3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период
При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:
(24)
где V– стоимость объекта недвижимости;
NOI– чистый операционный доход за период;
FVB– выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;
i– ставка дисконтирования;
n– число периодов (порядковый номер);
m– период владения объектом до момента продажи.
Представляет собой сумму текущих стоимостей доходов за каждый период, плюс выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения. Определяется через ставку дисконтирования.
Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.
Ставка дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.
Задача 10: В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,7 млн. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 2. установить:
1. Какова величина текущей стоимости доходов?
2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 25% годовых?
Таблица 2 – Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.
-
Годы
1
2
3
4
5
Доход
375
460
790
1010
1200
Решение:
1.
2. 1805,8-1700=105,8 тыс. руб. => проект рентабелен
Задача 11: На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. – на конец 1-го года и 3млн. руб. на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход, в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 3, и будет продан через 6 лет после начальной инвестиции за 42,5 млн. руб. Ставка дисконтирования определена в 18%, для объекта недвижимости 16%.
Таблица 3 – Итоговый поток денежных средств, тыс.руб.
|
Статьи |
Периоды (годы) | ||||||
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
|
Первоначальные инвестиции |
-12000 |
|
|
|
|
|
|
|
Дополнительные затраты |
|
-5000 |
-3000 |
|
|
|
|
|
Чистый операционный доход |
|
|
6300 |
6800 |
7300 |
7800 |
8300 |
|
Чистая реверсия от продажи |
|
|
|
|
|
|
42500 |
|
Поток денежных средств |
-12000 |
-5000 |
3300 |
6800 |
7300 |
7800 |
50800 |
