книгу стали хранить в одной базе данных.

513

Кадастр устанавливает границы земельных участков для всей Австрии, включая области, где хозяйственную деятельность не ведут.

Первоначально австрийский кадастр имел публично-правовые функции, о чем свидетельствует старое название «кадастр земельного налога». В настоящее время он представляет собой кадастр границ в целях защиты прав частной собственности на землю. Кадастр границ обеспе- чивает обязательное удостоверение границ земельного участка и служит прежде всего для обеспечения наглядности видов использования земли и размеров площадей.

Австрийский кадастр состоит из технической [кадастровой карты, поля (карты) контрольных точек (точек триангуляции и включения), реестра координат поворотных точек границ] и документальной (реестры земельных участков и вспомогательных частей).

Границы существующих земельных участков устанавливают по взаимному согласию владельцев соседних участков в ходе переговоров и обозначают на местности межевыми знаками. По результатам переговоров о границах сотрудник топографической службы (землемер) обмеряет и составляет соответствующие карты и протоколы. После проверки соответствия плана данным кадастра орган топографической службы выносит решение, выражая свое согласие с внесением земельного участка в кадастр границ.

Поземельную книгу, в которой документируют права на недвижимость, с 1848 г. ведут отделения поземельных книг районных судов.

Земельные участки являются минимальными единицами управления земельными ресурсами в Австрии. Земельные участки с равными правовыми отношениями (собственник, обременения и др.) объединены в Поземельной книге в так называемом регистрационном номере (EZ), и их обозначают как недвижимое имущество. Каждый земельный участок имеет собственный номер, который однозначен в пределах кадастровой общины — условной единицы управления в сфере ведения кадастра и Поземельной книги. Община как административно-терри- ториальное образование может состоять из одной или нескольких кадастровых общин. При этом границы административно-территориальной и кадастровой общин могут не совпадать.

Австрийская Поземельная книга является общественным реестром, в который заносят все земельные участки и существующие в отношении них вещные права. Для всех земельных участков, включаемых в кадастровую общину в районном (окружном) суде, ведут свою Поземельную книгу. Она состоит из основной книги и архива документов.

Несмотря на то что в Австрии различают Поземельную книгу и кадастр, с момента внедрения (1980—1992 гг.) базы данных о земельных участках (GDB) они взаимосвязаны. Эта база данных документирует для всех земельных участков по всей территории Австрии правовые требования на землю, права, ограничения, обязательства, а также вид пользования земли и содержит геометрическое описание земельных участков и зданий.

С 1992 г. сведения в Поземельной книги хранят централизованно в электронной базе данных. Занесение информации в базу данных счита-

514

ют правовой записью. Она заменяет основную книгу, которую до этого заполняли от руки. Новая основная электронная книга, действующая на основе автоматизированной системы обработки данных, разделена на две части:

собственно Поземельную книгу, содержащую все актуальные записи;

реестр погашенных записей.

Система предполагает возможность ознакомления с двумя реестрами. Существует также возможность раздельного запроса данных по отношению к частям собственности и их обременениям.

Все другие вспомогательные реестры также были переведены в автоматизированный режим обработки данных и снабжены ссылками на записи новой Поземельной книги. Ознакомиться с архивом документов можно в местном суде, ведущем Поземельную книгу. Как топографи- ческие службы, так и суды вправе запрашивать необходимые сведения друг у друга.

Так же как и в Австрии, система кадастра Г е р м а н и и состоит из двух частей: Поземельной книги и кадастра (Grundbuch + Cadastre), которые тесно взаимосвязаны. Поэтому понятие «земельный участок», согласно немецкому государственному праву, объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в Поземельной книге».

Всего в Поземельных книгах, которые ведут в качестве государственных реестров в участковых судах1, зарегистрировано 61,3 млн земельных участков2. Территориально-организационной единицей в Поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район).

Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относят прежде всего данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В Поземельную книгу, в отличие от кадастра недвижимости, заносят не все земельные участки. Государственные земельные участки включать в нее необязательно, если они не находятся в обороте.

Кадастр недвижимости содержит в целом полную информацию о недвижимости (земельные участки и здания) на всей территории. Он включает всю геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, так и в Поземельной книге, должны быть в постоянном соответствии.

Сведения, имеющиеся в Поземельной книге, законодательно закреплены как достоверные. Покупатель земельного участка всегда мо-

1 Участковые суды — это суды низшей инстанции в Германии. Уполномоченным учреждением по ведению Поземельной книги является поземельное управление при участковом суде. Исключение — федеральная земля Баден-Вюртемберг, где Поземельную книгу ведут в окружном (районном) нотариате.

2 Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America. — 3ed. — London.: HMLR, 2001. — Ð. 145.

515

жет положиться на достоверность содержащейся в Поземельной книге информации.

Правовая система, на которой основано создание и ведение Поземельной книги и кадастра недвижимости в Германии, показана на рисунке 12.1.

Поземельная книга в Германии предназначена: для определения и установления прав на отдельные земельные участки; предоставления установленных законом гарантий прав собственности; регистрации обременении собственности (земельных участков).

ÂПоземельной книге регистрируют все права на земельный участок

èприравненные к ним права. Для каждого из этих прав заводят отдельный лист Поземельной книги (Realfolium). Для различных земельных участков, принадлежащих одному физическому лицу, может быть заведен один общий «персональный лист» Поземельной книги (Personalfolium).

Âсоответствии с немецкими законами внесение записи в Поземельную книгу — необходимое условие любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. Если в исключительном случае собственность перешла без записи, то в Поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись.

Все земельные участки в Германии обязательно регистрируют, кроме земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения.

Территориально-организационной единицей в Поземельной книге является часть сельской общины или часть (район) города.

Содержание разделов Поземельной книги показано на рисунке 12.2.

Рис. 12.1. Система регистрации земель в немецком праве

516

Рис. 12.2. Разделы Поземельной книги

Особую ценность для характеристик земельных участков в Германии имеет кадастр недвижимости.

Записи из Поземельной книги подробно не характеризуют земельные участки по их местоположению, площади, форме. Поэтому Устав Поземельной книги предполагает, что для идентификации земельного участка как ограниченной части земной поверхности нужно иметь особый государственный реестр, ответственный за эти отсутствующие данные.

Кадастр недвижимости находится в ведении федеральных земель (областей) Германии и ведут его соответствующие управления землеустройства и земельного кадастра. Наряду с классическим назначением «государственного реестра» данные кадастра недвижимости служат основой для земельных информационных систем, представляющих важность для территориального планирования, административного управления и экономики.

Кадастр недвижимости страны состоит из трех составных частей: книги кадастра недвижимости (описательной части), кадастровой карты (графического отображения всех земельных участков) и результатов геодезических вычислений (рис. 12.3).

Íà карту недвижимости (ALK) наносят слои (группы объектов) и отдельные объекты. На ней изображают:

точечные объекты (геодезические пункты, межевые знаки, геодези- ческие знаки на зданиях, топографические пункты);

линейные объекты [границы наделов и земельных участков, линии

517

Рис. 12.3. Структурная схема кадастра недвижимости Германии

границ зданий, границы видов использования, «красные» линии, границы территориальных образований (флур (поле) — единица земельного кадастра в Германии)], сельское поселение (город, община и т. д.);

площадные объекты (земельные участки, здания); надписи (номера наделов, номера домов, названия улиц, названия

водных объектов, межевые полосы и т. д.).

Книга недвижимости обеспечивает ведение в электронной форме реестровых данных (семантики земельных участков) и содержит:

сведения о расположении участков в различных административнотерриториальных и других образованиях [федеральная земля, земельный округ, община, часть общины (квартал), флур, земельный надел]; информацию о землевладельцах в соответствии с данными Позе-

мельной книги; данные о местоположении недвижимости (улица и номер дома или

межевая полоса); сведения о площади земельного участка;

информацию о фактическом виде землепользования в соответствии с установленной законом классификацией;

оценку стоимости земли (для сельскохозяйственных земель); специальную информацию (по охране памятников, загрязненным

территориям, незавершенному строительству).

Результаты геодезических вычислений содержат протоколы: измерительных работ (чертежи, книги наблюдений, координаты) и расчетов (трансформирование результатов прежних измерительных работ в геодезические координаты, а при необходимости в предварительные координаты).

Кадастр недвижимости в Германии ведут в цифровом виде. Создание цифрового кадастра недвижимости началось в 70-х гг. прошлого века.

В последние годы земельный кадастр и Поземельную книгу объединяют в одну базу данных. Этот процесс проходит в несколько этапов.

Первый этап — обмен данными электронным путем (при условии, что Поземельную книгу и кадастр недвижимости ведут в электронной форме).

518

Второй этап — техническая интеграция с помощью единой базы данных. При этом разделение организационных функций между управлением земельного кадастра и Поземельным управлением остается. Поземельное управление ведет разделы I, II, III, управление земельного кадастра составляет перечень информации.

Третий этап — полная интеграция под руководством одного (нового) учреждения. Завершающий этап определяет создание единой зе- мельно-информационной службы Германии, к чему стремится большинство западноевропейских государств.

В Д а н и и кадастр ведут под управлением Кадастровой коллегии, действует автоматизированная кадастровая система, в которой информация хранится на твердых дисках. Информация в кадастровой системе включает данные об участках, каждый из которых имеет свой номер. В эти данные входят номер файла, куда отнесен участок, срок последнего утверждения изменений и другие сведения, важность которых определяет кадастровая коллегия. В базу данных входит также информация, поступающая от геодезистов: площадь участков, каждой частной дороги, водоема и т. д. Она содержит также данные обо всех обязательствах и включает кадастровую карту. Кроме того, для удовлетворения потребности в информации для планирования землепользования Министерство сельского хозяйства Дании и Земельное информационное бюро разработали обширную базу данных и автоматизированную систему обработки данных с учетом параметров, характеризующих почвенные, лесные, водные и сырьевые ресурсы. Система обработки данных работает с 1975 г. и основана на применении для тематического картографирования. Она приспособлена к датской почвенной классификации. Сбор данных о почвах начали в 1975 г. и завершили в 1980 г. Результатом стали 400 листов многоцветной карты в масштабе 1 : 50 000. Затем карта была оцифрована для составления компьютерных почвенных карт разных масштабов и с различными сочетаниями параметров. Компьютерная система может вычислять площади почвенных типов и других контуров для административных районов, речныхы бассейнов и т. д. Все основные данные почвенной классификации хранятся в легко доступной базе данных, которую постоянно пополняют новыми данными о почве.

Ведение земельного кадастра и регистрация прав в Д а н и и рассредоточены между различными министерствами и ведомствами. Вопросами регистрации прав ведает Министерство юстиции в лице судебного департамента, землеустройства и кадастра — Национальная служба геодезии и кадастра, которая подотчетна Министерству жилищного строительства, а за рациональное использование земель и их охрану отвечает специальный департамент планирования Министерства природных ресурсов и энергетики. Оценкой земель занимается Министерство налогов и сборов (2001 г.)1. Исключительное право на осуществление землеустроительных работ в Дании имеют только аттестованные землемеры, объединенные в Национальную ассоциацию.

1 Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America.— 3ed. — London.: HMLR, 2001. — Ð. 32.

519

Существующий кадастр Дании был учрежден в 1844 г. и состоял из двух частей: книг участков и кадастровых карт. Первоначально кадастр служил основой для сбора земельных налогов и содержал информацию о площади участков, их количестве и о качестве почв. По этим данным рассчитывали земельный налог. Сведений о качестве почв кадастр Дании не имеет. Он стал основным реестром земельных участков, содержащим информацию о недвижимой собственности и о правовых ограничениях на землю.

Âсилу исторических причин Дания имела три реестра недвижимого имущества;

кадастровый; земельный (Поземельная книга);

муниципальный реестр недвижимой собственности.

Кадастровый реестр — основной реестр недвижимой собственности,

âкотором фиксируют уникальные обозначения земельных участков. Изменения существующих земельных участков недействительны до их регистрации в земельно-кадастровой системе, которую поддерживает Национальная служба геодезии и кадастра Дании (Коrt-og Matrikelstyrelsen).

Земельный реестр (Поземельная книга) представляет собой децентрализованный реестр, размещенный в 85 окружных судах Министерства юстиции. Земельный реестр содержит юридические сведения о земельном участке: о правах землепользования, имена правообладателей, закладные, сервитуты и т. д. Хранителем земельного реестра является судья окружного суда, который проверяет поданные документы перед их регистрацией. Государство — гарант правильности содержания земельного реестра.

Муниципальный реестр недвижимой собственности включает данные об оценке земель и строений. Данный реестр используют для сбора земельных налогов. В дополнение к муниципальному реестру недвижимой собственности существует реестр строений и жилищ, содержащий информацию о строениях, сооружениях и их адресах.

Взаимосвязи между реестрами собственности в Дании и потенциальными пользователями информации реестров показаны на рисунке 12.4. Всего в стране зарегистрировано 2,5 млн земельных участков, представляющих 1,5 млн землевладений.

ÂШ в е й ц а р и и кадастровые съемки стали проводить на основании приказа Наполеона о проведении кадастровых измерений во всех провинциях Франции в налоговых целях. С 1803 г. были запланированы и проведены съемки общин начиная с западной части страны. Скоро стало ясно, что материалы съемок могут служить и для других целей,

âтом числе для правовых. Произошло закрепление границ собственности.

ÂШвейцарском своде гражданских законов (ZGB) отмечено, что сведения о правах на земельные участки заносят в Поземельную книгу, описывая отдельные земельные участки на основании плана, который, как правило, основывается на кадастровой съемке.

520

Рис. 12.4. Обзор реестров собственности Дании

Поземельная книга включает:

1.Главную книгу, в которой каждый участок получает собственный лист и собственный номер.

2.Отдельные листы, в которые заносят следующие данные: собственность; сервитуты и обременения на данном земельном участке;

залоговые права, которыми обременен земельный участок.

3.Коллективные листы. С согласия собственника на одном листе могут быть записаны несколько земельных участков, даже если они не связаны между собой. Записи на этом листе, за исключением земельных сервитутов, одинаково действительны для всех участков.

521

Собственник может в любое время потребовать изъятия отдельных участков из коллективного листа при условии существующих на это прав.

4. Журнал и документы. Заявления о занесении в Поземельную книгу записывают в журнал в порядке их поступления с указанием лица, подавшего заявление, и его просьбы. В кантонах, которые разрешают нотариальное засвидетельствование лицом, ведущим Поземельную книгу, вместо документов используют документальный акт, записи в котором нотариально засвидетельствованы.

ÂПоземельную книгу вносят следующие объекты: недвижимость, права на участки, горнодобывающие предприятия, части долевой собственности на земельные участки, а также права на земельные участки (собственность, сервитуты и обременения, залоговые права).

Личные права могут быть зарегистрированы в Поземельной книге в случае, если их регистрация недвусмысленно предусмотрена законом, как при праве преимущественной покупки, выкупе, праве купли-про- дажи, залоге и аренде. Благодаря регистрации они получают преимущество перед любыми другими правами, полученными позже.

На отдельные участки могут быть зарегистрированы ограничения в праве распоряжения на основании: официального распоряжения для обеспечения спорных или исполнимых правопритязаний; залога; сделки, для которой эта регистрация предусмотрена законом, как для семейных земельных участков, так и для претензии наследников.

Для ведения Поземельной книги образуют округа. Земельные участки заносят в Поземельную книгу округа, в котором они находятся. Если земельный участок расположен в нескольких округах, то он должен быть занесен в Поземельную книгу в каждом округе со ссылкой на остальные округа.

Кадастровая съемка составляет основу Поземельной книги. Ее зада- ча — получение цифровой информации о положении, форме и составе земельных участков. Тем самым она служит защите земельной собственности и соблюдению связанных с ней прав и обязанностей. Данные кадастровой съемки доступны.

ÂШвейцарии не существует единого реестра, поэтому каждое ведомство и муниципалитеты ведут свои реестры, часто различающиеся по составу информации.

Главная черта модели земельного кадастра, используемой в В е л и-

êо б р и т а н и и, — разделение функций между службами, ведущими съемку и выполняющими картографические работы, и службами, которые регистрируют вещные права на землю и ведут учет специализированной информации по земле. Так, Королевская государственная земельная регистрацию прав на землю, включая право собственности, ипотеку, обременения и сервитуты, Государственная топографическая служба (ГТС) — Ordnance Survey формирует топографо-геодезическое и картографическое обеспечение, регистрирует сведения о земельных участках и Министерство сельского хозяйства учитывает данные о землепользовании и классификации земель сельскохозяйственного назна- чения, Департамент по защите окружающей природной среды, транс-

522

порту и регионам учитывает данные о землепользовании на землях других категорий.

Королевская государственная земельная регистрационная палата (КГЗРП) — НМ Land Registry1 является государственным управлением Департамента лорда-канцлера Министерства юстиции и состоит из 24 региональных представительств КГЗРП (районные отделения) в Англии и Уэльсе, которые обслуживают определенный географический район, куда входит несколько муниципальных образований2. Каждое районное отделение возглавляет районный регистратор, который по условиям Закона о земельной регистрации должен быть юристом. Он имеет широкие судебные права наделять в законном порядке титулом земельной собственности и разрешать споры.

Земельная регистрационная палата подготавливает ведение: земельного реестра по отдельно зарегистрированной собственности; плана каждого объекта недвижимости, на котором показаны место-

положение и размер каждого отдельно зарегистрированного объекта собственности на карте Ordnance Survey максимального масштаба;

карты-схемы всей территории Англии и Уэльса, показывающей расположение всех зарегистрированных объектов собственности;

указателя-реестра собственников зарегистрированных прав на землю и недвижимость;

журнала-индекса, где находятся заявки на регистрацию титула, а также заявления на внесение изменений или ликвидацию записей в реестре.

Все записи соответствуют уникальному номеру зарегистрированного титула.

В земельном реестре регистрируют права на землю, включая права собственности, ипотеку, обременения и сервитуты. Земельный реестр — единственный источник записей о юридических правах, которые признают в судах.

Свидетельство, включающее в себя официальный план, подготавливают сотрудники Регистрационной палаты. В этих документах отражены размер зарегистрированной собственности и связанные с ней зарегистрированные права и обременения. Официальный план изготовляют на основе карты самого большого масштаба, используемого при составлении национальных топографических карт государственной топографической службой.

Традиционно КГЗРП регистрирует титул на землю и недвижимость на бумажных картах, а текстовую часть свидетельства о владении ведут в электронном виде. В Великобритании внедряют систему, позволяющую вносить записи о собственности с использованием электронных карт.

1 Land Records and the Role of Government. — LAR1S Courses. — LAPECO (Lanriand Property Economics). — London, 2001. — Ð. 2—4.

2 Джон Монтори. Королевская государственная регистрационная палата и ее роль на земельном рынке. (LARIS bind Valuation and Taxation Course.) — LAPEKO, 1999. — 12 c.

523

В случае совершения сделки с земельным участком Земельное свидетельство используют как доказательство права собственности (титула).

Обязательная регистрация в Королевской государственной земельной регистрационной палате всех законных прав на землю при их передаче другому правообладателю вступила в силу в 1980-х гг. Более 70 % прав на земельные участки до сих пор не зарегистрировано.

Земельный реестр, план титула, карта-схема и журнал (индекс) открыты. Любые лица имеют возможность свободного доступа к информации за определенную плату. Получить информацию можно в офисе, по почте или телефону. Доступ к сведениям о правообладателях земельных участков (к реестру-указателю собственников зарегистрированных прав) возможен после обоснования необходимости в получении таких сведений.

Учет данных о землепользовании и классификацию земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Министерство сельского хозяйства, а учет земель других категорий — Департамент по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам.

Основная единица земельной собственности в С Ш А — индивидуальный земельный участок, на котором расположены интересующие объекты местности. Земельный участок имеет три характерных признака: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте наряду с индивидуальными участками показывают авто- и железные дороги, гидрографию. Такая карта, независимо от точности, представляет интерес для широкого круга пользователей.

Разные штаты по-разному формируют кадастровые и регистрационные системы. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Учет земель в К а н а д е осуществляют на основе законодательства провинций и местных структур управления. Федеральное правительство учитывает земли только на территории Юкон и Северо-Западных территориях. За земельную регистрацию, кадастровую систему и землеустройство в Канале отвечают различные провинциальные министерства и ведомства, которые наделены особыми функциями в области регулирования землепользования.

Провинциальные системы регистрации земли и иной недвижимости относятся к двум основным типам:

первый тип — система Торренса, принятая в провинциях Манитоба, Саскачеван, Альберта, Британская Колумбия, на территории Юкон и Северо-Западных территориях. Эта система (кроме регистрации земель) гарантирует от имени государства и права собственника на землю.

Запись о регистрации земель делают в этом случае по заявлению заинтересованного лица, от которого требуется представление всех документов, касающихся его прав и возложенного на участок обременения, а также подробного плана участка. Запись о регистрации осуществляют

524

по истечении определенного срока (от 1 мес до 3 лет), в течение которого принимают меры для оповещения лиц, которые могут иметь интерес к участку, подлежащему регистрации. Если со стороны таких лиц последовал протест против регистрации, то дальнейшее производство приостанавливают, вплоть до рассмотрения претензии в судебном порядке. По окончании предварительного производства составляют аттестат права (титул), в который вносят имя собственника, название местности, ее местоположение, площадь и границы, все обременения данного земельного участка;

второй тип действует в провинциях Ньюфаундленд, Новая Шотландия, остров Принца Эдуарда, Нью-Браунсуик и Квебек и представляет собой только непосредственную регистрацию земель и общественное уведомление о ней. Так, на острове Принца Эдуарда землевладения и землепользование регистрирует отдел налогообложения и регистрации собственности (Taxation and Property Records Division) Департамента (Министерства) финансов провинции (Department of the Provincial Treasury Count).

Провинции Канады различаются также и по способам кодификации земельных участков. Например, в Квебеке земли регистрируют на основании кадастрового кодекса, напоминающего «наполеоновский» кадастровый кодекс Франции, в то время как в других провинциях система регистрации земель базируется на законах, похожих на используемые в Великобритании. Поэтому во всех провинциях (кроме провинции Квебек) документы, касающиеся прав собственности, представляют собой специальные книги или реестры, тогда как в провинции Квебек для идентификации земель используют официальные кадастровые планы.

Во всех штатах А в с т р а л и и сложилась четкая система управления земельными ресурсами на основе системы регистрации землевладений Торренса (Torrens Title System). Система регистрации Торренса с успехом внедрена во многих странах мира, включая Новую Зеландию, Канаду, Малайзию, Сингапур, Таиланд, Папуа Новую-Гвинею, множество африканских государств.

Основные принципы системы регистрации Торренса, базирующиеся на обеспечении государством гарантий прав на землевладение, следующие:

любая операция, связанная с земельным участком, должна быть зарегистрирована в Реестре записей о землевладении;

на каждый земельный участок в данный момент имеется документ, удостоверяющий право владения им, а у его владельцев хранится копия реестровой записи, которую называют «Свидетельство на право землевладения» (Certificate of Title). Документ содержит данные о местоположении участка земли, владении и другие сведения, имеющие к нему отношение;

правительство штата гарантирует, что человек, фамилия которого зафиксирована в Реестре записей о землевладении, — законный владелец того участка земли, к которому относится данная запись;

525

запись, хранящаяся в Реестре, это неоспоримая гарантия права на землевладение, и ее признают неопровержимым доказательством в любом суде.

Система регистрации Торренса обеспечивает неоспоримость прав на землевладение. Финансовые учреждения пользуются свидетельствами системы Торренса в качестве имущественного обеспечения ссуд.

Любое правительственное ведомство может пользоваться базой данных о землевладении из любой точки штата при условии наличия разрешения на доступ к ней. Документы содержат данные обо всех связанных с имуществом обязательствах, включая закладные, арендные сокращения и ограничения на землепользование.

Система может обеспечить ежедневную или еженедельную статистическую информацию по объемам и типу земельных операций, осуществленных в определенных районах.

Издержки по земельным операциям сводятся к минимуму, поскольку организационные аспекты системы несложны, а ее достоверность гарантируется государством.

Для ведения регистрационных, земельно-кадастровых, землеустроительных и оценочных работ в этом штате в конце 1990 г. на базе имеющихся до этого отдельных служб создано единое Государственное хозрасчетное предприятие земельно-имущественной информации (LPI), находящееся в ведении Департамента информационных технологий и управления штата.

Регистрацией земли и недвижимости занимается земельно-титуль- ный офис этого предприятия, который в ходе регистрации земель ставит перед собой следующие задачи:

предоставление населению точного, быстрого, недорогого и гарантированного обслуживания по регистрации земельных операций, вклю- чая выдачу свидетельства на землевладение;

изучение планов разбивки земли на участки с целью обеспечения точности обозначения границ этих участков и соответствия их государственным требованиям до регистрации этих планов и последующей выдачи свидетельств.

Правильное обозначение границ — это главная предпосылка для регистрации планов и последующей выдачи гарантированных государством свидетельств на владение выделенными на плане новыми участками земли. Для выполнения этой задачи земельно-регистрационный офис проверяет планы, проводит выборочно полевые съемки и инспекции.

Картотека планов и реестр опираются на картотеку операций, которая содержит перенесенную на микрофильм запись о каждой земельной операции, зарегистрированной в реестре прав на землевладение. В картотеке находится более 85 млн микрофильмов. Картотека операций содержит точное доказательство записей землевладения и может быть легко воспроизведена для обеспечения принципа гарантированного государством права на землевладение.

Земельно-титульный офис предоставляет обширную информацию о земельной собственности, включая сведения о владельцах, записи о

526

проводимых операциях с указанием закладных и арендных соглашений, планы разбивки на участки и кадастровую информацию.

Система регистрации штата предоставляет также возможность внести изменения в реестр на основании соответствующих документов по ограничениям землепользования. Примером могут служить правительственные уведомления по обеспечению охраны природных ресурсов, утверждаемые правила землепользования и застройки.

Реестр записей о землевладении хранят в компьютеризованном виде. Путем перекрестной ссылки на номер участка и плана сохраняется связь между картотекой планов и отдельной записью, содержащей: описание участка, данные о местонахождении, сведения о землевладении и данные о землепользовании, включая наложенные государственными ведомствами ограничения. Доступ к автоматизированной базе данных можно получить через любую ЭВМ, подключенную к компьютерной сети. Для обеспечения сохранности и контроля все записи о землевладении могут быть централизованы, а для удобства пользования могут быть организованы по регионам.

ÂШ в е ц и и, как и во многих других странах мира, земельное право основано на давних традициях и обычаях. В нынешнем виде регистрация прав на недвижимость в стране была введена в 1875 г., а регистр недвижимости стал функционировать с начала XX в. Шведская система проста и во многом аналогична системе Торренса, но не включает в себя документирование прав на недвижимость, осуществляемое регистрирующим органом.

ÂШвеции государственный учет данных о земле имеет долгую традицию. Национальная земельная служба (Landmateriet) была основана

â1628 г. Она находится в ведении Министерства охраны окружающей среды. Государственное судебное управление подчиняется Министерству юстиции (рис. 12.5).

ÂШвеции имеется 3,5 млн единиц недвижимости. Одна единица недвижимости может состоять из одного или нескольких земельных участков. Недвижимость включает в себя не только землю и воду, но и «принадлежности» (здания, многолетние насаждения, дороги и др.).

Рис. 12.5. Структура органов, действующих в процессе регистрации недвижимого имущества

527

«Принадлежности» не являются частью недвижимости, если они были построены не собственником земли, а арендатором. Права на полезные ископаемые также не являются частью недвижимого имущества и не принадлежат собственникам земельных участков.

Ответственность за формирование и регистрацию недвижимости (разделение земли на единицы недвижимости) и регистрацию прав на недвижимость (права собственности и обременения) разделена между разными организациями. Формируют и регистрируют недвижимость в реестре областные кадастровые органы, в некоторых муниципалитетах — муниципальные кадастровые бюро. В Швеции имеется 21 областной кадастровый орган и 39 муниципальных кадастровых бюро. Муниципальные кадастровые бюро находятся в ведении местных властей, но подконтрольны Национальной земельной службе.

Национальная земельная служба несет ответственность за развитие Системы банка данных о недвижимости1 и обладает правом контроля за формированием и регистрацией недвижимости.

Вся недвижимость зарегистрирована и внесена в Регистр недвижимости, поддерживаемый Национальной земельной службой Швеции, областными и муниципальными земельно-кадастровыми органами, а также в Регистр прав на недвижимость, который ведут органы по регистрации прав на недвижимость, являющиеся частью семи районных судов и административно подчиняющиеся Государственному судебному управлению.

Содержание регистров гарантирует государство. Национальная земельная служба в Швеции: ведет учет земель (кадастр недвижимости);

формирует землеустройство, связанное с разделением, перераспределением земельных участков и др.;

проводит топографо-геодезические и картографические работы; предоставляет географическую и оценочную информацию о недви-

жимости; оказывает платные услуги в области землеустройства, геодезии и

картографии, информационного обеспечения.

Основу информации, содержащейся в системе банка земельных данных, составляют реестр недвижимости и земельный реестр. Таким образом, для каждой единицы собственности имеется следующая информация:

административная область, в которой расположена единица собственности, адрес, расположение на кадастровой индексной карте, координаты собственности и зданий, расположенных на ней;

площадь единицы собственности; оценочная стоимость для целей налогообложения;

имя, адрес, гражданский регистрационный номер владельца, условия приобретения собственности, цена покупки;

1 Система банка данных недвижимости (СБДН) после принятия Закона о регистре недвижимости с 2000 г. была названа Регистром недвижимости.

528

землемером (геометром), и сданными на хранение в Ипотечное хранилище, которые передают в кадастровые органы;

декларации, представляемые собственниками и касающиеся изменений, произведенных с участками и строениями;

налоговые материалы, получаемые при ежегодной инспекции коммун.

Кадастровая документация коммуны состоит из трех документов: кадастрового плана, Описи секции (легенды плана), кадастровой матрицы, а также дополнительной информации, предназначенной для нужд кадастровой службы.

В Н и д е р л а н д а х (в отличие от других стран) функции регистрации прав на землю и кадастра возложены на одну организацию. Как считают нидерландские и большинство зарубежных специалистов, такое объединение до сих пор приносит большую выгоду. Земельные регистры (реестры), земельно-кадастровые карты, обеспечивающие регистрацию и учет недвижимого имущества в одном ведомстве, составили хорошо действующую, отлаженную и универсальную систему, направленную на обеспечение юридической защиты прав собственности на землю, развитие земельного рынка, поддержку многих рычагов государственного управления земельными ресурсами (планирование использования и охраны земель, регулирование экономического развития, земельного налогообложения, учета и контроля землепользования, отчуждения земель для государственных и общественных нужд, проведение природоохранных мероприятий и т. д.).

Регистрация земли, земельный кадастр, землеустройство, топогра- фо-геодезические работы при землеустройстве, картографирование для земельно-кадастровых целей находятся в ведении Министерства жилищного строительства, территориального планирования и охраны окружающей среды (Ministru of Housing, Phusical Planning and Environment)1.

Регистрация прав на землю, ведение земельного кадастра и межевание земель в Нидерландах возложены на Агентство кадастра и регистрации земель (Cadastre and Land Registry Agency — CLRA), которое является независимым государственным органом, решающим государственные задачи по учету земель, регистрации земли и иной недвижимости и сделок на коммерческой основе.

Концепция системы регистрации прав на землю и кадастра основана на принципах документирования и гласности. Принцип документирования выражается в необходимой идентификации владельцев прав и земельных участков. Последние должны иметь уникальный номер участка и материалы съемки границ. Само вещное право должно быть законно признанным. Принцип гласности предусматривает обязательную регистрацию всех актов, касающихся земли, которые открыты для проверки без каких-либо ограничений.

1 Inventory of Land Administration System in European and North America. — 3ed. — London.: HMLR, 2001. — Ð. 49.

530

В 1975 г. кадастровой службой Нидерландов начаты работы по составлению крупномасштабной базисной карты. Кадастровая служба стала главным потребителем этой карты, поскольку топографические данные имеют важное значение в обновлении кадастровых карт. В результате этих работ разработана автоматизированная система для цифрового картографирования и обновления, как топографического, так и кадастрового. Примерно в то же время начаты исследования по возможности создания земельных информационных систем (ЗИС). Одним из первых был проект, выполненный в 1976 г. в Делфтском университете. Эта информационная система учитывала административное деление и функциональное районирование территории страны, линейные коммуникации и отдельные объекты. ЗИС включает пять основных элементов: государственные земельные налоги; юридические сведения об охране земель; специальные сведения для органов, контролирующих использование земель; объект землепользования; информацию, необходимую для планирования. Сейчас кадастровые управления объединены в единую систему с информационным центром в г. Херлен, где кадастровые данные хранятся в 28 логически разделенных базах данных, т. е. для каждого управления имеется одна база данных для ведения кадастра и одна — для ипотечного контроля.

Эту систему называют автоматизированной кадастровой регистрацией. Базы данных формирует банк данных автоматизированной кадастровой регистрацией. Автоматизацию проводили в три этапа. Сначала был внедрен автоматизированный указатель имен, затем проведена автоматизация кадастровых записей. На последнем этапе совмещали данные главных книг и книг регистрации участков с указателем имен, что позволило создать единое структурное целое. На этом этапе вводили автоматизированный ипотечный реестр. Автоматизированное ведение кадастра включает ряд частных систем, действующих в интерактивном или пакетном режиме. Автоматизированный ипотечный контроль в дополнение к традиционным ссылкам на кадастровые документы дает также информацию о категории залога, порядке погашения долга, сумме долга, ставке процента, способе погашения ссуды под недвижимость, а также данные о кредиторе (банке, пенсионном фонде и т. д.) и должнике по закладной.

Подобно шведской системе в Н о р в е г и и кадастр объединен в информационную кадастровую систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. Как в Швеции, так и в Норвегии стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательно, а сами системы являются государственными и их разработка и внедрение финансирует правительство.

В Норвегии работает система GAB, объединяющая кадастровую информацию. Она состоит из трех реестров: земельных участков, адресов и строений. Решение о ее создании было принято норвежский парламентом в 1987 г.

531

Реестр земельных участков содержит данные для всех участков с правом полной земельной собственности; для всех арендуемых участков, имеющих собственный номер в земельной книге, в которой отражены правовой титул на землю, ипотека и т. д.; для всех квартир или других частей строений, которые зарегистрированы как самостоятельная собственность; для других возможных объектов, которым дан номер в земельной книге. Реестр адресов содержит данные для всех объектов, которым дан официальный адрес, а также о тех объектах, для которых есть временный адрес в виде, например, номера земельного участка.

Реестр строений содержит данные для всех единиц строений и для каждой квартиры или части здания (например, магазин). Идентификация участков в реестре земельных участков производится с помощью официального номера собственности. Реестр содержит данные об имени и адресе владельца участка, времени оформления участка, площади

èвиде землепользования. Локализующие данные имеют координаты одной опорной точки. Привязку к другим реестрам осуществляют с помощью ключа к этим реестрам.

Все реестры системы официальные. В частности, реестр земельных участков является официальным реестром участков, где можно найти все участки, которым дан официальный регистрационный номер. В земельную книгу заносят только те участки, владельцы которых нуждаются в юридической регистрации правового титула на землю, ипотеки

èт. д. Большинство земель, которыми владеют государственные органы, регистрируют в системе GAB.

Â1982 г. данные о существующих участках из земельных книг были перенесены в автоматизированную систему. Эта работа выполнена геодезическими управлениями. Потребителями информации являются центральное статистическое бюро, налоговые органы, органы контроля над ценами, а также другие (общественные и частные) пользователи.

ÂФ и н л я н д и и значительное время вели работы по созданию банка данных по кадастру недвижимости, который в основном был сформирован к 1995 г. Существующие до этого времени реестры не имели точных данных о местонахождении недвижимости, поэтому этот недостаток был исправлен с помощью цифровой кадастровой карты. Технически это реализовано в виде отдельной базы данных на основе существующего земельного кадастра. Базы данных кадастра и цифровая кадастровая книга имеют логическую целостность.

Национальное геодезическое управление Финляндии в 1979 г. приступило к созданию ортофотокарт в масштабе 1 : 5000 на всю территорию страны, которые несут и кадастровую информацию. Поскольку в Финляндии действует множество различных кадастров, у цифровой кадастровой карты появляется еще одна важная функция — она становится системой связи между кадастрами.

Небольшое отличие в организации кадастра Финляндии от других стран заключается в том, что регистры сельских территорий содержит

532