§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение
у членов Жил. и ЖСК
На основании п. 4 ст. 218ГК РФ член Жил. или ЖСК, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам ко/оп ом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов ко/оп а и прекращения такового у юридического лица - ко/оп а:
1) членство в ко/оп е;
2) пользование жилым помещением, предоставленным ко/оп ом;
3) полная выплата паевого взноса.
В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотношения <1>, в рассматриваемом вопросе - до возникновения права собственности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в Жил. ко/оп , с этого же времени возникает Жил.е правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права.
--------------------------------
<1> См.: Воронина Н.П. Указ. соч. С. 7.
До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был Жил. или ЖСК, после - гражданин.
В отличие от общего правила, установленного в ст. 131ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от ЖСК к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли ко/оп а, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждал автор данного высказывания И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена ко/оп а, не вследствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически - в силу самого факта выплаты паевого взноса <1>.
--------------------------------
<1> См.: Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона "О собственности в СССР" // Хозяйство и право. 1990. N 1. С. 90.
На первый взгляд данное суждение представляется вполне убедительным. Однако при более глубоком рассмотрении проблемы следует прийти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юридический факт (полная выплата паевого взноса) вне всякой связи с другими, вместе представляющими юридический (фактический) состав.
Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов Жил. и ЖСК: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.
В свое время Г. Гегель указывал на то, что воля - это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интересов <1>. В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении Жил. условий, - это улучшение своего Жил.-бытового положения. Цель - получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в дальнейшем - владение, пользование и распоряжение своей квартирой.
--------------------------------
<1> См.: Гегель Г. Энциклопедия философских наук. Т. 3. М.: Мысль, 1977. С. 259.
Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации ко/оп а либо вступает в действующий ко/оп . Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии - для приобретения на него права собственности.
Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от Жил. (Жил.-строительного) ко/оп а к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Законао собственности в СССР - первого законодательного акта, наделившего членов Жил. и ЖСК соответствующим правом. Особенность рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками ко/оп квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности ко/оп а и возникновении такового у члена Жил. или ЖСК, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов ко/оп на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости ко/оп ного жилого дома.
С 1 июля 1990 г. факт полной выплаты паевого взноса влечет наделение члена Жил. или ЖСК правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная нормауспешно "перекочевала" первоначально вЗаконРСФСР "О собственности в РСФСР", а затем вОсновы гражданского законодательстваСоюза ССР и республик, и наконец, была воспроизведена вГКРФ.
В связи с принятием названных законодательных актов граждане - члены Жил. и ЖСК разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член ко/оп а, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого член Жил. или ЖСК, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим ко/оп , на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член ко/оп а имеет ограниченное право распоряжения.
Член ко/оп а, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в ко/оп е или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены ко/оп а. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 3Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 195.
После выплаты паевых взносов всеми членами ко/оп а происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем ко/оп ном доме.
Во-первых, ко/оп перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289и290ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> О праве общей собственности на объекты общего пользования см. гл. 11настоящей работы.
Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14Вводного закона к ЖК РФ отменена, Жил. и ЖСК, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими ко/оп жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие ко/оп по существу уже являются объединениями собственников жилья <1>.
--------------------------------
<1> О различиях между жил ко/оп и товариществами собственников жилья см. § 1 гл. 12настоящей работы.
Рассматривая современные (ранее не известные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.
Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимаемые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи "расприватизации" жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, однако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте существования таковых.
С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, проживающих в домах Жил. и ЖСК и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в Жил. либо в Жил.-строительном ко/оп е и тем более нет возможности "вернуть" жилище прежнему владельцу - ко/оп .
В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовлетворять свои Жил.-бытовые потребности путем Жил. кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие ко/оп, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права собственности у членов ко/оп и прекращение соответствующего права у ко/оп а.
Очевидно, что правовое положение подобных Жил. и ЖСК должно определяться специальными законодательными актами.
"Жил.е право" (8-е издание, переработанное и дополненное) (Крашенинников П.В.) ("Статут", 2012) {КонсультантПлюс}