4. Документирование инвестиционных решений.
Предынвестиционная фаза проекта предполагает проведение предварительного обоснования проекта и разработку окончательного варианта проекта в форме бизнес-плана (рис. 14.5.).
Предварительное обоснование проекта включает оценку инвестиционного замысла, целей и задач проекта, места размещения инвестиционного объекта, продукции проекта и ее перспектив на рынке, срока окупаемости проекта, основных технических характеристик объекта инвестирования, предполагаемых источников и схем финансирования. На данном этапе определяются возможные варианты реализации проекта, выбор наиболее приемлемого варианта на основе сравнения предварительного обоснования проекта для каждого варианта, разработку детального плана реализации проекта, включая источники финансирования, основные исполнители, график проведения работ по проекту.
Результаты проведенных расчетов представляются заказчиком (управляющей компанией) в местный орган исполнительной власти в форме Ходатайства (декларации) о намерениях. После получения положительного заключения местного органа исполнительной власти заказчик (управляющая компания) принимает решение о разработке Обоснования инвестиций в строительство4.
Декларация о намерениях включает следующие данные:
местоположение намечаемого к строительству объекта (с указанием возможных вариантов размещения);
технические и технологические данные об объекте: объем производства в стоимостном выражении в целом и по основным видам в натуральном выражении, использование готовой продукции (примерное распределение);
срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
примерная численность рабочих и служащих, источники удовлетворения потребности в рабочей силе, обеспечение работников и их семей объектами жилищно-коммунального и социально-бытового назначения;
ориентировочная потребность объекта строительства в сырье и материалах, в водных ресурсах (объем, количество, источник водообеспечения), в энергоресурсах (электроэнергия, тепло, пар, топливо, источник снабжения), в земельных ресурсах (с соответствующим обоснованием примерного размера земельного участка и сроков его использования);
технические условия эксплуатационных организаций и предприятий на присоединение объекта к инженерным сетям или согласования строительства локальных инженерных систем, транспортное обеспечение;
влияние на окружающую среду: виды воздействия на компоненты природной среды (типы нарушений, наименование и количество ингредиентов-загрязнителей), возможность аварийных ситуаций (вероятность, масштаб, продолжительность воздействия), водоотведение стоков, методы очистки, качество сточных вод, условия сброса, использование существующих или строительство новых очистных сооружений; отходы производства (виды, объемы, токсичность), способы утилизации;
источники финансирования намечаемой деятельности, учредители, участвующие пайщики, финансовые институты, коммерческие банки, кредиты.
Обоснование инвестиций в строительство объектов представляет собой оценку хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой и экономической целесообразности инвестиций в строительство, включающая альтернативные варианты архитектурно-строительных, инженерно-конструкторских, технологических решений по рассматриваемому объекту строительства, расчеты для всех предложенных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта5.
Обоснование инвестиций разрабатывается заказчиком с привлечением на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, получивших лицензию на право занятия соответствующим видом деятельности.
Пример. В состав Задания на разработку обоснования инвестиций включатся следующие положения: месторасположение объекта строительства; предполагаемая схема финансирования; программа перспективного развития предприятия (стратегический план развития предприятия, являющийся основанием для формирования инвестиционного замысла); номенклатура продукции (объем оказываемых услуг), устанавливаемые технические характеристики продукции предприятия; требования к технологии, производству продукции и основному оборудованию; требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям; требования по охране окружающей среды.
Обоснование инвестиций утверждается заказчиком при наличии заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Государственная экспертиза Обоснований проводится в соответствии с установленным в Республике Беларусь порядком, после предварительной государственной экологической экспертизы.6 Материалы Обоснований после утверждения направляются заказчиком, с приложением необходимых согласований, заключений государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы, в местный орган исполнительной власти для принятия решения о размещении строительства, оформления при необходимости Акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства. Результаты Обоснования инвестиций служат основанием для принятия решения о целесообразности инвестиций в строительство, разработки бизнес-плана, получения Акта выбора земельного участка для размещения объекта строительства и выполнения проектно-изыскательских работ.7
В структуре обоснования инвестиций выделяются следующие разделы:
1. Общая характеристика проекта.
2. Мощность объекта.
3. Основные функциональные и технологические решения объекта.
4. Обеспечение объекта ресурсами.
5. Место размещения объекта строительства.
6. Основные строительные решения объекта.
7. Оценка воздействия на окружающую среду.
8. Кадры и социальное развитие.
9. Эффективность инвестиций.
10. Выводы и предложения.