Задача 3

1) П.2 ст.556 ГК РФ - принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из этого положения можно сделать вывод, что Сычев может нести ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

2) Ст.557 ГК РФ - в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, следует определить, что было написано в договоре касательно качества. Если там было написано, что квартира будет передана «голой», то и претензий быть не может. А вот если там ничего написано не было, то, наверное, применим ст.469 ГК, в п.2 которой сказано: при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В общем-то, на основе анализа вышеперечисленных статей, представляется возможным сделать вывод, что по 1 требованию Белкиной (об отсутствии элементов) суд (в зависимости от установления обстоятельств) может удовлетворить ее требования, и Сычев будет отвечать по ст.475 – уменьшать цену, возмещать расходы или устранять недостатки.

По второму требованию Белкиной обратимся к п.1 ст.476 ГК - продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из условий задачи следует, что причины недостатков в виде строительства, судя по всему, возникли до передачи квартиры. Таким образом, и за это Сычеву придется ответить, причем превращение района в «шумный» похоже на неустранимый недостаток, учитывая цели Белкиной. Поэтому Белкина может по ст.475 требовать отказа от исполнения договора и возврата денег.

Третье требование и вовсе свидетельствует о нарушении Сычевым существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. П.1 ст.558 ГК гласит, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Сычев никак не известил Белкину о праве пользования, принадлежащем Сухаревской. Поэтому, в виду нарушения существенного условия договора, он должен считаться незаключенным.

Об этом же говорит и первый аргумент Сухаревской.

Второй аргумент Сухаревской кажется несостоятельным. Насколько я понял, такое согласие необходимо при обмене жилыми помещениями из фонда социального найма (ст.72 ЖК), а тут-то вроде не обмен.

Третий аргумент тоже состоятелен не полностью. Как говорит нам п.3 ст.35 СК, «для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Таким образом, пока жена Сычева не обратилась в суд и сделку не признали недействительной – она таковой не является (ибо тут речь об оспоримости, а не ничтожности).

Собрав весь этот ужас воедино, прихожу к мнению, что без иска жены Сычева о признании сделки недействительной договор купли-продажи квартиры должен считаться незаключенным. Видимо, всем придется вернуть все на круги своя.