3. Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

1. Последовательность применения затратного подхода

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

• определение прибыли предпринимателя;

• определение износа и устареваний;

• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

В курсовой работе стоимость земельного участка будет определяться методами сравнительного подхода в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Величина затрат на воспроизводство объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Величина затрат на замещение объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

В курсовой работе производился расчет затрат на воспроизводство Объекта оценки методом индексации первоначальной стоимости. Идексация осуществлялась с использованием системы индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Для составления локальных, объектной смет и ССР использовались «Московский территориальные сметные нормативы» - МТСН 81.9-98, в которых цены зафиксированы по состоянию на 1 января 1998 года. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, имеются в базе данных программы «Гектор Сметчик - Строитель».

Стоимость улучшения определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящего в сметную стоимость, но и прибыль препринимателя (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Прибыль предпринимателя – величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию инвестиционного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя может быть также найдена по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала. По данным ведущих девелоперских компаний в рассматриваемом регионе она составляет 10 - 15%.

При определении стоимости замещения улучшений будет учтена величина накопленного износа, которая определяется как сумма физического, функционального и экономического износов.