Задача 1

1. Покупная цена земельного участка была указана ниже его кадастровой стоимости.

Данный факт не является основанием для отказа в регистрации, покупная цена может быть меньше кадастровой стоимости, так как кадастровая стоимость земельного участка применяется для других целей, например, применяется при расчете размера земельного налога, арендной платы или платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и т.д. Существенное условие договора – цена, было согласованно.

2. Кадастровый план не необходим для регистрации. В настоящее время кадастровый план является частью кадастрового паспорта, у которого нет срока действия согласно действующему законодательству. К тому же, согласно законодательству, кадастровый паспорт не предусматривается как необходимый документ для регистрации (отсутствует в ст. 16 и 17 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

3) ч. 4 п. 4 ст. 35 земельного кодекса «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».

Таким образом, именно по этому основанию откажут в регистрации, не было предоставлено документов, что нежилое здание тоже было куплено.

4) Градостроительный кодекс ст. 51 (п. 21.5)

"Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка».

Таким образом, согласно ст. 20 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием отказа в регистрации будет тот факт, что не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Задача 2

Фабула: 12 апр – договор купли-продажи нежилого помещения в нежилом здании между ЗАО и ООО. З обязан передать помещение в течение 3 дней с момента заключ договора., о обязано в этот срок уплатить 40% аванса от покупной цены.(выполнены в срок). Стороны обязались в течение 2-х недель соврешить действия, направл на регистрацию права собст.

Требования З.: 29 июня было зарегистрировано право собст о. после чего з. потребовало осущ платеж за все время с момента передачи нежилого помещения и до дня гос регистр права собст(с 15 до 29). В договоре не предусмотрено что будет помещение пользоваться безвозмездно( с 15 осущ пользование). Безвозмезд пользование – как форма дарения запрещ между к/о. поэтому как арендные платежи необходимо уплатить.

Возражения о: 1)пользование входит в покупную цену по договору

2) потребовало уступку право арендатора по договору аренды зем. Уч-ка, занятого зданием.(арендаторы – все собственники помещений в здании; согласилось произв уступку права за 1,5 млн; также направить на получение согласия другиъ арендаторов для замены лица).

Решение: Для возникновения права собственности по данному договору необходим сложный юридический состав:

1. Заключение договора купли-продажи продажи недвижимости в надлежащей форме

2. Акт государственной регистрации перехода права собственности(ст. 551 гк РФ)

В данной задаче нежилое здание было передано ЗАО до государственной регистрации перехода права, которая была проведена только через 2 месяца(т.е. в полном смысле слова ЗАО стало собственником только 29 июня).

В силу ст. 556 гк РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче». Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обратимся к ПП ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

Абзац 2 П.60. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

То есть с момента передачи имущества не возникает дополнительных отношений(арендных) и требовать дополнительно оплачивать пользование данным помещением продавец не вправе, так как уже факт заключения договора связывает продавца и покупателя и с момента передачи нежилого помещения покупатель становится законным владельцем данного имущ-ва.

Дополнительно обратимся к форме договора аренды: с участием юр лица – обязательная письменная форма-п.1ст.609гк РФ), условий в договоре об этом не было, думается, что включается в стоимость недвижимого имущ-ва.

1. Статья 552 гк РФ представляет собой реализацию принципа единства судьбы прав на земельный участок и зданием на нем. Согласно п.1 данной статьи по данному договору одновременно в передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Также п.3 данной статьи предполагает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, допускается без согласия собственника этого участка. Также в данном случае необходимо применить п.2 ст.555 гк РФ – что если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим зданием имущества соответствующей части земельного участка и права на нее. Таким образом, необходимо обратиться к положениям конкретного договора, содержится ли в нем такое условие, если его нет – то считаем что цена права на земельный участок включена в его стоимость и требовать дополнительно уплатить сумму в 1,5 млн. продавец не вправе. Согласие иных арендаторов не нужно.

П.5.ст22 зк РФ. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.