Общие положения права собственности на жилые помещения.

Во-первых, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (ст. 30 ЖК). Таким образом, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ собственник обязан использовать жилое помещение для проживания граждан, однако он может осуществлять вместе с проживающими в нем на законных основаниях гражданами профессиональную деятельность (например, оказывать юридические услуги населению) или индивидуальную предпринимательскую деятельность. При этом на основании соблюдения положений гл. 3 ЖК РФ и градостроительного законодательства возможно осуществить перевод жилого помещения в нежилое.

Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. К примеру, адвокат, нотариус, врач (окулист, невропатолог), художник, фотограф и другие, т.е. Те виды профессиональной деятельности, осуществление которых по своей природе не способно вызвать нарушения прав и законных интересов других граждан. При этом данный перечень разумно отразить в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25.

Несмотря на расширение пределов использования жилого помещения, законодатель сохранил ряд ограничений. Одним из таких ограничений является запрет на размещение промышленных производств в жилых домах (п. 3 ст. 288 ГК РФ), жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, собственник обязан соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-технические, экологические и иные требования законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе распоряжаться судьбой жилого помещения. Например, он может предоставить во владение и (или) пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином основании в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ. Собственник может вселять в жилое помещение членов своей семьи (супруга, детей, родителей), а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами его семьи.

Во-вторых, в соответствии с п. 3 - 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, если данное помещение является квартирой, то общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В связи с этим ст. 154 ЖК РФ устанавливает, что собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами. При этом собственники жилых помещений в многоквартирном доме вносят плату за коммунальные услуги и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. За несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственник обязан уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей не момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. В соответствии со ст. 155 ЖК РФ увеличение установленного размера пеней не допускается.

На собственника возложены определенные обязанности, за нарушение которых ст. 293 ГК РФ установила ответственность. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использоватьжилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В-третьих, собственник жилого помещения несет риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. В данной ситуации интересна ст. 32 ЖК РФ (п. 10), устанавливающая новый порядок, по которому собственники жилых помещений своими силами или за свой счет должны осуществить в разумный срок снос аварийного жилого дома. В противном случае земельный участок, на котором расположен дом, и каждое жилое помещение в доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Приватизация жилых помещений.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст.1 Закона).

Приватизация жилья в нашей стране началась с принятием Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 года. В своей первоначальной редакции данный Закон содержал ряд ограничений на приватизацию, в частности, бесплатно в собственность граждан передавалось лишь по 18 кв. м.жилой площади на человека; невозможно было приватизировать отдельную комнату в коммунальной квартире, однако, вскоре эти ограничения были постепенно отменены.

Можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность, бесплатность и одноразовость. При этом, если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства, то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России. Также, исходя из легального определения, в приватизации могут участвовать только граждане Российской Федерации.

Из принципа одноразовости участия в приватизации есть исключение: Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

Итак, в соответствии со ст.2 Закона: Граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами РФ  и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, при этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. 

В соответствии со ст.7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления названных документов.

Служебное жилье. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закрепленжилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Правовой режим жилых помещений в наемных домах, которые введены в ЖК РФ Федеральным законом от 21.07.2014 №217-ФЗ, также не предусматривает возможностей их приватизации.

Окончание срока приватизации. Установлено впервые Вводным законом, неоднократно переносилось, в том числе по политическим причинам. Сейчас Законом о приватизации установлен срок до 01.03.2016. В науке критикуется. Так, Ю.К. Толстой отмечает, что право на бесплатную приватизацию должно быть неотъемлемым элементом права на жилое помещение, полученное в социальный наем, независимо от того, когда оно было получено, без установления для приватизации какого-либо предельного срока. К тому же какой бы предельный срок для бесплатной приватизации жилых помещений, полученных в социальный наем, ни был установлен, граждане, получившие указанные помещения накануне истечения этого срока, все равно окажутся в неравном положении с теми, кто получил их раньше и тем самым располагает для приватизации более длительным сроком.

Деприватизация. 

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

Также были попытки ограничить деприватизацию сроком, ввести дополнительные условия, например, одно время такая возможность была только у малоимущих граждан. Сейчас окончание срока деприватизации привязано к окончанию срока приватизации.