§ 5. Правовое положение членов Жил.
и ЖСК
При рассмотрении правового положения членов Жил. и ЖСК следует иметь в виду, что гражданское и Жил.е законодательство предусматривает, что членами ко/оп могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет (ст. 26ГК РФ ист. 111ЖК РФ). При организации ко/оп а его членами признаются граждане-учредители после государственной регистрации ко/оп а.
Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального Жил. фондов <1>, как правило, имеют преимущественное право на вступление в Жил. или ЖСК, организуемые при содействии органов местного самоуправления.
--------------------------------
<1> Подробнее см. § 3 гл. 5настоящей работы.
В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении Жил. условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в Жил. правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на ко/оп ный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет. Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в ко/оп , производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется ко/оп . Жил.е правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения Жил. условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. Представляется, что это - организационное Жил.е правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в Жил.е правоотношение с конкретным объектом.
В литературе вопрос о возникновении Жил. правоотношений в ко/оп домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждают, что Жил. правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены ко/оп а. Так, Ш.Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение Жил. правоотношений, является членство в ко/оп е <1>.
--------------------------------
<1> См.: Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в Жил. ко/оп. М., 1973. С. 120; Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 58.
Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством, порождающим Жил. правоотношения в ко/оп домах, является решение общего собрания о закреплении за членом ко/оп а конкретного жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Курбанова И.С. Основания возникновения и прекращения Жил. правоотношений в домах Жил.-строительной кооперации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Баку, 1970. С. 9.
Существует также мнение, приверженцы которого указывают на то, что Жил. правоотношения возникают с фактического занятия членами ко/оп а жилой площади <1>.
--------------------------------
<1> См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского Жил. права. Алма-Ата, 1963. С. 70 - 71.
Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент возникновения Жил. правоотношений, причем вторая и третья позиции отождествляют Жил. правоотношения с правом пользования членом ко/оп а жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует Жил. правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в ко/оп е. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоотношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем <1>.
--------------------------------
<1> См.: Воронина Н.П. Правообразующие юридические факты в советском Жил. праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1982. С. 7.
Из приведенного определения следует, что динамика Жил. правоотношения состоит из двух стадий - предоставления и пользования. Субъектами Жил. правоотношения на любой стадии, с одной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении Жил. условий и желающие в этих целях объединиться в Жил. или ЖСК. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных ко/оп. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию ко/оп а, а затем - образованные Жил. и ЖСК. Если ко/оп создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится ко/оп .
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения Жил. условий есть начальное состояние Жил. правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию ко/оп а гражданин подает заявление о вступлении в ко/оп , тем самым становясь его учредителем. С момента регистрации ко/оп а последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.
Создание ко/оп а - самостоятельная стадия динамики Жил. правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении Жил. условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития Жил. правоотношений выступает ко/оп , строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны - предоставление жилого помещения.
Гражданин может стать членом действующего Жил. или ЖСК на основании решения общего собрания членов ко/оп а или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.
В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких (например, трех) Жил. и (или) ЖСК.
Паевой взнос в ко/оп является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом ко/оп а. Вносится он членом ко/оп а единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе ко/оп а. При этом член Жил. или ЖСК имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> См.: § 6 настоящей главы.
Как следует из ст. 124ЖК РФ, лицу, принятому в члены ко/оп а по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда ко/оп организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в ко/оп ном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Вселение члена ко/оп а в жилое помещение приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или ЖСК. С этого момента член ко/оп а имеет право:
- проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме ко/оп а;
- добровольно выбыть из ко/оп а, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же ко/оп а в случае нуждаемости в улучшении Жил. условий;
- производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу ко/оп ной квартиры;
- при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В то же время член ко/оп а обязан выполнять требования устава ко/оп а и существующие правила пользования жилыми помещениями <1>. Как следует из п. 4 ст. 116ГК РФ, члены Жил. и ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены ко/оп несут имущественную ответственность по обязательствам ко/оп а в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у ко/оп а отсутствует имущество.
--------------------------------
<1> См.: п. 3Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 195.
Рассмотрим некоторые права членов Жил. и ЖСК, не являющихся собственниками жилья.
Одним из основных правомочий членов Жил. или ЖСК является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения ко/оп ной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену ко/оп а, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.
Право проживания наряду с пайщиками ко/оп а имеют члены их семей. Так, в одном из ПостановленийПленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом ЖСК члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в ко/оп ном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС СССР. 1988. N 9. Ст. 7.
Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов ко/оп а. По существу права членов семьи производны от прав пайщика <1>. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член ко/оп а вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой <2>.
--------------------------------
<1> См.: Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в Жил. ко/оп. С. 149; Марткович И.Б. Жил.е право: Закон и практика. М., 1990. С. 122.
<2> См.: дело по иску ЖСК к В.М. Левуну об отсутствии у него права на пользование квартирой в доме ко/оп а // Бюллетень ВС СССР. 1989. N 3. С. 28 - 31.
Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по Жил.у обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом ко/оп а само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством <1>.
--------------------------------
<1> См.: ч. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 7.
В случае выбытия пайщика из ко/оп а проживающие вместе с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступление в ко/оп . Данное правило закреплено в действующих уставах конкретных Жил. и ЖСК и не противоречит действующему законодательству.
Выбытие из ко/оп а возможно:
во-первых, по собственному желанию;
во-вторых, в случае смерти пайщика;
в-третьих, при исключении из членов ко/оп а, а значит, и при выселении из занимаемого жилого помещения;
в-четвертых, при ликвидации ко/оп а. Кроме того, членство прекращается при ликвидации юридического лица, являющегося членом ко/оп а.
После смерти члена ко/оп а открывается наследство на его имущество, в которое входят и паевые взносы (накопления). До 1 марта 2002 г., т.е. до вступления в силу части третьей ГКРФ, наследникам, не проживающим с членом ко/оп а, ко/оп выплачивал стоимость пая. И только наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняли право дальнейшего пользования квартирой <1>.
--------------------------------
<1> См.: ч. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 8.
В настоящее время на основании ст. 1177ГК РФ наследник члена Жил. ко/оп а имеет право быть принятым в члены соответствующего ко/оп а. При этом такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены ко/оп а. Прием оформляется решением общего собрания (конференцией) членов ко/оп а (ч. 4 ст. 130ЖК РФ).
На основании ст. 131ЖК РФ в случае смерти члена Жил. ко/оп а преимущественное право на вступление в члены Жил. ко/оп а имеет:
- его переживший супруг при условии, что он имеет право на часть пая (в данном случае неважно, является супруг наследником или нет);
- наследник члена Жил. ко/оп а, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, в случае если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены Жил. ко/оп а;
- наследник члена Жил. ко/оп а, не проживавший совместно с наследодателем, в случае если граждане, указанные выше, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены Жил. ко/оп а.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены Жил. ко/оп а при условии внесения им паевого взноса и отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена Жил. ко/оп а не имеют преимущественного права на вступление в члены Жил. ко/оп а либо откажутся от вступления в члены Жил. ко/оп а.
Уставом ЖСК могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме ко/оп а за членами семьи лица, исключенного из членов ко/оп а, при условии вступления одного из них в ко/оп . Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов ко/оп а, а затем и выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. N 1.
По ЖКРСФСР скорее теоретически, нежели практически нуждающийся в улучшении Жил. условий член ко/оп а имел первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же ко/оп а. Вопрос о нуждаемости члена ко/оп а в улучшении Жил. условий решался в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов ко/оп а на учет по улучшению Жил. условий, состава семьи, состояния здоровья члена ко/оп а и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п. Общее собрание (конференция уполномоченных) не имело права предоставлять жилые помещения нечленам ко/оп а, если в ко/оп е имеются лица, нуждающиеся в улучшении Жил. условий. Здесь нельзя не отметить, что такое право крайне редко находило свое применение, поскольку член ко/оп а имел право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Появившееся у наследников пайщика право на первоочередное вступление в ко/оп практически не оставило возможности ко/оп самостоятельно распределять освободившиеся жилые помещения.
На основании ст. 128ЖК РФ член ко/оп а вправе сдать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи - все жилое помещение.
Для заключения договора найма требуется согласие правления ко/оп а. В случае несогласия правления член ко/оп а может оспорить отказ в судебном или в административном порядке - путем обращения к общему собранию. Кроме того, требуется согласие членов семьи.
В соответствии с ч. 2 ст. 128ЖК РФ Жил. ко/оп в порядке, установленном уставом ко/оп а, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов ко/оп а, вышедших или исключенных из Жил. ко/оп а, до приема в Жил. ко/оп новых членов.
Жил. кодекс РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме Жил. или ЖСК. В соответствии с ч. 1 ст. 127Кодекса раздел жилого помещения в доме Жил. ко/оп а между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
Пленум Верховного Суда СССР в своем Постановлении<1> разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
--------------------------------
<1> См.: п. 23-26Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 200 - 201.
Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены Жил. условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.
При невозможности раздела жилого помещения с члена ко/оп а взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что они изъявят согласие освободить жилое помещение.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
Жил. кодексРСФСР оговаривал возможность раздела жилой площади только между членом ко/оп а и его бывшим супругом, что, безусловно, ограничивало права других лиц, участвующих в паенакоплении, тогда как к таким лицам относятся: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении. В отношении второй категории лиц И.Т. Хламовым и К.К. Червяковым было высказано предположение о признании за ними права на раздел жилого помещения и паевых взносов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Хламов И.Т., Червяков К.К. Право на квартиру в Жил. ко/оп е. Саратов, 1971. С. 182.
Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимавших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, признавалось в литературе и законодательстве. Жил. кодекс РФ исправил действовавшее до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со ст. 127Кодекса раздел жилого помещения в доме Жил. ко/оп а между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Жил. кодекс РФ (ст. 133)устанавливает право выселения бывшего члена ко/оп а. На основании указанной нормы член Жил. ко/оп а, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из Жил. ко/оп а, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме Жил. ко/оп а и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия ко/оп ом решения об исключении такого члена из Жил. ко/оп а. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Уставом ко/оп а могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в ко/оп ном доме за членами семьи лица, исключенного из членов ко/оп а, при условии вступления одного из них в ко/оп .