16 Апреля 2009 г. Договор социального найма

Понятие и общая характеристика договора

- соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Консенсуальный, взаимный и бессрочный.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма: простая письменная, не подлежит государственной регистрации. При рассмотрении вопроса о форме нужно учитывать ст. 162 ГК (последствия несоблюдения формы).

Предмет: жилое помещение. Оно должно быть изолировано. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Исключение – ст. 59 (комната в коммунальной квартире)

Стороны: наниматель – только граждане РФ и наймодатель – публично-правовые образования в лице уполномоченных органов (ОГВ и ОМСУ). По общему правилу, жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищного фонда.

Наряду с нанимателями жилым помещением могут пользоваться иные лица – члены семьи нанимателя. Условно их можно разделит на 3 группы:

1. Признаются членами семьи во всех случаях

Указаны в ч. 1, ст. 69 ЖК с учетом ст. 2 СК

• Супруг

• Дети

• Родители нанимателя

Им необходимо проживать совместно в нанимателем.

2. В определенных случаях

• Другие родственники (трудоспособность и степень родства значения не имеет)

• Нетрудоспособные иждивенцы

Должно быть установлено 2 юридических факта:

1. Должны вселены нанимателем в качестве членов семьи

2. Должно быть установлено, что они ведут с нанимателем общее хозяйство (раньше было ПП ВС РФ № 14 от 3 апреля от 1987, которое давало понятиее – объединение расходов и доходов, забота друг о друге)

3. По решению суда

Иные лица, которые могут признанны в качестве таковых в исключительных случаях и в судебном порядке. Пример, свекровь.

Все члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре.

Статус: члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования.

Если член семьи перестает быть таковым, но продолжает проживать в данном жилом помещении, то за ним сохраняются права пользования жилым помещением, ответственность он несет самостоятельно. Раньше был такой порядок, как раздел жилого помещения, но сейчас ЖК на такое право нанимателя не указывает. Вследствие этого есть различные варианты решения этой проблемы судами.

Права и обязанности сторон по договору соцнайма

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг

Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наниматель имеет право:

1. пользоваться жилым помещением и общим имуществом многоквартирного дома

2. вселять в занимаемое жилое помещение третьих лиц;

3. сдавать жилое помещение в поднаем;

4. осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (новелла про замену)

5. требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2. осуществлять пользование с учетом прав и законных интересов иных лиц. Проживающих в жилом помещении, соседей

3. обеспечивать сохранность жилого помещения;

4. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

5. проводить текущий ремонт жилого помещения;

6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

7. допускать в заранее согласованное время работников наймодателя или иных уполномоченных лиц для осмотра технического, санитарного состояния жилого помещения и т.д.

8. не вносить переустройство и перепланировку жилого помещения без предупреждения

9. при прекращении права пользования он обязан сдать в исправном состоянии жилое помещение

10. должен оплачивать стоимость непроведенного ремонта

У сторон могут иные права и обязанности, предусмотренные ФЗ и договором. Также есть ПП РФ от 21 января 2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Также у сторон есть ответственность.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

• уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,

• либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,

• либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Право на приватизацию имеют все наниматели, те, кто были и до 11 марта, и после до 1 января 2010 года.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Наниматель с согласия в письменной форме всех членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя (необходимо уведомить) - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Наймодатель может запретить вселение временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (если речь идет об отдельной квартире) и меньше нормы предоставления (коммунальная квартира).

Срок проживания – не более 6 месяцев подряд. По истечении соответствующего срока, временные жильцы подлежат выселению.