Тема 4: «Договоры найма жилого помещения» ( 6 часов)

Семинар 4 (2 часа)

1 Понятие, виды и общая характеристика договоров найма жилых помещений. Права и обязанности нанимателей жилых помещений, наймодателей.

2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору специализированного найма. Прекращение договора специализированного найма жилых помещений.

3. Пользование жилым помещением по договору коммерческого найма.

4. Наемные дома и их правовой режим.

5. Право пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения фонда социального использования

Литература:

1.Куцина С. Наемные дома// ЭЖ-Юрист.- 2014.- № 45.

2.Шипунова Е.Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения// Жилищное право. - 2011. - №2

3.Карпухин Д.В. Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда// Жилищное право.- 2010-№ 8

4.Шипунова Е.Особенности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право.- 2010. - № 7

Нормативный материал:

• ЖК РФ от 29.12.2004

• ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

• ЖК РСФСР (принят ВС РСФСР 24.06.1983)

• ГК РФ

• Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» .

• Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года.

Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями,утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013

Постановление Правительства РФ от 05.12.2014 №1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»

Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 №42«Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»

Задания

1.

Супруги Носовы обратились в суд с заявлением о признании незаконным отказа мэрии г. Тулы в передаче им в собственность в порядке приватизации жилого помещения № 36, расположенного по адресу ул.Ленина, 49, ссылаясь на то, что в указанном доме занимают квартиру №36, которая была им предоставлена в 2005 году с разрешения администрации МУ "Центр социальных услуг». Жилой дом, в котором они проживают, является общежитием и ранее состоял на балансе ПО "Север". В 2006 году дом передан в муниципальную собственность г. Тулы. Ответчик считал отказ в приватизации законным, указывая, что занимаемое истцами жилое помещение расположено в общежитии и в силу закона приватизации не подлежит

Рассмотрите дело по существу. Какой установлен порядок отнесения жилых помещений к общежитиям? Какими признаками обладают помещения в общежитии?

2.

В 2006 году Жилина по договору купли-продажи приобрела жилое помещение № 17 по ул.Георгиева, 48 с использованием кредитных средств, в связи чем указанное помещение передано заемщику-залогодержателю ОАО «АИЖК» в залог по договору ипотеки. В силу затруднительного материального положения Жилина не исполнила свои обязательства по кредитному договору, образовалась задолженность. Решением суда от 16.01.2010 были удовлетворены требования ОАО «АИЖК» о взыскании задолженности по кредитному договору, неустойки, обращено взыскание на указанное жилое помещение со способом реализации в виде продажи с публичных торгов.

Жилина обратилась в администрацию города с заявлением о предоставлении ей жилого помещения маневренного фонда. Рассмотрите обращение Жилиной и подготовьте ей мотивированный ответ. Кто и при каких условиях вправе принять решение о предоставлении жилого помещения маневренного фонда по договору специализированного найма гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка?

3.

Прокурор обратился в суд в интересах А. с исковым заявлением к администрации об обеспечении А., являющимся ребенком-сиротой, выпустившимся из детского дома жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 18 кв. м . Администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что А, состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях среди детей –сирот, детей оставшихся без попечения родителей, номер очереди 20, предоставление жилого помещения А. ранее лиц, вставших на учет и включенных в очередь раньше А., нарушит права таких лиц.

Кроме того, как указывала администрация, при невозможности обеспечения жилым помещением специализированного жилищного фонда детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обладающих правом на обеспечение жилым помещением за счет средств областного бюджета, им выплачивается ежемесячная денежная компенсация платы за поднаем одного жилого помещения.

Какое решение должен вынести суд? Что является правовым основанием требований прокурора? Исключает ли наличие права на выплату ежемесячной денежной компенсации за поднаем одного жилого помещения, предусмотренного законом субъекта Российской Федерации, право на обеспечение жилым помещением специализированного жилищного фонда детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей?

4.

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Техникум" (далее - Техникум) обратилось в суд с иском к Данину М.Н., Даниной Е.А., Данину А.А. о выселении из комнаты 210 в общежитии по ул. Матросова, мотивировав свои требования тем, что в связи с увольнением 16 июля 2010 года Данин М.Н. и члены его семьи утратили право пользования жилым помещением в общежитии. Срок договора найма жилого помещения в общежитии № 34-к от 19 июля 2010 г. истек.

Данин М.Н., Данина Е.А., Данин А.А обратились к Техникуму со встречным иском о признании за ними права пользования спорной комнатой, мотивировав требования тем, что данное жилое помещение было предоставлено Данину М.Н. в связи с работой в Техникуме. На данное помещение был выдан ордер. Данин М.Н. отработала в Техникуме 12 лет (с 1998-2010 год), в связи с чем приобрела право пользования жилым помещением и не может быть выселен с членами семьи без предоставления иного жилого помещения, кроме того семья состоит ни учете нуждающихся в жилых помещениях.

Решением суда требования Техникума были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Даниных отказано.

Имеются ли основания для отмены решения в апелляционном порядке?

5.

Вопросы для обсуждения на семинарском занятии с использованием ПОПС-формулы.

1. В компетенцию каких органов власти входит принятие решения о предоставлении жилого помещения участковому уполномоченному полиции?

2. Какой договор найма и в каких случаях должен быть заключен с лицом, из числа детей- сирот, детей оставшихся без попечения родителей?

3. Порядок прекращения договора найма служебного жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений? Сроки исковой давности и последствия пропуска таких сроков?

Семинар 5 (2 часа)

1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

2. Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. Поднайм, перенайм, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.

4. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

5.Выселение из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма.

6. Выселение из жилых помещений без предоставления других жилых помещений по договорам социального найма.

7. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, временных жильцов.

Литература:

1. Баринов Н.А. Рамазаева Л.Ю. Основания расторжения договора жилищного найма и выселения граждан// Цивилист. – 2007.- №4.

2. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики// Гражданское право. – 2008.-№2.

3. Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. – 2007. - №11

4. Наумова Р.Л. Проживание временных жильцов// Жилищное право. – 2008. -№ 5.

5. Никифоров Е.И. Актуальные вопросы предоставления жилья вне очереди// Жилищное право.- 2008.- № 6.

6. Уруков В.Н. Расторжение договора социального найма жилого помещения в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства// Социальное и пенсионное право.- 2007.- №4.

Нормативный материал:

• ЖК РФ от 29.12.2004

• ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

• ЖК РСФСР (принят ВС РСФСР 24.06.1983)

• ГК РФ

• Постановление Правительства РФ от 20.08.2003 №521 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи».

• Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 марта 2009 года № 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ» // Текст опубликован не был. Правовая система «КонсультантПлюс».

• Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» .

• Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года.

Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 №378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»

Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»

Задания

1.

Осипова с сыном Морозовым проживала в комнате 15 в многоквартирном доме малосемейного типа по ул. Гущина в г.Барнауле. В 1995 году Морозов был снят по ул.Гущина с регистрационного учета в связи с выездом на другое место жительства. При этом в комнате остались его вещи и он периодически приезжал в гости к матери. В 2000 году на основании заявления Осиповой в жилом помещении № 15 был прописан Мерзляков и его жена по месту пребывания сроком на 1 год. В 2001 году на основании заявления Осиповой в жилом Мерзлякова и его жену зарегистрировали в комнате по месту жительства. В этом же году Осипова переехала на постоянное место жительства в село Зудилово.

Органами прокуратуры по заявлению Морозова было установлено, что заявление о регистрации Мерзлякова и его супруги по месту жительства Осипова не писала, само заявление подписано неустановленным лицом.

Морозов обратился в суд с иском о выселении Мерзлякова и его супруги из занимаемого жилого помещения.

Что может являться правовым основанием исковых требований Морозова? Какие возражения против удовлетворения исковых требований может привести Мерзляков? Какое решение должен вынести суд?

2.

Райсбих Галина с двумя дочерьми проживала в комнате № 45, площадь. 13 кв.м., в общежитии коридорного типа по ул. Привокзальная в г.Барнауле, принадлежащем ОАО «РЖД». С 1989 года семья Райсбих состояла на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2000 году общежитие было передано в муниципальную собственность.

В 2007 году в доме освободились комнаты № 40, площадью 9 кв.м., и № 51, площадью 15 кв.м. Райсбих, полагая, что квартира является коммунальной, обратилась в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении ей пустующих комнат в связи с тем, что она не обеспечена жилыми помещениями и состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В предоставлении жилых помещений по договорам социального найма органами местного самоуправления было отказано.

Есть ли основания для обжалования действий органов местного самоуправления в судебном порядке? Какой порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма в коммунальной квартире?

3.

С. и Е. обратились в суд с иском к А., И., администрации района, в котором, просили определить порядок пользования квартирой №19 дома №134 по ул. А.Петрова в г. Барнауле: выделить в пользование С. с его несовершеннолетней дочерью Е. комнату размером 12,1 кв.м (поз.9), согласно техническому паспорту по состоянию на 21.12.2009 г.; комнату размером 9,4 кв.м (поз.6); А.– комнату размером 9 кв.м (поз.5); И. совместно с несовершеннолетним сыном К. – комнату размером 18,3 кв.м (поз.13). Места общего пользования (3 коридора, 2 встроенных шкафа, кладовая, ванная, туалет, кухня) - оставить в общем пользовании, разделить лицевые счета, обязать органы местного самоуправления заключить с ними отдельный договор социального найма в соответствии с предлагаемым порядком пользования квартирой.     

В каких случаях возможно изменение договора социального найма? Правомерны ли требования С. и Е.?

4.

С.   вселилась с 1971 года  и по настоящее время проживает в комнате по адресу г.Барнаул, ул.Минская, 24 (до перенумерации 19). Зарегистрирована с 25.02.1972г. Вселение в указанную квартиру произошло как члена семьи нанимателя – Г., гражданского мужа истца. В середине 1972г. Г. из комнаты выехал, фактически брачные отношения распались, место его жительства неизвестно. После выезда Г. С. проживала в комнате по адресу г.Барнаул, ул. ул.Минская, 24 (до перенумерации 19), несла бремя содержания имущества, оплачивала коммунальные платежи, следила за ее состоянием. В браке с А. у нее родились дети Р., Г., А., которые проживают в комнате с момента рождения и по настоящий момент.

С. обратилась в администрацию района с заявлением о заключении договора социального найма.

Какое решение должна принять администрация района? Какие нормативно-правовые акты подлежат применению в данном случае?

5.

Смирнова обратилась и иском в суд к администрации района о признании Сидорова членом семьи нанимателя, указав, что состоит с ним в фактических брачных отношениях с 2007 года, ведут общее хозяйство, проживает совместно в жилом помещении № 138 по ул. Свердлова, 14, общей площадью 23,8 кв.м., предоставленном в 1993 году ей по договору социального найма, что подтверждается ордером. В 2012 году Смирнова обратилась в администрацию района с заявлением о заключении с ней договора социального найма, с указанием в нем в качестве члена семьи нанимателя Сидорова. Вместе с тем во включении Сидорова в договор социального найма администрацией района было отказано.

Дайте правовую оценку действиям администрации города. Что может являться фактическим и юридическим основанием иска Смирновой? Какие обстоятельства являются юридически значимыми по делу? Какое решение должен принять суд?

6.

Используя не менее 8 критериев для сравнения составьте сравнительную таблицу договоров коммерческого найма, социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования, специализированного найма.