1.3 Шет елдегі бағалау тәжірибесі

Мемелекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, мүліктер) өндіріледі, сатылады және сатып алынады. Кез келген меншік объектісінің пайда болған қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның құндылығы байланысты, яғни құны.

Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарық жағдайында мүліктің құны тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика мен жалпы қоғам өміріндегі тенденциялар мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан да меншік объектісінің құнын анықтау қажеттілігі туындап отырады.

Мүліктік дауларды шешу қажеттілігіне байланысты, бағалау, нарықтық инфрақұрылымның жаңа бағыты ретінде, пайда болды. Мүліктік даулар кезінде жақтарға кез келген мүліктің объективті құнын анықтау үшін, тәуелсіз бағалық арбитрлердің қызметі қажет болды. Бұл қатынастар нарықтықтың дамуымен қатар дами бастады.

Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге беріп, несие алу кезінде, зиян келтіру құнын анықтау және тағы көптеген жағдайларда қажет етіледі.

Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты әдістемелік база негізінде дамуы қажет.

Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта бағалануы жатады.

Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте аз әрине Батыс елдерінде бұл мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан астым уақыт қажет болды. Алайда жиырма үш жыл ішінде Ресейдің көптеген мамандары бағалау мамандығы туралы көптеген кітаптар, оқу-әдістемелік материалдарды шығарды. Ескеретін жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың моделдеріне негізделеді. Айырмашылықтардың барлығы, салық салу жүйесінде көшпелі нарықтың жағдайында және халықтың менталитетінде болып келеді.

Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген шарттарға негізделгенді қолдамайды. Олардың ойынша, жылжымайтын мүлік әдістерін мүмкіншілікті өлшеуіштер аппаратымен байыту қажет.

Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары жатыр.

Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы шарттары негізінде Қазақстан Республикасының бағалау қызметіне өте ұқсас. Негізгі себебі, екі елде бұрынғы СССР құрамында болды. Ұқсас деген сөзге түзету енгізетін болсақ, Қазақстандағы бағалауды жүргізу моделінің 85-90 пайызы Ресейдің моделіне негізделген.

Ресей мен Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін көрсету үшін, төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері көрсетіледі.

Сұраныс ұсынысты туғызады, Батыс елдерінде бағалау, нарықтық инфроқұрылымның саласы ғана емес, экономика ғылымының ғылыми-әдістемелік бағыты ретінде, тез қарқынмен дами бастады.

Әдістемелік тәсілдер дамытылып теория жетілдіреді.

Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек объектілер мен мемлекеттің көз қарасыннан, жылжымайтын мүліктің құны өте жоғары болып келеді (АҚШ-та салық салудың негізгі базасына жылжымайтын мүлік жатады), сондықтан бағалауда жылжымайтын мүліктен басталады. Осылардың нәтижесінде ғылыми-әдістемелік көз қарастан ең толық жетілдірген бағалау саласы-жылжымайтын мүлікті бағалау.

Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына тек қана 1-2 жұмыс машиналар мен құрылғыларға келеді.

Америка Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін багалаудан айырмашылықтары көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.

Яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға тең. Себебі онда тереңдетілген көрсеткіштер көрініс таппайды.

Әдебиеттерді қарай келе,АҚШ-та қолданылатын, ал Қазақстан мен Ресейде әлі кездеспеген әдісті көрдік.

Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.

Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер учаскесінің сатылған саны шектеулі болған нарықта қолданылуы мүмкін.

Нарықтық тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған обьектілердің жақын арадағы сатылымдары туралы мәліметтің бар болуын болжайды.

Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,

Яғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей обьектілермен, бірдей.

Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді қолданбаған кезде ғана қолдану керек.

Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі қателіктер жіберуі мүмкін.

Бұл әдістің жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.

Сараптама

Шығын

Салыстырмалы

Кіріс

6-кезең.

Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп пікір, көзқарас толық хабарландырылған есеп, баяндалған хат.

5-кезең. Келісушілік

а) бағалау принциптерімен байланыстағы факторларды шолып қарау

б) көрсеткіштер және ықтималды көрсеткіштер

в) логикалық ойлар мен пікірлер

г) құн туралы ақырғышешім

4-кезең.Бағалауға орынды тәсілдерді қолдану

3-кезең. Ақпаратта жинау және тексеру

а) орнласу ауданы

б) участок пен көрші жатқан территория

в) құрылыстар сараптамасы

г) заңды және басқармашылық сұрақтар

д) экономикалық қызмет туралы мәлімет-кіріс,шығындар, айналым

2-кезең. Бағалау жоспарын құру

а) ақпаратқа қатысатын талаптарды анықтау

б) сәйкес әдістемені идентификациялау

в) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау

г) тапсырысты орындау шарттары мен гонарар туралы ұсынысты ұсыну

1-кезең. Міндетті анықтау

а) тапсырмалық мақсаты

б) қажетті құн түрі

в) меншік объектісінің заңды құқықтарының идентификациясы

г) бағалау мерзімі

1 - сурет. Бағалау процесі (АҚШ)

Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады. Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне тозуды есептеу мерзімі жатады.

Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.

Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың заң, жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне тозуды есептеудің тікелей әдісін қолдануды талап етті. Бұл әдіс, сатып алу және сату жылынан басқа, тозуды бірдей соммасын есептеуді қарастырады. АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат етілген тозу соммасын анықтау үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз болып қала береді.

Салық салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.

Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері де бар. Ол жетіспеушілікті ең бірінші атап көрсеткен бағалау Академиясының ректоры, профессор, экономика ғылымының докторы Рутгайзер В.М:

«Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау кезінде уақыт факторын дұрыс ескермейді.

Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр салыстырмалы объектілердің сатылым бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді енгізуді ұсынады.

Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер жасалынуы керек.

Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын негізге алып отырып жазған, сондықтан ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.

Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін, ықтималды өзгерістер аппаратымен байытуды ұсынды.

Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне ат салысып отырған ғалымдардың бірі-ол Дж Фридман және Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды дамыту мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын жасауға ықпал етті.

Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар да дұрыс жол табатын болар. Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.