Коммент к ЖК
.docРаздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
1. Комментируемая статья содержит нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства.
Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских, презюмировав тем самым не только основную цель их создания, но и очертив границы сферы их жизнедеятельности.
Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются:
- удовлетворение потребностей граждан в жилье;
- управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Первая из названных целей является традиционной. Она провозглашалась и в прежнем законодательстве (см., например: ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 2. Ст. 355).
Вторая из провозглашенных законодателем целей не вполне определенна, поскольку жилищный кооператив призван по смыслу подп. 2 ч. 2 ст. 161 коммент. закона управлять многоквартирным домом, что логично, а не управлять отдельно взятыми жилыми и нежилыми помещениями в нем. Кроме того, указанная цель вряд ли может быть отнесена к разряду удовлетворяющих материальные и нематериальные и иные потребности участников кооператива, что требуется для данной разновидности некоммерческих организаций по смыслу ч. 1 ст. 116 ГК РФ.
2. Из предполагаемого многообразия форм жилищной кооперации законодатель в коммент. Кодексе выделяет две, а именно жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Это наиболее распространенные формы объединения граждан, преследующие удовлетворение их жилищных потребностей.
В историческом плане первыми жилищными объединениями были жилищно-строительные кооперативы, создание которых дозволялось Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" (см.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М., 1926. С. 60).
Жилищные кооперативы, имеющие более короткую историю развития по сравнению с жилищно-строительными кооперативами, появились в качестве формы объединения граждан благодаря Постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" (СП СССР. 1988. N 16. Ст. 43).
3. В частях 2 и 3 коммент. ст. даются характеристики жилищных и жилищно-строительных кооперативов, позволяющие отграничить их друг от друга по признаку готовности имущественной базы кооператива для удовлетворения жилищной потребности его членов.
Жилищные кооперативы создаются на базе приобретаемого и нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
Жилищно-строительные кооперативы создаются на базе строящегося или нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
Сформулированные законодателем отличия между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нельзя признать удачными, поскольку, во-первых, реконструкции должно всегда предшествовать приобретение и, во-вторых, не каждый построенный дом нуждается в немедленной реконструкции.
4. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, признающую жилищные и жилищно-строительные кооперативы разновидностью потребительских кооперативов. Это означает, что правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются не только нормами коммент. Закона, но и нормами ГК РФ, в частности ст. 116 ГК РФ. Следует также иметь в виду, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2000. N 18. Ст. 1910; 2002. N 12. Ст. 1093).
5. В части 5 коммент. ст. формулируется правило о нераспространении действия положений главы 11 коммент. закона на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 дек.).
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Нормы коммент. ст. регулируют отношения, очерчивающие круг лиц, имеющих право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее по тексту коммент. гл. 11 - жилищные кооперативы). В их число законодатель включил граждан, достигших шестнадцатилетнего возраста, а также юридических лиц вне зависимости от их организационно-правовой формы. В отличие от ранее действовавших условий приема граждан в члены жилищного кооператива (ст. 113 ЖК РСФСР) снижен на два года возрастной ценз граждан, имеющих право на вступление в жилищный кооператив, а также отменены условия постоянного проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий.
2. В части 2 коммент. ст. закреплена норма, указывающая на категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов публичной власти.
К таким категориям согласно ст. 49 коммент. закона законодатель относит:
- малоимущих граждан, если они признаны таковыми органами местного самоуправления;
- граждан, признанных по установленным ст. 15 коммент. закона основаниям, а также по основаниям, установленным федеральным законом или законом субъекта РФ, нуждающимися в жилых помещениях.
При этом порядок признания граждан малоимущими должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Порядок учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина установлен Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одного проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257). Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, утвержден Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512.
В целях единообразного применения норм коммент. Кодекса Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (Приложение к РГ. 2005. N 12), которые носят рекомендательный характер.
В Санкт-Петербурге, например, действует Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (информационная система "Кодекс"). Согласно ст. 2 указанного Закона малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. При этом размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина, а равно размер стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества определяются в соответствии с одноименными Методиками, являющимися приложениями к указанному Закону.
3. Жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, являются разновидностью жилищных кооперативов, создаваемых при финансовой, организационной и правовой поддержке государства и (или) муниципальных образований. Масштабы и характер такой поддержки коммент. Кодекс не устанавливает.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
1. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., регулируют отношения, связанные с организацией жилищного кооператива. Название коммент. ст. заимствовано из ст. 114 ЖК РСФСР.
Современная юридическая терминология чаще всего оперирует словосочетанием "создание юридического лица", а не "организация юридического лица" (см., например, п. п. 2, 3 ст. 50 ГК РФ, ст. 136 коммент. закона).
2. В части 1 закреплена норма, устанавливающая пределы численности членов жилищного кооператива. Прежнее законодательство не содержало подобного правила. Максимальное количество членов жилищного кооператива определяется количеством жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном многоквартирном доме. Максимальное количество членов жилищного кооператива в реконструируемом доме законодатель не определяет. В последнем случае необходимо руководствоваться аналогией закона. Нежилые помещения при определении максимального количества членов жилищного кооператива в расчет не принимаются.
3. В части 2 содержится правило, определяющее компетентный орган, который вправе принять решение об организации жилищного кооператива. Таким органом является собрание учредителей. На практике собранию учредителей должен предшествовать еще ряд этапов процесса создания жилищного кооператива. Это, во-первых, образование инициативной группы лиц, уполномоченных заниматься организационными вопросами, в том числе и вопросом подготовки собрания учредителей, и, во-вторых, выбор потенциального объекта недвижимости, который будет приобретаться, строиться или реконструироваться. Говоря другими словами, решение об организации жилищного кооператива не должно приниматься на "пустом месте", а быть осознанным, мотивированным и подкрепленным наличием документов, касающихся будущей материальной базы кооператива.
4. Часть 3 определяет круг лиц, имеющих право участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива. Такими лицами по смыслу коммент. ч. являются все желающие организовать кооператив. Однако не всякий желающий организовать жилищный кооператив становится учредителем последнего. Учредителями жилищного кооператива признаются лишь те из желающих, которые проголосовали за принятие решения об организации кооператива и об утверждении его устава.
5. В части 4 закреплено правило, определяющее условие принятия решения собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава. По смыслу коммент. ст. такое решение должно быть одно, из чего следует, что голосование по вопросу об организации жилищного кооператива и по вопросу об утверждении устава кооператива не должно быть раздельным.
6. Часть 5 содержит норму, определяющую момент возникновения членства в жилищном кооперативе и условие такого членства. Момент возникновения членства в жилищном кооперативе законодатель приурочил к моменту государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица (см. коммент. к ст. 114). Условием членства в организуемом жилищном кооперативе законодатель называет факт голосования лица, желающего вступить в жилищный кооператив, за организацию жилищного кооператива. Позиция указанного лица в отношении устава кооператива во внимание не принимается.
7. Решение собрания учредителей для целей придания ему юридической значимости подлежит оформлению протоколом собрания. Законодатель не уточняет содержание решения. Представляется, что это должно быть решение собрания об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1. Устав жилищного кооператива является единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав кооператива принимается на собрании его учредителей посредством голосования лиц, желающих вступить в жилищный кооператив.
2. В части 1 коммент. ст. закреплены требования, предъявляемые к содержанию устава жилищного кооператива. Указанные требования в основном совпадают с требованиями, сформулированными в ч. 2 ст. 52 и ч. 2 ст. 116 ГК РФ и предъявляемыми к учредительным документам юридического лица и уставу потребительского кооператива соответственно.
3. Наименование жилищного кооператива, закрепленное в его уставе, служит целям индивидуализации юридического лица, позволяющей выделить данный кооператив из массы подобных ему организаций. Согласно ч. 1 ст. 54 ГК РФ жилищный кооператив как некоммерческая организация должен иметь свое наименование, содержащее указания на его организационно-правовую форму и на характер деятельности.
Поскольку жилищные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, последние надлежит признать организационно-правовой формой своего жилищного подвида, прямо предусмотренной ч. 3 ст. 50 ГК РФ. Следует иметь в виду, что в наименовании жилищного кооператива согласно ст. 2 ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2000. N 18. Ст. 1910; 2002. N 12. Ст. 1093) запрещено использование слов "потребительское общество" и "союз потребительских обществ". В наименовании жилищного кооператива должно в обязательном порядке присутствовать слово "кооператив" (ч. 3 ст. 116 ГК РФ).
4. Место нахождения жилищного кооператива определяется местом его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (правления жилищного кооператива).
5. Определение предмета и целей деятельности жилищного кооператива в его уставе является обязательным, как, впрочем, и для любых иных организаций, обладающих специальной правоспособностью. Целями деятельности любого жилищного кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1 ст. 110 коммент. закона). Предметом деятельности жилищного кооператива являются приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. Предметом деятельности жилищно-строительного кооператива являются строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.
6. Общие положения о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и возврате паевых взносов установлены ст. ст. 121, 130, 132 коммент. закона. Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива определены ст. ст. 115 - 120 коммент. закона.
7. Порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков должен определяться с учетом правила, закрепленного в ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Согласно указанному правилу члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
8. Общее правило об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов сформулировано в абз. 2 ч. 4 ст. 116 ГК РФ. В соответствии с ним члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
9. Реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов осуществляется в порядке и по основаниям, которые установлены ст. ст. 57 - 64 ГК РФ.
Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190).
10. В части 2 коммент. ст. сформулирована норма, дозволяющая включать в устав жилищного кооператива помимо обязательных положений и другие не противоречащие коммент. закону и иным федеральным законам положения. Так, в устав жилищного кооператива могут быть включены в части, не противоречащей действующему законодательству, положения о правах и обязанностях членов кооператива, а также положения о компетенции общего собрания членов кооператива, содержащиеся соответственно в ст. 13 и ч. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355).
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
1. Комментируемая ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, применение которого необходимо для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 52 (ч. I). Ст. 5037).
2. Государственная регистрация является завершающим этапом создания жилищного кооператива. Момент, с которого жилищный кооператив считается созданным, приурочен ко дню внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Процедурные вопросы, связанные с государственной регистрацией жилищных кооперативов, решаются в порядке, аналогичном решению процедурных вопросов при государственной регистрации товариществ собственников жилья (см. коммент. к ст. 139).
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Комментарий к статье 115
1. Комментируемая статья содержит норму, определяющую перечень органов управления жилищного кооператива. Указанные органы являются неотъемлемым элементом структуры кооператива как юридического лица. Через свои органы жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности.
2. Перечень органов управления жилищного кооператива сформулирован по аналогии со схемой управления кооперативами, закрепленной в ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355).
Общее собрание членов жилищного кооператива является высшим органом управления. В крупных жилищных кооперативах вместо общего собрания могут созываться конференции, представляющие собой собрания полномочных представителей членов жилищного кооператива. Норма представительства для участия в конференции определяется уставом жилищного кооператива. По смыслу коммент. ст. конференция может быть созвана, и ее созыв будет правомочным при соблюдении следующих условий:
- число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти;
- указанное число участников общего собрания предусмотрено уставом жилищного кооператива.
Данные условия представляются недостаточно точными.
Очевидно, что правомочность конференции в качестве органа управления жилищного кооператива имеет место лишь в случае, если это определено уставом жилищного кооператива. Конференция может быть созвана, если число предполагаемых участников общего собрания - членов жилищного кооператива более пятидесяти.
3. Согласно подп. 3 коммент. ст. к органам управления жилищного кооператива законодатель относит правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива. Это правило также оставляет желать лучшего. Фигура председателя правления жилищного кооператива в качестве органа управления при одновременном существовании самого правления представляется излишней.
Прежнее союзное законодательство о кооперации (ч. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР") предусматривало должность председателя кооператива в случае, если в таком кооперативе нет правления. Председатель кооператива осуществлял руководство текущими делами кооператива и принимал решения по вопросам, которые не были отнесены к исключительной компетенции общего собрания или собрания уполномоченных. При этом председатель кооператива в случае избрания в крупных кооперативах правления выступал еще и в роли председателя правления кооператива.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 116
1. Комментируемая статья содержит отсылочные нормы, определяющие статус общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) и пределы его (ее) компетенции. Название коммент. ст. не соответствует ее содержанию (см. содержание ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР").
2. Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, закрепленном в уставе кооператива. Соответствующие положения, касающиеся созыва общего собрания (конференции) и включаемые в устав, могут быть заимствованы из правил, установленных в отношении порядка организации общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст. 146).
3. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) наделяется компетенцией, определяемой уставом кооператива. Пределы компетенции общего собрания (конференции) могут быть установлены исходя из правил, содержащихся в п. п. 29 - 31 отмененного в апреле 1989 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива (СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144), ч. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" с учетом норм, закрепленных в ст. 44 и ст. 117 коммент. закона.
Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
Комментарий к статье 116.1
Правила, закрепленные в коммент. ст., являются новыми для жилищного законодательства. Они очерчивают круг лиц (граждан), которые не могут в силу различных обстоятельств нести обязанности членов правления жилищного кооператива. Кто и каким образом выявляет эти обстоятельства, законодатель не уточняет. Очевидно, что факты отсутствия судимости, истечения срока дисквалификации, незамещения указанных в подп. 3 коммент. ст. должностей должен доказывать гражданин, претендующий на членство в правлении жилищного кооператива.
Следует отметить известную непоследовательность законодателя при формулировке требований к должностным лицам жилищных объединений граждан. На членов правления товарищества собственников жилья ограничения, предусмотренные правилами коммент. ст., не распространяются.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
1. Комментируемая статья посвящена некоторым процедурным и организационным вопросам, связанным с проведением общего собрания членов жилищного кооператива.
2. В первом предложении ч. 1 коммент. ст. сформулировано правило о правомочности общего собрания. Правомочность общего собрания означает легитимность самого собрания как высшего органа управления жилищного кооператива и юридическую значимость принимаемых им решений.
Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины членов кооператива. В отличие от правил, определяющих правомочность общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 коммент. закона), в число присутствующих не включаются лица, являющиеся представителями членов жилищного кооператива.
Во втором предложении ч. 1 коммент. ст. определена формула принятия общим собранием членов жилищного кооператива двух видов решений:
- решений, не указанных в уставе жилищного кооператива;
- решений, указанных в уставе жилищного кооператива.
Первый из названных видов решений весьма сложно себе представить, поскольку компетенция общего собрания должна быть определена уставом жилищного кооператива, и за ее пределами собрание не вправе что-либо решать.
Второй вид решений, определенный также границами компетенции общего собрания, очерченными в уставе жилищного кооператива, может касаться вопросов, связанных с размерами паевых взносов и взносов на содержание и эксплуатацию жилого дома, с исключением из членов кооператива, с реорганизацией и ликвидацией кооператива и т.п. По существу, вся сфера компетенции общего собрания должна быть разбита на отдельные вопросы, которые получают свое отражение в соответствующем разделе устава. Решения по таким вопросам принимаются большинством в 3/4 голосов присутствующих на собрании членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов кооператива, в котором имеются члены кооператива, полностью выплатившие свой паевой взнос и которым принадлежит более половины долей в праве на общее имущество кооперативного дома, не вправе принимать решения, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. коммент. к ст. 44).
Решения общего собрания членов кооператива, в котором имеется хотя бы один член кооператива, полностью выплативший свой паевой взнос, и касающиеся вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом кооперативного дома, должны приниматься с соблюдением правил, установленных ст. ст. 246, 247 ГК РФ.
4. В части 2 закреплена норма, обязывающая всех членов жилищного кооператива исполнять решения общего собрания, принятые в установленном порядке. Если установленный порядок принятия решений не был соблюден и при этом были нарушены права и охраняемые законом интересы члена жилищного кооператива, он вправе обжаловать в суд решение собрания.
5. В части 3 определен один из элементов компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. Избрание органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью осуществляется путем принятия соответствующего решения.
Требуемое количество голосов для принятия решения об избрании указанных органов определяется в соответствии с правилом, закрепленным в ч. 1 коммент. ст.
6. Часть 4 содержит правило, обязывающее лиц, ведущих общее собрание (председателя собрания и секретаря собрания), оформлять решения собрания протоколом. Комментируемый Кодекс не требует и не запрещает доводить решения, принятые общим собранием членов жилищного кооператива, до всех членов путем размещения соответствующих сообщений в общедоступном месте.