1.2.Сущность, принципы и содержание системного подхода к управлению объектами недвижимости.

Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью.

В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем общепринятое понятие "девелопер" (от англ. Development - развитие, рост, улучшение, усовершенствование). Под этим понятием подразумеваются качественные преобразования, которые обеспечивают рост стоимости объекта недвижимости по сравнению с первоначальной. Эти изменения могут быть кардинальными (застройка пустующего участка), или совсем незаметными (перевод помещений из жилого фонда в нежилой), но именно они являются признаком и необходимым условием девелопмента.

В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессиональным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижимость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долгосрочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ассоциации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел пробный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гильдия Риэлтеров выиграла гранд и запустила программу в России. После успешного завершения курса слушатели становятся членами IREM и получают квалификацию CPM (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Эта квалификация является наиболее универсальной и востребованной не только в России, но и на Западе. Постоянное внедрение новых проектов обязывает компании управляющие объектами недвижимости компанию предусматривать обязательное наличие подразделений, отвечающих за объекты, переданных ей в управление.

Подразделений может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть другими. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит профессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет дополнительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них:

Управляющий объектом , на основе данных маркетинга, разрабатывает стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и контролирует работу служб охраны и эксплуатации.

Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в которых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); принимает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами.

Отдел капитального строительства - заключает договора на проектирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собственности, или переданных в управление управляющей компании, контролирует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятельности.

Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, арендаторами, и всевозможными государственными органами делает наличие юриста в управляющей компании просто необходимым.

Практически все современные науки построены по системному принципу. Важным аспектом системного подхода является выработка нового принципа его использования — создание нового, единого и более оптимального подхода (общей методологии) к познанию, для применения его к любому познаваемому материалу, с гарантированной целью получить наиболее полное и целостное представление об этом материале.