Тема: Придбання і продаж земельних ділянок.

План:

1.Придбання земельних ділянок на підставі земельно-правових угод.

2.Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності грома-

дянам і юридичним особам, іноземним державам і іноземним юридичним особам.

3. Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам.

4.Покупці земель с.г. призначення.

5.Набуття права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод.

6.Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки.

7.Застава земельних ділянок або прав на них.

8. Поняття про іпотеку та напрями кредитування під заставу та іпотечне кредитування.

9.Обов’язковість продажу земельних ділянок державної та комунальної власності

на конкурентних засадах.

10.Поняття про земельні торги.

11.Підготовка лотів до продажу на земельних торгах.

12.Оголошення про проведення земельних торгів і їх проведення.

13.Визнання торгів такими, що не відбулися та відчуження земельних ділянок за

рішенням суду.

1. Введення земельних ділянок у товарний обіг як результат ре­формування відносин власності на землю дає можливість поступо­во і послідовно формувати ринок землі. Можливість цього перед­бачена законодавством. Так, згідно зі ст.24 Закону "Про плату за землю"грошова оцінка землі застосовується для економічного ре­гулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правовихугод, передбачених законодавством України. Можливість відчужен­ня земельних ділянок безпосередньо передбачена ЦК і ЗК України. Відповідно до Прикінцевих положень ЗК передбачено прийняття спеціального закону про ринок землі.

Ринок землі є інструментом і водночас гарантією реалізації ос­новних конституційних прав громадян та юридичних осіб: права мати землю у приватній власності, права вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування і розпорядження землею. Це важливий інструмент земельної реформи і невід'ємна умова та засіб здійснення економічної реформи в цілому².

Земельний ринок можна класифікувати за різними підставами. Так, за категоріями земель розрізняють ринки сільськогосподарсь­ких земель, земель громадської та житлової забудови, лісового та водного фонду тощо; за розміром ділянок — ринки великих ма­сивів земель та невеликих земельних ділянок; за територіальним охопленням — місцевий, міський, регіональний, національний, міжнародний ринки; за формою власності — ринки приватних зе­мельних ділянок громадян та юридичних осіб, державних і кому­нальних земель; за типом — організований (аукціон, конкурс) і не­організований (купівля-продаж серед індивідуальних продавців та покупців) ринки; за видом угоди — купівлі-продажу земельних ділянок, первинний або вторинний ринок³.

Земельний обіг може бути ринковим і позаринковим (адмініс­тративним). При позаринковому обігу здійснюються розподіл і пе­рерозподіл земель шляхом адміністративної процедури. При цьому об'єктом виступають земельні ділянки, які знаходяться в державній або комунальній власності, насамперед ті, що не підлягають при­ватизації. Ринковий обіг характеризується вільним розпоряджен­ням власниками землею, без заподіяння шкоди довкіллю і без по­рушення прав та законних інтересів інших осіб.

Таким чином втягуючись у земельний ринковий обіг, земельні ділянки всіх категорій земель України, які є об'єктами права при­ватної власності, стають предметом цивільно-правових угод. Зе­мельне законодавство передбачає наявність певного державного регулювання земельного обігу, що дістає вияв у створенні спеціаль­ного правового механізму його функціонування. Це означає, що держава встановлює у рамках закону параметри свободи поведінки учасників зазначеного обігу в процесі руху земельних ділянок від одних суб'єктів до інших. Основними цілями державного регулю­вання ринкового земельного обігу є забезпечення раціонального перерозподілу земель між різними суб'єктами і галузями економіки та соціальної сфери відповідно до суспільних інтересів, охорона прав і законних інтересів учасників цього обігу від безпідставного державного втручання у ринкові земельні відносини, а також за­побігання негативним соціально-економічним та екологічним наслідкам здійснення угод із земельними ділянками.

Зазначені негативні наслідки можуть наставати за відсутності чіткого державного контролю за операціями з нерухомістю. Світо­вий досвід функціонування земельного ринку свідчить про мож­ливість або запобігти настанню цих наслідків, або мінімізувати їх шляхом застосування спеціальних методів і способів державного втручання. Важливе значення для земельного ринку за такої ситу­ації має поземельна книга, наявність якої передбачена ст. 202 ЗКі яка пройшла апробацію у деяких областях України. Нині рішення про перехід права власності та інші речові зміни, пов'язані з зе­мельними ділянками, набирають чинності лише після їх реєстрації у поземельній книзі.

За загальним правилом будь-яка угода майнового характеру здійснюється за нормами цивільного права усі земельно-правові угоди похідні від інституту земельної власності. Тому їх можна кваліфікувати як угоди, наслідком здійснення яких є зміна власника земельної ділянки (купівля-продаж, міна тощо), і угоди, що не спричиняють такої зміни. Таким чином, у зв’язку з тим, що земля за своїм походженням не може належати до товару в загальноприйнятому розумінні, на відміну від іншого майна, законодавство встановлює певні обмеження, пов’язані з розпорядженням земельними ділянками. При цьому законодавець виконує функцію контролю за використанням землі як природного ресурсу. Проте кількість обмежень повинна бути мінімальною.

Крім того, треба пам'ятати, що земельні ділянки власників по­роджують певне зменшення природних прав людини. Тому для не власників землі мають бути законодавчо закріплені гарантії захис­ту від негативного впливу на землю діяльності усіх власників зе­мельних ділянок. І земельне законодавство України передбачає спеціальні правила здійснення земельних угод та особливі умови акціонування земельного ринку.

До спеціальних правил земельно-правових угод можна віднес­ти такі:

1) обмеження угод видами земель, які можуть бути їх об'єктом. Наприклад, статті 83 і 84 ЗК встановлюють перелік земель кому­нальної та державної власності, які не можуть передаватися у при­ватну власність;

2) обмеження угод колом суб'єктів, які можуть укладати кон­кретні угоди. Коло таких суб'єктів встановлене законом. Це сто­сується, наприклад, іноземних громадян та осіб без громадянства, які не можуть набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, або покупців земель сільсь­когосподарського призначення для ведення товарного сільськогос­подарського виробництва, для яких встановлюються спеціальні ви­моги при купівлі ділянок (ст. 130 ЗК);

3) укладення угод за особливими, передбаченими законодавст­вом формою та змістом (ст. 132 ЗК). Наслідком невиконання цих вимог стає визнання їх недійсними;

4) здійснення угод під контролем держави. Це дістає вияв, на­приклад, у нотаріальному посвідченні та державній реєстрації до­говору купівлі-продажу земельної ділянки або обов'язковості про­дажу ділянок державної чи комунальної власності на конкурентних засадах (глава 21 ЗК);

5) встановлення після укладення земельно-правових угод для осіб, ' які отримали земельні ділянки, крім договірних зобов'язань спеціаль- них вимог щодо раціонального та ефективного використання землі за її цільовим призначення і додержання екологічних вимог.

Реформування земельних відносин власності, впровадження права приватної власності на землю, відокремлення від права дер­жавної права комунальної власності, що у кінцевому підсумку по­кликане створити регульований ринок земельних ділянок, ставлять перед теорією та практикою земельного права нові завдання, пов'язані з регулюванням зазначених відносин.

У світлі зазначеного показовим є те, що розробники нового ЗК відмовились від застосування принципу "земля наслідує долю будівлі". Згідно з ч. 1 ст. 120 ЗК при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її час­тину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. За такої ситуації но­вого звучання та значення набувають угоди (правочини), спрямо­вані на визначення юридичної долі земельної ділянки. В юри­дичній літературі зазначається, що зміни, які відбулись, сприяли відновленню категорії земельно-правових угод.

Характерною особливістю, яка дозволяє об'єднати усі угоди, пов'язані з земельними ділянками, у категорію земельно-правових угод, є те, що їх об'єктом є окремі права на ділянки, а також те, що встановлення, зміна або припинення цих прав залежить від їх нотаріально посвідченої державної реєстрації.

Класифікація земельно-правових угод. Угоди, об'єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. Залежно від обсягу прав, які передаються від власникаділянки до контрагента за угодою (та мети самої угоди), їх можна підрозділити на угоди, спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки, та угоди, спрямовані на передачу окремих повноважень власника або обмеження власника (землеко­ристувача) у реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту тощо). Так, за договором заста­ви земельна ділянка за загальним правилом залишається у во­лодінні та користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але істотно обмежуються його повноваження щодо розпорядження нею, а заставодавець набуває переважне право вимагати задоволен­ня своїх вимог за рахунок заставленої ділянки. А в силу змісту до­говору про встановлення земельного сервітуту на власника слугую­чої земельної ділянки не покладається обов'язок вчинення будь-яких активних дій. Навпаки, він зобов'язаний не використовувати окремі належні йому повноваження, пов'язані з використанням та (або) володінням земельною ділянкою, щодо якої встановлено об­тяження.

Уст. 132 ЗКзакріплено вимоги до змісту всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку. Закріплені у ній умови мож­на визначити як істотні, тобто такі, що необхідні та достатні для того, щоб конкретний договір вважався укладеним, а отже, здатним породжувати виникнення у сторін прав та обов'язків. За загальним правилом на підставі застосування об'єктивного критерію істотни­ми визнаються такі умови: умови, пов'язані з предметом договору; умови, що визнаються істотними в законі або іншому нормативно­му акті; умови, необхідні для договорів даного типу; всі необхідні для даного договору умови. Відповідно до суб'єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Поряд з істотними у до­говорі можуть фігурувати звичайні та випадкові умови. Проте зако­нодавець розкриває зміст лише істотних умов.

У разі відсутності домовленості сторін стосовно однієї з істот­них умов договір вважається таким, що не відбувся, тобто неукладеним. Тому викликає сумнів правильність твердження про те, що відсутність в угоді однієї з передбачених ст. 132 ЗК умов є підста­вою для визнання її недійсною. По-перше, для оспорювання юри­дичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність угод. Неузгодження сторонами якоїсь з істотних умов — це свідчення відсутності відповідного юридично­го факту (договір — правочин (угода), а отже і його наслідків, тоб­то відповідних правовідносин. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулись, з недійсними є досить спірним за суттю, оскільки договір, що не відбувся, — це з юридичної точки зору завжди "ніщо", тобто відсутність будь-яких наслідків. А недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених у законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір то­що), зацікавлена сторона має застосовувати не правила про недійсність угод, а конструкцію безпідставного збагачення.

2. Згідно статті 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам

1. Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються: а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина — копія документа, що посвідчує особу;

в) свідоцтво про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності у разі продажу земельної ділянки суб’єкту підприємницької діяльності.

3. Орган державної влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб’єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

ґ) відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною першою цієї статті.

7. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

8. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п’ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу (381-2009-п) визначається Кабінетом Міністрів України.

10. Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

11. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються органами державної влади або органами місцевого самоврядування відповідно до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом.