Понятия, цели и сущность девелопмента недвижимости.
В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие, применительно к недвижимости – развитие проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости. Девелопмент следует рассматривать как современную концепцию проектного управления, системный подход к развитию и реализации проектов в сфере недвижимости, ориентированный на удовлетворение потребностей пользователей недвижимости и на максимизацию ее стоимости.
Процесс
девелопмента включает в себя подбор
команды участников проекта, исследование
рынка, маркетинг, проектирование,
строительство, финансирование,
бухгалтерский учет, управление имуществом.
Это бизнес, где требуются сравнительно
крупные инвестиции с длительным циклом
и где произведенный продукт длительное
время может создавать регулярный
денежный поток. При этом, следует учесть,
что девелоперская компания является
основным участником инвестиционного
процесса, контролирующим и координирующим
деятельность своих контрагентов.
Основной целью девелоперской компании
является увеличение стоимости актива
(недвижимости) и таким образом максимизация
прибыли от девелоперской деятельности.
Цели:
- продление жизненного цикла объекта недвижимости
- повышение менеджемента качества
-повышение стоимости объекта недвижимости посредством снижения фактического физического и функционального износа,
- уменьшения ущерба от внешнего износа.
Методологические аспекты девелопмента недвижимости.
Характеристика технологических процессов, формирующих этапность реализации девелоперского проекта
Концептуальные модели девелопмента недвижимости на стадии строительства и управления недвижимостью.
5. Цели, задачи, объекты и субъекты девелоперской деятельности.
Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.
Девелопмент представляет собой метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию объектов недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
Целью девелопмента недвижимости является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Любой девелопмент объекта недвижимости связан с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям рынка. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.
Основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости актива (недвижимости) и таким образом максимизация прибыли от девелоперской деятельности. Для достижения поставленной цели необходимо решить комплекс задач на различных стадиях девелопмента:
1. Предпроектная стадия:
- анализ рынка недвижимости.
- подбор объекта недвижимости.
- формирование стратегии проекта.
- инвестиционный анализ.
- оформление исходно-разрешительной документации.
- привлечение кредитных и инвестиционных средств
2. Стадия проектирования:
- разработка финансовой схемы, организация финансирования.
- формирование архитектурно-инженерной группы.
- привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
- руководство проектированием.
- проведение тендера на строительные работы.
3. Стадия строительства:
- координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).
- контроль качества строительства и сметных расходов.
4. Стадия реализации:
- маркетинг, реализация площадей.
- контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Основным результатом девелопмента является конкурентоспособный объект недвижимости, в максимальной степени удовлетворяющий потребности рынка и обеспечивающий высокие показатели эффективности инвестиций.
К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др.
Во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».).
Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;
- инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.