Ипотечное кредитование и страхование земли

З іншого боку, витрати позичальника на будівництво, придбання чи ремонт житла та інших будов також не можна розглядати як його власні витрати, а тільки як загальносімейні.

Тому при оцінці фінансового стану позичальника використовується коефіцієнт платоспроможності сім’ї (Кпс). За сім’ю приймається тільки дві особи - чоловік та дружина. Цей показник враховується при наявності поручительства одного з них.

При такому підході один із членів сім’ї буде позичальником, а другий - його поручителем. Обидва вони несуть солідарну відповідальність за своєчасне і повне повернення кредиту та сплати відсотків.

Коефіцієнт платоспроможності сім’ї (Кпс)

Коефіцієнт платоспроможності сім’ї обчислюється із співвідношення місячного доходу сім’ї до всіх місячних витрат, включаючи витрати по позичці.

яку планує одержати позичальник).

Теоретичне значення Кпс повинно бути не менше 1,5

У разі, якщо позичальник не має сім’ї або відсутнє поручительство члена сім’ї, коефіцієнт Кпс не визначається. При оцінці фінансового стану позичальника Кпп множиться на 2.

Вік позичальника (ВП)

ВП може набувати таких значень:

ВП = 2 - якщо вік клієнта від 25 до 50 років; ВП = 1 - якщо вік клієнта менше 25 років або більше 50 років.

Наявність власної нерухомості ВН

ВН може набувати таких значень:

ВН = 2 - при наявності власної нерухомості; ВН = 1 - нерухомість знаходиться у власності іншого члена сім’ї; ВН = 0 - не має власної нерухомості.

Наявність постійної роботи ПР

ПР може набувати таких значень:

ПР = 2 - при стажі роботи на постійному місці понад 3 роки;

11

ПР = 1 - при стажі роботи на постійному місці від 1 до 3 років; ПР = 0 - при стажі роботи менше 1 року.

Безперервний стаж роботи (БС)

БС може набувати таких значень:

БС = 2 - при безперервному стажі роботи понад 10 років; БС = 1 - при стажі роботи на постійному місці від 5 до 10 років; БС = 0 - при стажі роботи менше 5 року.

Погашення кредитів у минулому (ПМ)

ПМ може набувати таких значень:

ПМ = 2 - при погашенні кредитів без проблем; ПМ = 1 – при погашенні кредитів після відстрочки або позичальник не користувався кредитами у минулому;

ПМ = 0 - при простроченому кредиті або якщо позичальник ухиляється від відповідальності.

Для визначення узагальненого показника фінансового стану позичальника необхідно:

-розраховані за викладеною методикою показники занести до таблиці 4;

-значення кожного показника помножити на вагоме значення;

-знайти суму всіх значень.

Після визначення узагальненого показника визначається клас позичальника за рейтинговою шкалою (табл.5).

12

Таблиця 4 Визначення узагальненого показника фінансового стану

позичальника

Таблиця 5 Рейтингова шкала для визначення класу позичальника

КЛАС А - фізична особа з дуже стійким фінансовим станом; КЛАС Б - фізична особа зі стійким фінансовим станом; КЛАС В - фізична особа має ознаки фінансового напруження; КЛАС Г - фізична особа підвищеного ризику; КЛАС Д - фізична особа з незадовільним фінансовим станом.

13

Для порівняння можна навести також скоринг-формуляри інших банків, наприклад Ощадбанку Російської Федерації. Цим банком видаються кредити на будівництво в сумі, що не перевищує 60000 дол. та терміном до 10 років, та кредити на поточні потреби в сумі, що не перевищують 10000 дол. та терміном до трьох років. Платоспроможність позичальника в цьому банку визначають за слідуючою формулою:

Т - термін кредитування в місяцях.

Використовуючи ж методику оцінки кредитоспроможності одного з російських банків отримаємо наступний результат (табл.6).

14

2.2. Опис і оцінка вартості земельної ділянки

Спочатку необхідно здійснити опис земельної ділянки: площа території, місце розташування, рельєф місцевості, інженерно-геологічні умови, наявність сервітутів та обмежень.

Наступним кроком є визначення вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів аналогічних земельних ділянок (порівняльний спосіб). Цей методичний підхід використовується в умовах розвиненого та активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж доступна та об'єктивна.

У рамках даного методичного підходу вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок. Поправки враховують розходження в умовах і характеристиках, які впливають на вартість.

Ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:

де Цвп - вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом зіставлення продажів; Ца - фактична ціна продажу об'єкта-аналога;

m - кількість факторів порівняння;

Цaj - різниця (поправки) у ціні (+/-) продажу об'єкта-аналога щодо об'єкта оцінки по j-фактору порівняння.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

-визначення елементів, за якими здійснюється порівняння об'єкта оцінки з подібними об'єктами (далі - елементів порівняння);

-визначення за кожним з елементів порівняння характеру та ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від тієї, яка оцінюється;

-визначення за кожним з елементів порівняння величини поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру та ступеню відмінностей кожного з них від оцінюваної ділянки;

-коректування по кожному з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що згладжує їхню відмінність від оцінюваної земельної ділянки;

-розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального або медіанного значення, отриманих після коректування результатів.

До недоліків реалізації методу варто віднести:

-аналогами, як правило, служать не об'єкти, за якими здійснені угоди, а пропозиції до продажу, ціни яких можуть бути неадекватні ринковим умовам;

-інформація по аналогам може бути недостатньою, носити загальний характер.

15

Примітка: Якщо порівнюваний елемент у порівнянному об'єкті краще, ніж в оцінюваному об'єкті, то виправлення береться зі знаком "-" (негативна поправка) (- 5%), якщо порівнюваний елемент у порівнянному об'єкті гірше, ніж в оцінюваному, то поправка береться позитивна, тобто зі знаком "+" (+5%); якщо порівнюваний елемент у порівнянному об'єкті аналогічний оцінюваному об'єкту, то поправка становить 0%.

2.3. Розрахунок платежів за кредитом трьома методами

Розрахунок відсотків за кредитом може здійснюватися трьома методами:

1.Щомісячне повернення частини кредиту зі сплатою відсотків;

2.Ануїтетний платіж;

3.Одноразове повернення кредиту з періодичною сплатою відсотків.

Для розрахунку платежів по кредиту необхідні наступні величини:

∙сума кредиту (pVпочаткова величина кредиту або поточна на момент

розрахунку величина кредиту);

∙строк кредиту (n - кількість місяців);

∙процентна ставка по кредиту - x % “ річних”;

∙місячна процентна ставка по кредиту (rate - місячна процентна ставка, 1/12 річних)

Приклад:

Сума кредиту(pV) – 1000,00 од. Строк кредиту (n) – 12 мес.

Процентна ставка кредиту “ річних” - 20 %.

Метод 1 - Щомісячне повернення частини кредиту зі сплатою відсотків. По даному методу, розрахунок кредиту передбачає щомісячне повернення заздалегідь обумовленої, однієї й тої ж частини кредиту та щомісячну сплату відсотків.

Величина чергового платежу по кредиту визначається за формулою:

Величина чергового платежу по відсотках визначається за формулою:

де pVпоточна на момент розрахунку величина кредиту

Загальний платіж визначається як сума платежу по відсотках і платежу по кредиту.

17

Заборгованість за кредитом наступного періоду - це різниця заборгованості за кредитом попереднього періоду й попереднього платежу по кредиту.

Таблиця 8 Розрахунок платежів по кредиту методом щомісячного повернення

частини кредиту зі сплатою відсотків

Метод 2 - Ануїтетний платіж.

По даному методу розрахунок кредиту передбачає погашення кредиту щомісячними рівновеликими (за умови, що ставка кредиту незмінна) платежами, що містять у собі платіж по сплаті відсотків і платіж по поверненню кредиту.

Величина загального платежу визначається за формулою:

Величина чергового платежу по відсотках визначається за формулою:

де pVпоточна на момент розрахунку величина кредиту

Платіж по кредиту визначається як різниця між загальним платежем і платежем по відсотках.

Заборгованість за кредитом наступного періоду - це різниця заборгованості за кредитом попереднього періоду й попереднього платежу по кредиту.

18

Таблиця 9 Розрахунок платежів по кредиту методом ануїтетних платежів

Метод 3 - Одноразове повернення кредиту з періодичною сплатою відсотків (метод кульових платежів).

Розрахунок кредиту по даному методу передбачає повернення кредиту наприкінці строку та періодичні (як правило, щомісячні) відсотки кредиту. Розрахунок відсотків по кредиту по за даним методом застосовується у вигляді винятку, якщо позичальник одержує доходи стабільно, але не рівномірно.

Загальний платіж визначається за формулою:

Продовження табл.10

Після заповнення таблиць необхідно скласти 3 графіки амортизації кредиту - показують залишки суми боргу по кредиту в кожний період часу. В них також відображається, яка частина платежу йде на виплату відсотка, і яка - на виплату основної суми боргу.

2.4. Витрати на оформлення кредиту

2.5. Висновки.

Надається інформація щодо ПІБ позичальника, місце його проживання, мета звернення до банку. Опис земельної ділянки, що планується придбати. Висновок відносно класу позичальника та можливості представлення йому іпотечного кредиту. Вартість земельної ділянки. Методи розрахунку платежів по кредиту, які використовує банк, та метод який обирає позичальник. Висновок про складання кредитного договору, розмір кредиту та його строки. Висновок про складання договору про заставу нерухомого майна або квартири, та розмірах та строках застави.

20