3.1.4. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан шляхом знесення будинків, будівель і споруд

Аналіз справ даної категорії свідчить про непоодинокі випадки звернення до господарських судів з позовами про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будинків і споруд.

Постановляючи рішення у таких справах, судам необхідно враховувати, що особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. За змістом статей 321та378 ЦКправо власності є непорушним, ніхто не може бути протиправне позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Відтак, при винесенні рішень у подібних категоріях справ судам слід приділити увагу тому факту, що вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будівель і споруд, розташованих на спірній земельній ділянці, не можуть задовольнятись, якщо такі будівлі належать на праві власності певній особі. При цьому, така особа має обов'язково залучатись до розгляду справи, оскільки подібний спір безпосередньо стосується її прав та охоронюваних законом інтересів.

Таким чином, для вирішення даної категорії спорів суттєвим є визначення правового статусу об'єктів, про знесення яких порушується питання, оскільки, якщо судом встановлено, що такі об'єкти є самочинно побудованими і право власності на них не оформлено в установленому порядку, то правових підстав для відмови у задоволенні відповідних вимог фактично немає.

ВСУ було скасовано постанову ВГСУ, якою скасовано судові рішення про задоволення позовних вимог про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку у справі за позовом виконкому Міськради до Товариства.

ВГСУ виходив із того, що судами не було встановлено правового статусу розташованої на спірній ділянці будівлі. Крім того, суди не надали правової оцінки умовам договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем, та не з'ясували правові підстави для знесення розташованих на земельній ділянці споруд.

Водночас, під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій було встановлено, що позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому зазначив неможливість поновлення договору оренди спірної земельної ділянки. Крім того, Товариство не мало належного дозволу, а також належно затвердженого проекту на будівництво об'єкта містобудування.

За таких обставин ВСУ дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій правомірно виходили з того, що договір оренди спірної земельної ділянки припинив свою дію, у зв'язку з чим вказана ділянка підлягає поверненню орендодавцю, а самочинно збудоване на спірній земельній ділянці майно - знесенню.

3.2. Самочинне будівництво

Для правильного вирішення категорії спорів, що виникають у зв'язку з будівництвом на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості, судам необхідно брати до уваги таке.

Відповідно до приписів статті 375 ЦКправо зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки. Згідно з вимогамистатті 125 ЗК(в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Отже, при вирішенні подібних спорів суди мають досліджувати питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об'єктів і документів про виділення земельної ділянки для їх будівництва.

Відповідно до частин 1,3 статті 376 ЦКбудівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердження проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Водночас, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, лише за умови надання особі земельної ділянки в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо під час вирішення спору судом буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також належно затвердженого проекту, які передбачені законодавством, на будівництво об'єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а відтак, вказане майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню.

У разі встановлення факту відсутності у відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку суди мають виходити з того, що згідно із статтею 212 ЗКзазначені вище дії особи кваліфікуються як самовільне зайняття земельної ділянки, а тому остання підлягає поверненню власнику землі або законному землекористувачу.

Для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт суд також має встановити, що спірні споруди завершені будівництвом (введені в експлуатацію в установленому законом порядку), а також те, що земельна ділянка, яка не була відведена позивачу для цієї мети, надана йому в установленому порядку під уже збудований об'єкт. При цьому суди мають з'ясовувати, до якої власності належить спірна ділянка і, відповідно, повноваження органів державної влади щодо розпорядження нею.

Разом з тим, у спорах про визнання права власності на об'єкти нерухомості, споруджені на орендованій земельній ділянці, судам слід враховувати положення статті 95 ЗКтастатті 25 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими орендар як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення, має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди лише за умови письмової згоди на це орендодавця з дотриманням установленого законодавством порядку.

Отже, судам слід з'ясовувати: хто є власником земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт; чи надано власником земельної ділянки письмовий дозвіл на будівництво об'єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці; чи дотримано порядок будівництва спірних об'єктів нерухомості, зокрема, чи наявна дозвільна документація на будівництво цих об'єктів; чи здавались об'єкти нерухомості в експлуатацію.

У випадках, коли у зазначених спорах йдеться про визнання права власності на об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, до розгляду відповідних справ в обов'язковому порядку мають залучатись не лише виконком, а й, власне, орган місцевого самоврядування, оскільки такий спір безпосередньо стосується його інтересів як розпорядника земель.

Спір про визнання права власності на об'єкти нерухомості не стосується прав і обов'язків особи, щодо якої відповідним державним органом прийнято рішення про надання попередньої згоди на розташування земельної ділянки та розробку проекту землевідводу для будівництва (за умови, що на час винесення рішення суду не приймалось рішення про виділ земельної ділянки з визначеними межами у користування такої особи), а тому у суду немає правових підстав для залучення такої особи до участі у справі.

Окремо слід відзначити, що при вирішенні спорів про визнання права власності на самочинно зведені об'єкти нерухомості важливим є з'ясування правового статусу земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт.

Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.96 року N 1576затверджено Перелік населених пунктів, віднесених до курортних. Відповідно достатті 1 Закону України "Про курорти"курорт - це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань та для рекреації і підлягає особливій охороні.

Згідно із статтею 28 Закону України "Про курорти"округ санітарної охорони - це територія земної поверхні, зовнішній контур якої збігається з межею курорту. У межах цієї території забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення ґрунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів.

Відповідно до статті 88 Водного кодексу Українитастатті 60 ЗКз метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Водночас, частиною 1статті 90 Водного кодексу Українивстановлено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів входить до зони санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів, з обов'язковим централізованим водопостачанням і каналізацією.