Глава 2. Содержание жилищных правоотношений

2.1 Субъективные жилищные права

Субъективные жилищные права и обязанности составляют содержание жилищных правоотношений.

То или иное право человека в его легальной формулировке остается литературным произведением юридического содержания, или, проще говоря, листом бумаги. Реализация прав человека наступает после их претворения в жизнь, в общественную практику. Эта реализация опирается на механизм субъективных прав. Конечно, механизм субъективных прав распространяется на всех правоприменителей, но наибольшее значение он имеет для реализации прав граждан.

Что касается жилищных правоотношений, то жилищные права возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основное субъективное право человека закреплено в Конституции Российской Федерации - это право на жилище.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении - это в основном права (соответственно и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как "право на жилую площадь", понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.

Термин "право на жилище" используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилого помещения, полученного по разным правовым основаниям. На наш взгляд, этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права на жилое помещение входят права (и соответственно обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, навселение других лиц, на раздел и др.). Однако поскольку гражданин использует чужое жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами и т.д.).

Закреплением в Конституции РФ права на жилище достигается троякая цель:

определяется нравственное требование общества, согласно которому каждый должен иметь крышу над головой, не быть вынужденным к бродяжничеству;

формулируется правовой принцип, определяющий действия всех ветвей власти, а также содержание соответствующего законодательства;

данное право предстает как субъективное право конкретного субъекта жилищных правоотношений (нуждающегося в улучшении жилищных условий, нанимателя, собственника и т.д.).

Слово "каждый" в комментируемой статье обозначает всех физических лиц, находящихся на территории России.

Так, ссылаясь на ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации своим Определением от 17 февраля 2004 г. № 13-В04-1удовлетворила жалобу П. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении в квартиру, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции

Российской Федерации при осуществлении правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Разрешая возникший между сторонами спор и вынося решение 25 декабря 2000 г., суд установил, что стороны проживают в трехкомнатной квартире, нанимателем которой является П. После расторжения брака между бывшими супругами сложились неприязненные отношения, что явилось причиной непроживания его в квартире, однако он никогда не отказывался от жилья, предпринимал законные способы разрешения жилищного вопроса путем обращения в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения, сохраняет регистрацию в квартире; обращения ответчицы в суд с иском о принудительном обмене жилого помещения свидетельствует о том, что она не отрицала права П. на спорную жилую площадь, в судебном заседании Т. подтвердила, что сменила замки во входной двери квартиры, тем самым лишила ответчика возможности пользоваться жилым помещением. Согласно материалам дела другого жилого помещения он не имеет, в месте временного проживания права пользования жилым помещением не приобрел.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания П. утратившим право пользования жилым помещением.

Юридические лица - собственники жилых помещений, являясь участниками правоотношений в качестве наймодателей, конституционным правом на жилище не обладают (ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Не предоставляются жилые помещения по договорам социального найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин - пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контроля за их осуществлением. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами. Однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение своих расходов на содержание жилищного фонда, управление им, предоставление пользователю коммунальных услуг, а также право контроля за правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченныйзаконом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц - наймодателей особымправовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения. Права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему договором или на ином основании, иногда называют "право на жилую площадь" - особое право на занимаемое жилое помещение.

В условиях перехода к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Действующим законодательством гражданам предоставлены большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

жилищный правоотношение обязанность кооператив