Инвестиционная привлекательность "интеллектуальных" зданий

Однако проблем в этой отрасли тоже хватает. Одной из них является медленная, по мнению заказчиков, отдача от проектов. Дело даже не в планируемых (в пределах трех лет) сроках окупаемости инвестиций (любой здравомыслящий человек понимает, что по сравнению со сроками службы здания это очень немного), а в том, что окупаться инвестиции начинают не сразу. Объясняется это довольно просто: на адаптацию здания к «поселенцам» и наоборот требуется некоторое время. Каждый, кто имел опыт переезда как с квартиры на квартиру, так и из офиса в офис, представляет себе, что на то, чтобы полностью обжиться на новом месте, требуется несколько месяцев. Готовый проект «интеллектуального» здания потребует приблизительно столько же времени, чтобы все «устоялось». Срок же внесения корректив в его конфигурацию составит целый год. При этом в первый год эксплуатации происходит максимальная адаптация инженерных систем по отношению друг к другу, к климатическим факторам окружающей среды и к присутствию/поведению людей. Поэтому основная задача, которую необходимо решать в течение первого года существования здания после внедрения «интеллекта», — сбор статистики по потреблению и расходам энергоресурсов.

Снижение расходов на эксплуатацию начнется практически сразу после внедрения «интеллектуальных» технологий, поскольку многие системы дают результаты еще до окончательной оптимизации всех процессов. Впрочем, заказчики могут быть готовы подождать возврата инвестиций, но в этом случае они все равно захотят увидеть и оценить повышение комфортности или реакцию их жилища на определенные события. Приблизить сроки приведения системы к окончательному варианту можно за счет грамотного планирования конфигурации здания заранее, еще до того, как оно будет окончательно построено. Во многом эта задача ложится на плечи заказчика, так как именно ему придется здесь обживаться.

Цели заказчика при строительстве энергоэффективного здания можно условно разбить на три группы.

Экономия средств при эксплуатации здания — первая задача. Она достигается двумя путями: сокращением расходов в отношении персонала и сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы — в первую очередь, энергетические. Аргументы об экономии средств за счет оптимального использования человеческих ресурсов при эксплуатации здания мало кого убеждают, ведь труд в нашей стране до сих пор считается самым дешевым ресурсом после воды и воздуха. Сокращение расходов на персонал может, кроме того, не порадовать руководителей подразделений, которые мыслят категориями бюджетов отдела и лимитами штатных расписаний. Даже если в результате построения «интеллектуального здания подразделению действительно будет удобнее работать и лично у руководителя убавится головной боли, он может все равно принять идею в штыки, поскольку любые подобные сокращения воспринимаются им как штрафная санкция.

Вторая задача — обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь, поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, с технической точки зрения связана с первыми двумя — способность служб эксплуатации и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных (нештатных) ситуаций, а при их наступлении — предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Налицо тесная связь между всеми тремя задачами. В то же время, с организационной точки зрения, они могут, в определенной степени, вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступать в конфликт с требованием простоты перемещений сотрудников внутри него. Таким образом, заказчику необходимо взвесить все «за» и «против» для нахождения разумного баланса между требованиями к зданию.

Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как правило, финансовые структуры заказчика, оплачивающие счета за энергоресурсы, не всегда уверены в том, что они платят именно за то, что получают,— как в смысле количества, так и в смысле качества. Близок к этому и вопрос, на чем, собственно, экономить. Как определить, где именно можно сократить расходы (помимо очевидной оптимизации ночного режима, сокращения за ненадобностью потребления тепла и электроэнергии в здании)?

«Интеллектуальные» технологии уже нашли масштабное применение в единых системах диспетчеризации, автоматизации и безопасности крупных объектов: рентабельность и удобство эксплуатации зданий неоднократно были отмечены инвесторами и девелоперами.

В определении «интеллектуального» здания мы упомянули о его способности реагировать на события и их комбинации. Эта способность будет тем выше, чем более полно мы сможем описать и смоделировать дерево ситуаций, а затем отразить в программах соответствующих подсистем. Безусловно, на этапе строительства «интеллектуального» здания затратная статья будет выше. По приблизительным подсчетам экспертов, система автоматизации обходится в 10% от стоимости всех инженерных коммуникаций, срок окупаемости составляет 3—5 лет. Затратив дополнительные средства на установку системы, в течение жизненного цикла здания расходы его собственника существенно ниже, чем расходы по зданию без такой системы.

Доля первоначальных издержек в общей стоимости владения зависит, в первую очередь, от периода владения, который берется индивидуально для каждого объекта недвижимости. По различным расчетам, при периоде владения 40—50 лет доля первоначальных издержек на систему не превышает 5%. При этом оптимального решения еще никто в мире не нашел. Ключевым критерием при выборе технических решений по оснащению здания системой управления, безусловно, является экономический эффект.