Глава 8. Жил. И жск
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства
о Жил. кооперации
Правовое регулирование Жил. кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.
Вплоть до 20-х гг. XX в. организация и деятельность Жил. ко/оп регламентировались актами региональных органов власти. Впервые упорядочение данных отношений, связанных с Жил. кооперацией на уровне Союза ССР, нашло свое отражение в ПостановленииЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О Жил. кооперации" <1>. В этом документе, в частности, определялись следующие виды Жил. ко/оп: Жил.-арендные ко/оп товарищества; Жил.-строительные ко/оп товарищества; общегражданские Жил.-строительные товарищества.
--------------------------------
<1> См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926. С. 60.
Однако такое многообразие в Жил. кооперации просуществовало недолго. Согласно ПостановлениюЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении Жил. фонда и улучшении Жил. хозяйства в городах" <1> часть ко/оп ного жилья была передана в гос. Жил. фонд, а оставшиеся различные виды Жил. ко/оп были принудительно реорганизованы в ЖСК. По существу была установлена жесткая привязка ко/оп к государственным и партийным <2> органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы ЖСК всех уровней. Окончательное "уравнение" всех Жил. ко/оп было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава ЖСК <3>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства СССР. 1937. N 69. Ст. 314.
<2> Имеются в виду органы Коммунистической партии Советского Союза.
<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. N 12. Ст. 43.
В военный период Жил.е строительство, в том числе и ко/оп ное, по понятным причинам практически было прервано. После окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного Жил. фонда и строительство нового жилья производились государством практически без помощи Жил. кооперации.
Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после XX съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял Постановление"О Жил.-строительной и дачно-строительной кооперации" <1>. В этом Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения ЖСК. Предприятия и учреждения получили возможность создавать ко/оп для своих работников, для чего требовалось обращаться в исполкомы местных Советов народных депутатов.
--------------------------------
<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. N 5. Ст. 47.
В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. Постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный уставЖСК <1>.
--------------------------------
<1> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1958. N 13. Ст. 154.
Совместным ПостановлениемЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и ко/оп ном Жил. строительстве" <1> предусматривалась необходимость включения в государственные плановые задания ко/оп ного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка <2>. В октябре того же года снова был утвержден ПримерныйуставЖСК <3>.
--------------------------------
<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. N 12. Ст. 93.
<2> См.: Гендзехадзе Е.Н. ЖСК в городе и селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44 - 45.
<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. N 21. Ст. 103.
По существу с октября 1937 г. до марта 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися ЖСК. В юридической литературе существовали различные точки зрения относительно наименования таких объединений. Некоторые авторы - И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев - употребляли термин "строительные ко/оп" <1>, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать "жил ко/оп" <2>, Е.Н. Гендзехадзе - "ко/оп по организации строительства и использования жилых домов" <3>. Однако большинство исследователей не уходили от понятия, ранее уже сформулированного в законодательстве, употребляя словосочетание "ЖСК" <4>.
--------------------------------
<1> См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жил.е законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко И.П. Управление и пользование жилым фондом в СССР. М., 1970. С. 202.
<2> См.: Райхер В.К. Пай в Жил. ко/оп е // Уч. зап. ВНИИСЗ. Вып. 14. М., 1968. С. 205.
<3> См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.
<4> См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское государство и право. 1974. N 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрико/оп ная, административная и судебная защита прав и интересов ЖСК: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах ЖСК // Основы советского Жил. законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.
Жил. кодексРСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных Жил. кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании Жил. кооперации не произошло.
Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования Жил. кооперации, как нам представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. ПостановленияN 406 "О мерах по ускорению развития Жил. кооперации" <1> (далее - Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406). Впервые на гос уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих ко/оп была провозглашена необходимость существования разных форм Жил. кооперации: Жил. и ЖСК. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принятЗаконСоюза ССР "О кооперации в СССР" <2>, который законодательно закрепил две эти формы.
--------------------------------
<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. N 16. Ст. 43.
<2> Ведомости ВС СССР. 1988. N 22. Ст. 355. В указанный Законнеоднократно вносились изменения и дополнения. Причем значительная часть норм данного Закона противоречит российским законодательным актам, принятым позже.
До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР названного Постановленияполная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности ко/оп и не изменяла сущности Жил. правоотношения. С принятием этого Постановления член Жил. ко/оп а получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в ко/оп и берущим на себя обязательство по соблюдению устава ко/оп а, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом ко/оп а.Постановлениесвязывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена ко/оп а в Жил. правоотношении - возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину как передающему, так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче ко/оп ной квартиры.
Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум моментам: 1) чтобы была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи); 2) чтобы при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом ко/оп а. Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам "передающим" требовалось представлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении Жил. условий при передаче квартиры другим лицам.
Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими:
во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении Жил. условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуждаемости;
во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка;
в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;
в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по соблюдению устава данного ко/оп а.
Принятое в члены ко/оп а лицо вносило паевой взнос на счет ко/оп а. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из ко/оп а. Данное правило не применялось, когда передача происходила безвозмездно.
На практике зачастую общее собрание (конференция) Жил. ко/оп а отказывало в приеме в члены ко/оп а, несмотря на то что все оговоренные Постановлениемусловия были соблюдены <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РСФСР. 1990. N 9. С. 3.
Сформулированное в ПостановленииЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически подводило законодателя к тому, что ко/оп ная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену ко/оп а на праве собственности <1>.
--------------------------------
<1> Совет Министров СССР Постановлениемот 26 сентября 1990 г. N 971 "Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с Законом СССР "О собственности в СССР" призналп. 6Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. N 406 "О мерах по ускорению развития Жил. кооперации" утратившим силу (СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1990. N 27).
С 1 июля 1990 г. вступил в силу ЗаконСоюза ССР "О собственности в СССР", который кардинально изменил правовое положение как членов Жил. и ЖСК, полностью выплативших паевые взносы, так и самих ко/оп. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего ко/оп ного) жилья, а ко/оп стали трансформироваться первоначально в ко/оп, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 г. по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в действие части первойГКРФ), а затем в ко/оп, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья <1>.
--------------------------------
<1> О возникновении права собственности у членов Жил. и ЖСК см. § 6 настоящей главы.
В связи с этим стоит отметить, что на сегодняшний день ко/оп отношения и, как следствие, сами ко/оп носят временный характер.
Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло оживление интереса к Жил. кооперации <1>. Жил. кодексРФ с учетом положенийГКРФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные с организацией и деятельностью Жил. и ЖСК, а также упорядочил нормативно-правовое регулирование прав и обязанностей членов Жил. и ЖСК <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник"Жил.е право" Ю.К. Толстого включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, 2011.
<1> См.: Толстой Ю.К. Жил.е право: Учебник. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2007. С. 53.
<2> На момент подписания в печать данной книги подготовлен и принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ пакет изменений в законодательство, касающихся в том числе организации деятельности Жил. ко/оп в малоэтажной застройке.