21. Прединвестиционная фаза управления проектом.

(Это из лекций по Кирилловой)

I. Концепция (декларация о намерениях)

II. Проектный анализ

III. ТЭО

IV. Бизнес-план

I)

–информация об инвесторе

-предполагаемое местоположение участка застройки

-обоснование соц.-эконом. необходимости данного проекта

-потребность проекта и источники удовлетворения(наличие рабочей силы, транспорт и т.д.)

-влияние на окруж. среду

-предполагаемые источники финансирования

-планирование распределение

(Отсюда начинается из интернета)

II)

- цель, основные особенности и альтернативы проекта;

- организационные, финансовые, политические и другие проблемы, которые нужно в дальнейшем учитывать;

- конкретная программа разработки проекта;

- оценка необходимых инвестиций и характеристики результатов по критериям приемлемости.

III)

- основание для разработки;

- сведения о заказчике;

- общие сведения о проекте, в том числе:

- финансово-экономическое обоснование проекта.

IV)

- описание целей и задач, которые необходимо решить предприятию, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения;

- анализ рынка и информация о потребителях продукции и услуг;

- определение видов выпускаемой продукции и оказания услуг;

- план производства продукции и оказания услуг;

- план создания основных фондов;

- организационный, юридический, финансовый планы;

- оценка рисков и страхование проекта;

- схемы финансирования проекта, включая использование привлеченных средств;

- основные выводы по проекту и др.

22. Финансовый анализ девелоперского проекта.

Финансовый анализ позволяет исследовать затраты и результаты применительно к конкретным участникам инвестиционного проекта, цель которых – получение максимальной прибыли или максимизация доходности, но при этом делается попытка включить на равных правах все важные (релевантные) условия, такие как риск, связанный с осуществлением проекта, и будущая структура активов и пассивов, которая отчасти будет зависеть от принимаемого в настоящий момент инвестиционного решения.

Финансовый анализ, как основа для принятия решений, требует:

-знания того, какой из методов подходит в данной ситуации;

-прогноза будущей выручки, затрат и денежных потоков;

-понимания ответа, данного компьютером или калькулятором.

Методы:

Общепризнанно, что методы финансового анализа должны базироваться на денежных потоках, а не прибыли. Решения следует принимать, исходя из:

-будущих денежных потоков;

-приростных и разностных денежных потоков;

-общефирменных денежных потоков.

Каждый из этих терминов заслуживает объяснения.

При принятии решений нужно учитывать только будущие денежные потоки. Не следует принимать в расчет денежные потоки, которые безвозвратно ушли в прошлое. Решение должно базироваться на том, оправданы ли дальнейшие расходы теми выгодами, которые будут получены, если исходить из текущей оценки будущих продаж.

Приростные и разностные денежные потоки проще, чем кажутся на первый взгляд. Денежные потоки, которые будут продолжаться независимо от решения реализовывать проект или нет, должны игнорироваться и только возникающие различия приниматься в расчет.

Необходимо оценить влияние проекта на общефирменные денежные потоки, а не только на денежные потоки подразделения, инициировавшего этот проект. Так, филиалу компании, готовящему производство нового товара, было бы неправомерно игнорировать его воздействие на денежные потоки складского хозяйства и службы сбыта. Может потребоваться строительство нового склада или расширение существующего, а это означает существенные денежные расходы. Последние должны быть включены в оценку проекта.

Подобным же образом нельзя упускать из виду потребность в дополнительном оборотном капитале. Довольно часто оборотный капитал составляет значительную часть общего потока денежных инвестиций в проекты расширения производства.

Оценка:

Для оценки денежных потоков, связанных с предлагаемыми проектами, обычно используют следующие показатели:

-период окупаемости,

-дисконтированный период окупаемости,

-внутренняя норма доходности,

-чистая приведенная стоимость.