9 Апреля 2009 г.

Договор найма жилого помещения

- это центральный институт ЖП и с помощью данного догвора жилое помещение передается в пользование определенному субъекту.

Регулируется главой 35 ЖК и отдельными НПА

Делится традиционно на 2 части:

1. соцнайм

2. коммерческий найм

Также существует найм специализированного жилого помещения

Договор социального найма

В связи с принятием нового ЖК данный институт претерпел значительные изменения

Правоотношения:

1. административные

• поп поводу постановки на учет

• очередность предоставления

• внеочередность предоставления

2. ГПО

• Исполнение договора соцнайма

Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма

Ч. 3 ст. 40 Конституции: «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Статья 49 ЖК: «Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке»

Основания:

1. Малоимущность

Согласно ЖК малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления:

• в порядке, установленном законом

• с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Есть рекомендации для ОМСУ по выявления критериев малоимущности в отношении соответствующего гражданина.

2. Нуждаемость

Зафиксирован критерий в ст. 51 ЖК. Это лица:

1) не являющиеся нанимателями по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

Учетная норма определяется ОМСУ, следовательно, в каждом МО она своя. Не существует критериев на федеральном уровне учетной нормы. Рассчитывается исходя из степени обеспеченности населения жилыми помещениями. Серов – 15. Екатеринбург – 9, Первоуральск – 10, Нижний Тагил, Верхняя Пышма - 12

3) являющиеся нанимателями по договорам социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Примеры:

• Активные формы туберкулеза

• Проказа

• ВИЧ у детей

Должно быть медицинское заключение.

4) проживающие в помещении, не отвечающем установленным законом требованиям

В любом случае оба критерия должны быть в совокупности. Ранее было достаточно нуждаемости.

Из числа нуждающихся убраны лица, проживающие в общежитиях, служебных помещениях.

Часть 3 ст. 49: Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным ФЗ, законом субъекта РФ категориям граждан. ОГВ могут делегировать свои полномочия МО, тогда может использоваться муниципальный фонд.

Например:

1. ФКЗ «О КС»

2. ФЗ «О прокуратуре»

3. ФЗ «О статусе военнослужащих»

Здесь могут устанавливаться другие критерии и особый порядок предоставления.

Постановка на учет

В целом жилые помещения по договору соцнайма предоставляются только гражданам, стоящим на учете

Субъектный состав:

1. Граждане РФ. Если иное не предусмотрено МД

2. Лица, которые соответствуют требованиям ст. 49 и 51 ЖК (малоимущность и нуждаемость)

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете совершили действия, в результате которых такие граждане могли быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, не принимаются на учет ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Лица, которые ведут учет:

• ОМСУ

Новелла в том, что ранее право встать на учет граждане имели право не только по месту жительства, но и по месту работы. Исключения определены ФЗ (н-р, военнослужащие).

Порядок постановки на учет:

Заинтересованное или его законные представители (недееспособные) лицо должно подать заявление. Должны быть приложены документы, подтверждающие малоимущность и нуждаемость.

ОМСУ может принять 2 решения:

1. Принятие

2. Отказ

Отказ должен быть мотивированным и со ссылкой на ст. 54 ЖК.

1) не представлены предусмотренные документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный 5-летний срок.

ОМСУ не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. На принятие решения дается 30 дней.

Лица, принятые на учет до 1 марта 2005, сохраняют право состоять на учете до предоставления им жилого помещения по договору соцнайма или до выявления оснований для снятия их с учета.

Основания снятия с учета (ст. 56):

1. До момента предоставления

2. До выявления следующих оснований:

• подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

• утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

• их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

• получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

• предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

• выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Порядок такой же, как и у постановки на учет

Порядок предоставления жилых помещения по договору соцнайма

Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Составляются списки лиц, которым предоставляются освободившиеся жилые помещения в текущем году.

На сегодня есть 2 списка очередности:

1. общий

2. список внеочередников

Новелла: существовала 3 списка (+ первоочередное: ветераны ВОВ, блокадники и т.д.). считается, что таких лиц у нас больше быть не должно благодаря Программе предоставления жилья таким лицам. Тем не менее, те, кто состояли на учете до 1 марта, сохраняют свое прав.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в ВС РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде ЛС;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Таким гражданам жилое помещение должно быть предоставлено вне зависимости от наличия общей очереди.

Жилое помещение предоставляется на основании решения ОМСУ (определенного жилого помещения конкретному гражданину). Это административный акт. Решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. В решении должен быть указан срок, в течение которого договор соцнайма должен быть заключен. Что интересно, ответственности за нарушение этого срока санкции нет.

Правоотношения по договору исходят из сложного юридического состава:

1. решение

2. договор соцнайма

Ранее включался в состав еще и ордер. До 1 марта 2005 года договор социального найма в письменном виде не заключался. Сейчас ордер не выдается.

Требования к жилым помещениям на момент предоставления:

1. По месту жительства

2. Общая площадь на каждого члена семьи не менее нормы предоставления

Устанавливается ОМСУ. Ект – 16 кв. метров на человека, Нижний Тагил – 15, Березовск – 16, Ревда – 15. Подходы в каждом МО разные.

3. Учитывается площадь жилого помещения, находящегося в собственности у данного гражданина

4. Также учитывается жилых помещений, с которыми совершаются ГП - сделки и которые повлекли ухудшение жилищных помещения

5. Должно быть пригодным для постоянного проживания согласно ст. 15 ЖК. Про благоустройство ничего не говорится. Но вывод делается из смысла жилищного законодательстве

6. С учетом ст. 58 – законные интересы граждан

• Заселение одной комнаты лицами разного пола допускается только с их согласия (ранее был вообще запрет). На местном уровне может устанавливаться возрастной ценз

• Допускается жилого помещения общей площади больше нормы предоставления, но не более чем в 2 раза

1. Если это 1-комнатная квартира

2. Если вселяется лицо, страдающее одной из форм хронических заболеваний