Коммент к ЖК

Ранее для сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива требовалось согласие только правления кооператива (ст. 121 ЖК РСФСР).

Для сдачи квартиры внаем ее собственником согласия правления кооператива не требуется.

3. При сдаче такого жилого помещения внаем должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай.

Принимая во внимание положения ст. 76 коммент. закона, соглашение о найме жилого помещения или его части в доме жилищного кооператива должно быть оформлено в виде письменного договора найма.

Следует также отметить, что наниматель жилого помещения в доме жилищного кооператива, как и поднаниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия вселившегося нанимателя остается член кооператива.

4. Правом на сдачу внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива обладает и сам кооператив как юридическое лицо (ч. 5 ст. 112 коммент. закона), но при определенных условиях, перечисленных в ч. 2 коммент. ст. Согласно названной норме, сдаваемое внаем кооперативом жилое помещение должно быть освободившимся. Освободившимся такое помещение может стать в случаях, прямо предусмотренных коммент. ст., а именно: выход или исключение из кооператива его члена при условии, что занимаемое данным лицом помещение находилось у него в пользовании, т.е. паевой взнос не был выплачен полностью и указанное лицо не приобрело права собственности на данное помещение. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона.

5. Освободившееся жилое помещение в доме жилищного кооператива сдается кооперативом внаем на срок - до приема в жилищный кооператив новых членов. Прием в члены жилищного кооператива осуществляется в сроки и в порядке, которые регламентированы положениями ст. 121 коммент. закона.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 129

1. В пункте 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) установлено общее правило, согласно которому подлежащее государственной регистрации право считается возникшим, а сделка считается зарегистрированной с момента такой регистрации, т.е. со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако следует иметь в виду, что Гражданским кодексом РФ предусмотрены исключения из указанного правила. Так, в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и т.д. с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.

2. В части 1 коммент. ст. законодатель фактически продублировал положения ч. 4 ст. 218 ГК РФ, конкретизировав их применительно к жилым помещениям только в домах жилищных кооперативов.

Подтверждением факта полной выплаты паевого взноса является, как правило, справка, выдаваемая правлением жилищного кооператива для последующего ее представления членом кооператива в регистрирующий орган в целях оформления правоустанавливающих документов на кооперативную квартиру. В частности, в Санкт-Петербурге порядок оформления и форма справки, выдаваемой жилищным кооперативом, утверждены не отмененным в настоящее время Приказом жилищного комитета мэрии Санкт-Петербурга от 26 сентября 1996 г. N 15/1-58 "О порядке оформления прав собственности на квартиры ЖСК" (СПС "КонсультантПлюс").

3. Согласно ч. 2 коммент. ст., если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в главе 6 коммент. закона. В частности, в силу положений ч. 1 ст. 36 коммент. закона, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этой же нормой конкретизирован состав общего имущества многоквартирного дома. Более общий перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ.

До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 130

1. В части 1 коммент. ст. перечисляются случаи прекращения членства в жилищном кооперативе.

2. Согласно ст. 30 Конституции РФ, никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Порядок подачи заявления о добровольном выходе, а также порядок его рассмотрения определяются уставом кооператива (ч. 1 ст. 113, ч. 2 ст. 130 коммент. закона). Выбывающему возвращается паевой взнос в размере, фактически им внесенном на момент подачи заявления о выходе из кооператива.

3. Исключение осуществляется решением общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива. Одна из основных причин исключения - грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей, установленных коммент. Кодексом или уставом жилищного кооператива.

Однако правоприменительная практика показывает, что основания для исключения гражданина из числа членов кооператива заинтересованными лицами могут заявляться самые разные. В качестве примера сошлемся на гражданское дело N 5-В98-376 (СПС "КонсультантПлюс") об исключении из жилищного кооператива и выселении гражданина по основаниям его длительного непроживания в кооперативной квартире, по которому Верховный Суд РФ в Определении от 26 февраля 1999 г. однозначно высказался о неправомерности подобных требований.

4. В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидация считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим свою деятельность после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц.

5. Жилищный кооператив в силу ч. 5 ст. 112 коммент. закона для осуществления своих целей должен быть зарегистрирован в установленном порядке в качестве юридического лица. Ликвидация жилищного кооператива, согласно ст. 123 коммент. закона, может быть осуществлена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с упомянутой выше ст. 61 ГК РФ (ч. 2) юридическое лицо может быть ликвидировано:

- по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Общий порядок ликвидации юридических лиц регламентирован ст. 63 ГК РФ.

6. Смерть гражданина, как акт гражданского состояния, в соответствии со ст. 47 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. Регистрация актов гражданского состояния производится органами записи актов гражданского состояния путем внесения соответствующих записей в книги регистрации актов гражданского состояния (актовые книги) и выдачи гражданам свидетельств на основании этих записей.

Не следует забывать, что член жилищного кооператива в случаях, установленных законом (ст. 45 ГК РФ), может быть в судебном порядке объявлен умершим. В этом случае днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим.

В случае смерти члена жилищного кооператива, его наследники, согласно ч. 4 коммент. ст., имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

7. В части 3 коммент. ст. предусмотрена своего рода санкция к члену жилищного кооператива: он может быть исключен из числа членов кооператива в том случае, если грубо не исполнял обязанности, предусмотренные коммент. законом или уставом кооператива. Коммент. ст. содержит два оценочных понятия (грубое неисполнение и уважительность причин неисполнения), интерпретация которых, по-видимому, будет осуществляться в рамках судебной практики.

Исключение члена жилищного кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном размере, влечет за собой утрату им и проживающими с ним членами его семьи права пользования квартирой и выселение указанных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 133 коммент. закона). Положениями ст. 132 коммент. закона урегулирован порядок выплаты исключенному из членов кооператива лицу суммы его пая.

Исключение члена жилищного кооператива, выплатившего паевой взнос в полном объеме, не является основанием для лишения его права собственности на занимаемое помещение и, соответственно, не прекращает права этого лица на долю в праве общей собственности на общее имущество, поскольку указанное право неразрывно связано с правом собственности на жилое помещение, находящееся в доме жилищного кооператива.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Комментарий к статье 131

1. Положениями коммент. ст. установлена очередность вступления в члены жилищного кооператива наследников умершего члена жилищного кооператива.

Согласно ст. 1177 ГК РФ, в состав наследства члена потребительского кооператива, к числу которых коммент. законом (ч. 4 ст. 11 коммент. закона) отнесены и жилищные кооперативы, входит его пай. Паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого взноса - и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам, независимо от места их проживания (см. неотмененное Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство: Сборник нормативных документов. М., 1995).

Таким образом, наследники умершего после открытия наследства имеют право обратиться в правление жилищного кооператива с заявлением о возврате им выплаченного умершим пая. Порядок выдачи паевого взноса регламентируется уставом кооператива (ч. 1 ст. 113 коммент. закона).

2. Вступление в члены кооператива указанных лиц - это именно их право, но никак не обязанность. Однако вступление в члены кооператива может стать необходимым для перечисленных в коммент. ст. лиц в случае, если паевой взнос на момент смерти члена кооператива полностью не выплачен, право собственности умершего члена кооператива на занимаемое его семьей жилое помещение не возникло, а родственники умершего заинтересованы не в возврате им пая, а именно в квартире. Если же наследники отказались от вступления в кооператив и приняли в наследство паевые накопления, то кооператив вправе распорядиться свободным жилым помещением в соответствии со своим уставом, например сдать внаем (ст. 128 коммент. закона).

3. Комментируемая статья также не связывает право наследника умершего члена жилищного кооператива на вступление в члены кооператива с тем обстоятельством, был ли выплачен наследодателем паевой взнос в полном размере, равным образом как нет связи между фактом проживания наследника совместно с наследодателем и его правом на вступление в члены кооператива. Даже если наследодатель - член жилищного кооператива и не успел стать собственником занимаемого в кооперативе жилого помещения, это не лишает его наследника права в установленном комментируемой статьей порядке стать членом жилищного кооператива. При этом инициирование процедуры вступления в члены жилищного кооператива должно исходить от самого наследника, который таким образом может реализовать предоставленное ему право. Согласно ст. 1177 ГК РФ, наследнику члена жилищного кооператива не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

4. Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае смерти члена кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. В силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона пай может принадлежать одному или нескольким гражданам. Будучи имущественным правом, право на пай, нажитое супругами в период брака, рассматривается в качестве общей совместной собственности супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ), если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, заключенным между супругами.

Если у супруга наследодателя право на вступление в члены жилищного кооператива отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива, право на принятие в кооператив может реализовать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. То есть для такого наследника будут иметь значение наличие права на долю в пае, а также факт совместного проживания с наследодателем в кооперативной квартире. Если лиц, которые могут быть отнесены ко второй очереди, несколько, то все они обладают равным правом на вступление в члены жилищного кооператива.

В третью очередь правом на вступление в жилищный кооператив обладают наследники члена жилищного кооператива, не проживавшие совместно с наследодателем. Их право может быть реализовано при условии, что лица, перечисленные в ч. ч. 1 и 2 коммент. ст., отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

5. В случае если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива, право вступить в кооператив возникает и может быть реализовано членом семьи умершего, проживавшим совместно с наследодателем и не являющимся его наследником.

Наследники умершего члена кооператива имеют право на вступление в данный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции). Отказ в приеме оспаривается в судебном порядке.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Комментарий к статье 132

1. Положениями коммент. ст. урегулированы финансовые последствия исключения лица из членов жилищного кооператива. Напомним, что в силу положений ст. 111 коммент. закона членами жилищного кооператива могут быть как физические, так и юридические лица.

В комментируемой статье речь идет именно об исключенных из членов кооператива лицах, хотя прекращение членства в жилищном кооперативе может быть осуществлено и путем добровольного выхода (ст. 130 коммент. закона). Кроме того, отметим, что действие коммент. нормы распространяется на исключенных лиц, не выплативших полностью паевого взноса, поскольку полная выплата пая в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона означает приобретение членом кооператива права собственности на занимаемое жилое помещение в доме жилищного кооператива, а значит, отсутствуют и правовые основания для возврата выплаченных за квартиру денежных средств.

2. Порядок, сроки и условия выплаты пая по разным основаниям прекращения членства в кооперативе в силу положений коммент. ст. должны быть предусмотрены в уставе кооператива. Комментируемой ст. установлен предельный срок такой выплаты - не более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Принятие подобного решения, согласно ч. 3 ст. 130 коммент. закона, находится в компетенции общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) и не может быть принято председателем правления кооператива или правлением самостоятельно.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 133

1. Право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса основано на членстве в таком кооперативе (ч. 3 ст. 124 коммент. закона). С прекращением членства это право прекращается как у бывшего члена кооператива, не выплатившего паевой взнос полностью, так и у проживающих с ним в кооперативной квартире членов его семьи.

2. Выселение в соответствии с правилами коммент. ст. исключенного из жилищного кооператива лица, не выплатившего полностью паевой взнос, - правовое последствие исключения по "отягчающим основаниям" в случае грубого неисполнения таким лицом без уважительных причин своих обязанностей, установленных коммент. законом или уставом жилищного кооператива. Часть 3 ст. 130 ЖК РФ содержит два понятия: "грубое неисполнение" и "уважительность причин неисполнения", интерпретируемые судебной практикой как оценочные.

3. Исключенное из жилищного кооператива лицо и члены его семьи обязаны добровольно освободить занимаемое жилое помещение в двухмесячный срок со дня принятия кооперативом решения об исключении. В случае отказа освободить жилое помещение названные лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Соблюдение судебного порядка в данном случае - императивное условие, не допускающее каких-либо самоуправных действий по выселению со стороны, например, правления кооператива.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Комментарий к статье 134

1. Положениями коммент. ст. устанавливается порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным коммент. законом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. ст. 32 и 86 коммент. закона.

2. Причины сноса кооперативного дома могут быть самыми разными: от установления его аварийности до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

В соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, если принадлежащий жилищному кооперативу жилой дом подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).

3. Указанное в коммент. ст. разделение в правилах выселения членов кооператива связано с потенциальным наличием в подлежащем сносу доме жилищного кооператива лиц, уже выплативших паевой взнос в полном объеме и, следовательно, приобретших в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона право собственности в отношении занимаемого жилого помещения, а также лиц, не выплативших пай и лишь пользующихся предоставленным им жилым помещением ввиду членства в жилищном кооперативе.

Если паевой взнос не выплачен, то выселение, как указано, производится по правилам, установленным ст. 86 коммент. закона, т.е. в данном случае коммент. ст. отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма. Согласно приведенной норме, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.

Если паевой взнос выплачен полностью и жилое помещение в кооперативном доме находится в частной собственности, то процедура выселения таких собственников, в соответствии со ст. 32 коммент. закона, значительно усложняется, в том числе и по срокам.

4. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и поэтому положениями ч. 10 ст. 32 коммент. закона предусмотрено правило о том, что к собственникам помещений в аварийном и подлежащем сносу доме может быть предъявлено требование о его сносе или реконструкции в разумный срок